Недавние поправки в ЖК РФ разрешили нанимателям квартир по договорам соцнайма участвовать в общем собрании собственников в качестве законного представителя собственника квартир – правда, всего лишь по вопросам участия во «всероссийской реновации» – о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории.

Однако остальные нормы ЖК РФ не были подготовлены к появлению новой категории голосующих на общем собрании собственников, и никакого специального инструментария для такого голосования ЖК РФ не вводит. Каким же образом организовать голосования нанимателей? Как инициатору и счетной комиссии общего собрания собственников, банально, узнать, кто является этим нанимателем, и как распределить голоса между нанимателями одной квартиры, ведь ЕГРН подобной информации не предоставляет?

Минстрой России представил собственное мнение по обоим вопросам:

• сведения о соцнанимателях Управляющая компания получает от органа местного самоуправления (или иного собственника) непосредственно с момента заключения договора соцнайма между собственниками и нанимателем. Это утверждение, по мнению ведомства, справедливо просто в силу того, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у соцнанимателя жилого помещения по договору соцнайма с момента заключения такого договора;
• из этого, по мнению Минстроя, проистекает неожиданная для Управляющей компании обязанность – эти наниматели должны быть включены в реестр собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемый для проведения общего собрания собственников;
• что же касается количества голосов, которые «есть» у конкретного нанимателя, то оно определяется пропорционально предоставляемой каждому нанимателю площади или иным образом, установленным соответствующим договором найма, в пределах количества голосов, которым обладает собственник помещения. Очевидно, ведомство имеет в виду ч. 2 и 3 ст. 69 Жилищного кодекса, согласно которым члены семьи нанимателя жилого помещения по договору соцнайма, во-первых, должны быть поименованы в договоре этого соцнайма, а во-вторых, имеют равные с нанимателем права и обязанности. На практике, конечно, с подсчетом голосов нанимателей может быть полная неразбериха: не каждый наниматель обновляет договор соцнайма в случае изменения состава семьи, – рождения ребенка, например (Письмо Минстроя России от 26 февраля 2021 г. № 4809-ОГ/04).