Ставки аренды московских офисов могут снизиться на 10-15% в случае, если цена на нефть марки Brent будет колебаться в районе 20-30 долларов за баррель в течение 2016 года. Если же нефть начнет дорожать, то рынок недвижимости в целом начнет восстанавливаться, хотя и медленными темпами, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
Нефть марки Brent в четверг торгуется вблизи 28 долларов за баррель.
Офисы продолжат пустеть и дешеветь
Сейчас рынок недвижимости на какое-то время займет выжидательную позицию, полагает директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба. Если понижательная динамика цены на нефть сохранится, рассуждает она, то рубль, вполне вероятно, продолжит девальвироваться, что приведет к новому витку роста цен, снижению покупательской способности, снижению маржинальности бизнеса (в особенности связанного с импортом). "Если цена задержится на сниженных уровнях надолго, то можно ожидать дальнейшего снижения ставок аренды, так как бизнес будет пытаться сохранить рентабельность за счет сокращения расходов, в том числе на аренду площадей", — говорит Дзюба.
Снижение цен на нефть в первую очередь отразится на офисном сегменте, считает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. Он объясняет это тем, что многие компании теряют обороты и не могут содержать дорогие офисы, к тому же падение цен на нефть бьет по всей экономике, что сказывается и на других видах бизнеса, которые также разоряются или сокращают площади, а то и вовсе переезжают в объекты более низкого класса.
"Поэтому, думаю, ставки на офисы продолжат снижаться еще процентов на 10-15 в случае цен на нефть в пределах 20-30 долларов за баррель, а уровень вакантных площадей будет расти", — прогнозирует эксперт.
Ритейлу не лучше
В ритейле ситуация другая, продолжает Белых, поясняя, что в данном сегменте влияние нефти косвенное, через падение уровня жизни, доходов, а также рост курса доллара. Многие сети закупают товар за доллары и не могут повышать цены пропорционально увеличению курса, из-за чего теряют рентабельность, рассказывает он.
Кроме того, снижение доходов населения ведет к экономии и снижению спроса на товары и услуги, продолжает Белых. Люди меньше покупают и выбирают более дешевые товары, из-за чего продажи падают, а увеличивать цены продавцы не могут. "Думаю, ставки аренды на ритейл в 2016 будут снижаться — на 3-10% в зависимости от базовой цены, ситуации на рынке и объектов", — предполагает глава DNA Realty.
Белых добавляет, что сокращается и объем спроса на торговые площади. "Многие арендаторы закрывают программы развития, из-за чего конкуренции за помещения уже почти нет", — добавляет он.
На рынок складской недвижимости цены на нефть будут иметь опосредованное влияние, считает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Россия Александра Селезнева. При дальнейшем падении стоимости нефти спрос на аренду складских помещений и ставки аренды будут снижаться, а при повышении стоимости нефти мы будем наблюдать обратную реакцию, рассуждает эксперт. "Однако в текущей экономической ситуации при смене тренда восстановление рынка (повышение спроса и ставок) будет происходить гораздо более медленными темпами", — добавляет она.
Если нефть начнет расти
Если цена на нефть начнет расти и вырастет хотя бы до 50 долларов за баррель, то ситуация стабилизируется, но быстрого отскока рынка не будет, так как все напуганы и будут ждать повторения, предполагает Белых. Кроме того, важным фактором будет курс доллара, если он начнет снижаться до тех же 50, то оживление пойдет быстрее, отмечает он. "Но пока я не вижу никаких оснований для этого сценария, учитывая мировую конъюнктуру", — сетует эксперт.
По мнению Дзюбы, в случае роста нефти потребуется еще какое-то время для того чтобы убедить рынок, что это всерьез и надолго, после чего он может начать восстанавливаться. При этом она отмечает, что последнее зависит не только от цены на нефть, но и от многих других факторов: доступности и стоимости финансирования, инвестиционного климата, темпов восстановления экономики. Все перечисленное требует серьезных экономических и политических реформ, реализация которых тоже займет время, подчеркивает эксперт. "Именно поэтому восстановление, когда бы оно ни началось, будет медленным, основанным на качественных изменениях как в стране в целом, так и на рынке недвижимости в частности", — заключает Дзюба.
