Квартиру в доме-новостройке покупать страшновато. Риски покупателя общеизвестны: недобросовестная компания дом может не достроить, одну квартиру - продать нескольким покупателям. Самый страшный исход для клиента – оказаться без жилья и без денег. Впрочем, защита потребителя на правовом уровне существует – это легендарный закон об участии в долевом строительстве №214-ФЗ.
Компании, строящие жилье в соответствии с данным законом, уж точно не мошенники. Однако квартиры, построенные ими, стоят дороже, чем те, которые предлагается купить по иным юридическим схемам, которые прозвали «серыми».
В связи с этим интересен вопрос – что предпочтет покупатель жилья в новостройке – более дешевую квартиру, купленную по рискованной «серой схеме» или более дорогую, но с гарантией, которую дает закон № 214?
Но прежде чем журнал Metrinfo.Ru ознакомит вас с результатами социологического опроса на эту тему, напомним основные особенности покупки новостройки.
Самое большое достоинство покупки квартиры в новостройке – это ее цена. Поскольку квартира приобретается на этапе строительства, то и стоит она меньше, чем уже готовая. Однако распространенные на рынке юридические схемы, по которым продаются квадратные метры в новостройке, мягко говоря, несовершенны.
Возьмем для примера предварительный договор, - одну из самых популярных «серых» схем. В данном случае покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить другой, основной договор – купли-продажи.
В предварительном договоре указываются технические характеристики квартиры, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя заплатить сумму, равную стоимости квартиры. Но этот договор не оберегает покупателя ни от внезапного повышения цен на квартиру, деньги за которую он уже внес, ни от того, что строительная компания будет затягивать сроки строительства, ни от того, что квартира может быть продана другому покупателю. Наконец существует опасность, что дом вообще не будет построен, потому как частенько бывает, что компании начинают работу без комплекта разрешительных документов.
Договор, заключенный с покупателем по 214-му закону, от этих рисков защищает: он проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы, в нем обязательно описывается конкретная квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. В договоре указываются срок передачи объекта долевого строительства дольщику; величина вложений дольщика (цена договора), сроки и порядок их уплаты, гарантийный срок.
Все это означает, что риск двойной продажи квартиры сводится на нет. Если компания нарушает сроки строительства, то она будет платить штрафы и неустойки. Внезапно повысить цены она тоже не имеет права – расценки и платежи уже «задекларированы». Наконец, застройщик может привлекать дольщиков только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться будущий дом. Так что дом обязательно будет построен.
Однако застройщики «не любят» 214-й закон. И дело не только в том, что компании не хотят брать на себя необходимые обязательства перед клиентами. Им просто очень тяжело выполнить все необходимые требования в силу объективных обстоятельств. Во-первых, чтобы такое строительство начинать, компания должна располагать собственным солидным капиталом – не у всех он есть, а с кредитами большие проблемы. Во-вторых, сроки получения разрешительной документации в нашей стране растягиваются на годы, то есть сами чиновники как могут, тормозят «правильное» строительство. В-третьих, «честные» застройщики, которые ориентируются на 214-й закон, платят большие налоги. И в результате получается, что объектов, построенных «по 214-му» не так уж и много, особенно в самом демократичном эконом-классе, да и квартиры в них стоят дороже, поскольку строители включают в стоимость все свои затраты.
Что тут остается потребителю? Выбирать между ценой и надежностью. Этой теме, собственно, и посвящен наш очередной социологический опрос. Но перед тем, как мы выясним, что же выберет потенциальный покупатель, хотелось бы понять, известно ли нашим людям, что на свете вообще существует закон № 214 об участии в долевом строительстве?
«Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с законом №214, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», - таким был первый заданный нами вопрос.
Большинство участников опроса – 79,8% - впервые об этом услышали от нас.
16,4% ответили утвердительно, им о законе № 214 хорошо известно;
3,8% что-то об этом слышали.
Объединив вторую и третью группы, мы получим цифру 20,2%, - одну пятую участников опроса, которые знают или что-то слышали о существовании закона об участии в долевом строительстве.
Следующий наш вопрос касался уже непосредственно процесса покупки жилья: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке. И Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с законом №214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?»
Вот как распределились мнения наших респондентов:
56,7% купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с законом №214-ФЗ.
Для 8,7% участников исследования тип договора не имеет значения, они будут выбирать жилье по цене, так как полагают, что скандалы с дольщиками несколько утихли.
7,7% опрошенных купили бы квартиру по любому другому договору, где цена квартиры немного ниже. (Эта и предыдущая позиции наших собеседников очень близки по смыслу, поэтому данные группы допустимо объединить. И мы получаем, что 16,4% опрошенных нами москвичей будут ориентироваться на сумму, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре).
2,9% выбрали бы другой вариант.
24% затруднились с ответом.
Разумеется, нас интересовали мотивы, которые определили позиции наших собеседников. Первой объяснит свою точку зрения «лидирующая» группа участников опроса (56,7%), которые купят квартиру по «правильному» договору. Представители этой группы отмечали, что при покупке квартиры, когда покупатель платит большие деньги, ему необходима гарантия и надежность. Причем люди готовы за это доплачивать: «надежность чего-то стоит всегда»; «хочется сэкономить, но надежность - прежде всего»; «стараешься купить подешевле, попадаешь впросак, поэтому выбираем надежность».
Среди ответов в данной группе очень часто упоминалось слово «страховка», то есть в сознании людей договор, соответствующий законодательству выполняет роль страховки.
Кроме того, люди говорили о том, что хотели бы избежать обмана, защитить свои права, и снизить риски. Были среди наших респондентов и профессиональные юристы, которые также высказывались в пользу закона №214.
Приведем и другие яркие высказывания опрошенных москвичей, выбравших покупку по 214-му: «чтобы не потерять все»; «скупой платит дважды»; «чтобы не прогореть потом»; «это стопудово».
Представители двух других групп, занимающих очень сходные позиции и готовые купить квартиру новостройку по другим договорам, но дешевле (16,4%), также объяснили свой выбор. Эти люди на первое место ставят экономию средств, так как жилье в нашей стране стоит очень дорого: «в целях экономии денег»; «когда копишь на квартиру, то бережешь каждую копейку». Кроме того, наши собеседники из этой группы не верят в гарантии государства. Были среди участников опроса и принципиальные противники покупки квартиры на этапе строительства: «на долевке многие прогорают». Чтобы защитить свои права, потенциальные покупатели выбрали бы хорошее агентство и проконсультировались бы с юристами.
Стоит отметить еще один нюанс, на который обратили внимание наши комментаторы: несмотря на то, что они склоняются к выбору квартиры «от цены», а не «от договора», окончательное решение будет зависеть от разницы в стоимости квартиры, покупаемой по «правильному договору» и «неправильному». Если разница существенная, то люди выберут «серую» схему.
А граждане, затруднившиеся с ответом (это значительная группа – почти четверть опрошенных, - 24%), сообщили нам, что сделают свой выбор только после того, как внимательно изучат все договоры, а также будут исходить из суммы денег, которая есть на руках.
Подведем итог. Большинство опрошенных нами москвичей – 79,8% - ничего не знают о существовании закона № 214 об участии в долевом строительстве, защищающего права потребителя. 20,2% опрошенных либо твердо знают о том, что такой закон есть, либо что-то о нем слышали. При этом бОльшая половина участников опроса – 56,7% - купили бы квартиру в новостройке в соответствии с законом № 214, невзирая на то, что такая покупка обойдется им дороже, нежели по «серой схеме». Комментируя свою позицию, люди говорили о том, что при покупке жилья на первичном рынке очень ценят гарантию, надежность сделок и даже готовы за это доплатить. Они отмечали, что им важно защитить свои права, уменьшить риски, предотвратить обман со стороны застройщика. Люди полагают, что такой договор играет роль страховки. В числе опрошенных были профессиональные юристы, которые тоже отметили положительные стороны 214-го закона.
Респонденты, которые предпочли бы другие договоры, поскольку квартира в данном случае будет дешевле (16,4%), заявляли, что для них приоритетна экономия средств. Однако часть из них будет обращать внимание на разницу в цене договоров, и они выберут «кривой договор» только в случае очень значительной экономии. Кроме того, участники этой группы не верят государственные гарантии. Чтобы подстраховаться, наши респонденты готовы проконсультироваться у юристов и совершить покупку через хорошее агентство недвижимости. В эту группу «записались» и принципиальные противники покупки квартиры на этапе строительства.
Затруднившиеся с ответом (24%) сообщили нам, что сначала внимательно изучили бы формулировки всех договоров, а потом принимали бы решение. Помимо этого существенным мотивом является имеющаяся сумма денег, - потенциальные покупатели ориентировались бы и на нее.
Итак, главный вывод по результатам нашего социологического исследования. Люди очень мало знают о существовании 214-го закона об участии в долевом строительстве, защищающего права потребителей. В «теме» более или менее находится лишь пятая часть опрошенных, и можно предположить, что это люди, которые предметно интересуются данным вопросом. Однако бОльшая половина опрошенных предпочли бы купить квартиру в соответствии с этим законом, даже если бы за это пришлось доплачивать.
Данные журнал Metrinfo.Ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
