В субботу, 18 июня вступили в силу изменения в Жилищном кодексе (ФЗ-123 от 4 июня 2011 г.), которые должны уменьшить участие застройщиков в повседневной эксплуатации многоквартирных жилых домов. Впрочем, это вряд ли приведет к уменьшению затрат жильцов на коммунальные услуги.
До принятия поправок компания, построившая дом, была вправе создать собственную управляющую структуру и передать ей новостройку в бессрочное управление. По новым правилам, как поясняет заместитель руководителя юридического департамента «Сити - XXI век» Василий Шарапов, застройщики не смогут монопольно управлять новостройками. Договор на временное управление многоквартирным домом они будут заключать только после ввода его в эксплуатацию и заниматься этим до выбора управляющей компании на открытом конкурсе, который будет проводить орган местного самоуправления. После выбора управляющей компании этот временный договор должен быть расторгнут и «заменен» контрактом с победителем торгов.
Однако поправки в закон не отменяют главной проблемы рынка. Устанавливаемая любой управляющей компанией — аффилированной с застройщиком или независимой — ставка эксплуатационных расходов, как правило, включает не только фактические затраты, но и определенный процент прогнозируемых неплатежей со стороны жильцов, признают опрошенные «Ведомостями» представители стройкомпаний. И этот процент весьма высок.
В дорогих новостройках в первые несколько лет после окончания строительства доля неплательщиков достигает 30-40%, говорит директор департамента управления активами Capital Group Марина Губанова. По ее словам, например, при определении ставки за управление и эксплуатацию апартаментов в МФК «Город столиц» компания рассчитывала, что этот процент составит 20%. Исходя из этого расходы собственников по управлению и эксплуатации составляют 210 руб. за кв. м в месяц. Так, за апартаменты площадью 200 кв. м владелец заплатит 42 000 руб., не считая коммунальных платежей.
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор «Пионер», слышал о «рыночных» 30% неплатежей, но предполагает, что в этом случае речь идет о домах, где много квартир куплено с инвестиционными целями.
Отяковский называет и вторую причину завышения тарифов: существующее законодательство позволяет владельцам недвижимости не платить за нее, пока не оформлены права собственности, хотя де-факто они могут уже вовсю ей пользоваться: «Заселение новостройки происходит обычно сразу после ввода ее в эксплуатацию, а вот регистрация прав собственности может длиться до двух лет».
Юрист «Московские юристы» Константин Егоров сомневается, что законодательные нововведения помогут наведению порядка в коммунальной сфере. По его словам, механизм работы управляющих компаний и ТСЖ в настоящее время таков, что позволяет свободно повышать тарифы на эксплуатационные расходы и выставлять счета на оплату несуществующих расходов, что дает возможность должностным лицам таких компаний обогащаться за счет потребителей коммунальных услуг. «Никому не надо объяснять, насколько коррумпировано на местах проводятся аукционы, конкурсы и тендеры»,- добавляет юрист.
Елена Николаева, президент НАМИКС, считает, что сейчас россияне фактически беззащитны перед произволом энергетических компаний и компаний коммунального сектора (НАМИКС): «Граждане недоумевают, почему тарифы растут на 15 и более процентов, не понимают, что такое управляющие компании, ТСЖ, как с ними работать и или избавиться от “липовых” организаций», — заявила она в ходе недавно прошедшего отраслевого совещания. Глава НАМИКС полагает, что решением проблемы может стать принятие и исполнение закона «Об общественном контроле в сфере ЖКХ», в рамках которого предполагается наделить общественные организации и граждан правом контроля над деятельностью РСО, ТСЖ и УК, предприятий коммунальной сферы.
В результате нередки истории, подобные следующей. В начале июня было возбуждено уголовное дело по факту халатности со стороны руководства столичной управляющей компании ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов (ГУП ЭВАЖД), повлекшей нарушения при начислении платы за услуги ЖКХ, сообщило агентство «РИА Новости» со ссылкой на Генеральную прокуратуру РФ. Под управлением этой структуры находятся более 250 многоквартирных жилых домов. Надзорное ведомство выявило, что ГУП выставляло извещения на оплату услуг по содержанию и ремонту жилых помещений в нем по ценам, значительно превышающим предельно допустимые, установленные постановлением правительства города Москвы.
Н. Самарина «Ведомости»
