3 Ответы
Здравствуйте.
В силу требований ст.ст.36-37 ЖК РФ земельный участок под жилым домом площадью 416 кв.м принадлежит собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Но перед оформлением права собственности на землю нужно будет предварительно зарегистрировать в этом доме на праве собственности хотя бы три квартиры, чтобы этот дом подпадал под требования о многоквартирных домах.
В этом можно будет провести межевание земельного участка под домом, и затем документы в Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности на вновь образуемый земельный участок под домом.
Со вторым домом площадью 439 кв.м всё несколько сложнее, поскольку формально этот дом представляет собой самовольную постройку, возведенную без ведома и согласия собственника земельного участка, да ещё и за пределами предоставленной в аренду земли. Поэтому собственники жилых помещений в этом доме могут обратиться с письменной просьбой (!!!) в местную администрацию об оформлении земельного участка под этим домом в собственность. Администрация может разрешить оформить землю под домом в собственность бесплатно или путем её выкупа. В любом случае, даже если речь зайдет о выкупе земельного участка, жильцам дома лучше будет согласиться, иначе местная администрация может в судебном порядке добиться сноса этого дома, как самовольной постройки, на основании ст.222 ГК РФ.
Уточняю: все дома 2-х этажные. Индивидуальный жилой дом (название по кадастровому паспорту), площадью 439 кв.м принадлежит его собственникам 19 гражданам на праве общей долевой собственности (без указания квартир, т.е. под МКД подпадает или нет?) и находится в границах своего арендованного земельного участка; По этому дому думаем в порядке приватизации по ст.39.20 ЗК РФ возможно? Или можно по ст.36-37 ЖК РФ пойти по МКД в общую долевую собственность, но квартиры не оформлены, либо выделить из дома квартиры и пойти по жилищному законодательству и оформить земельный участок в общую долевую собственность? А второй жилой дом (по кадастровому паспорту), площадью 416 кв.м, в котором сидят как отдельные помещения - комнаты (по свидетельству о регистрации каждый зарегистрировал свое право на комнату) принадлежат 12 гражданам на праве собственности и этот дом находится в большей части за пределами границ предоставленного в аренду земельного участка. Однако в размер общей площади земельного участка 893 кв.м, эти дома сочетаются (416 + 493 = 909, небольшая разница 16). Каким образом оформить право собственности на земельный участок под домом 416 кв.м? В порядке приватизации? В порядке перераспределения земельного участка в единый неделимый земельный участок, чего хотят жильцы обоих домов?
Жильцы дома площадью 439 кв.м должны переоформить свои права на дом, как многоквартирное строение (чтобы в доме было, как минимум, три квартиры). После этого можно будет оформить право собственности на землю безвозмездно (приватизировать земельный участок под домом). Второй дом, в настоящий момент, полностью подпадает под определение “самовольная постройка”, и местная администрация может в любой момент подать в суд иск о его сносе. Поэтому лучше будет подать заявление о выкупе земельного участка под этим домом. Затем (после оформления права собственности на землю под обоими домами) можно будет перераспределить землю, путем объединения двух земельных участков в один – если у них будет смежная граница.
Доброго момента!
Арендодателю (ФЛ) предоставлен земельный участок под строительство индивидуального жилого дома, площадью 893 кв.м, в результате которого фактически построено 2 дома (а не один): 1) жилой дом, площадью 416 кв.м, который расположен в своих границах предоставленного земельного участка, в итоге с 17 зарегистрированными собственниками на комнаты, как строение с гаражами; 2) индивидуальный жилой дом, площадью 439 кв.м, в большей части расположенный за границами земельного участка, с 19 дольщиками на зарегистрированном праве общей долевой собственности на дом.
Вопрос: как правильно приватизировать земельный участок по ст.39.20 ЗК РФ, как единый неделимый или под каждым домом отдельно (хотим как единый неделимый) и провести за свой счет кадастровые работы для межевания и образования единого земельного участка под этими домами? Риск в том, что местная администрация скажет, что второй дом с дольщиками вышел за границы участка более половины и в аренду участок предоставлялся под строительство одного дома, а не 2-х.