апрель 2010 г. — на телеканале «НЕДВИЖИМОСТЬ.TV» юрист Егоров Константин Михайлович участвовал в телепередаче посвященной теме: «Коммерческая недвижимость»

Ведущий:

Уважаемые телезрители, здравствуйте. В эфире программа «Недвижимость: право» и я ее ведущий Борис Садолевский. Тема нашей программы: «Коммерческая недвижимость», а сегодня у нас в гостях Константин Егоров генеральный директор юридической компании.

Здравствуйте Константин.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Здравствуйте.

Ведущий:

Уважаемые телезрители я напоминаю мы ждем ваши вопросы на электронный адрес нашей программы. Итак Константин скажите, вот с юридической точки зрения, покупка или продажа коммерческой недвижимости, в чем ее коренные отличия от некоммерческой от жилой?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну коренных отличий здесь два. Первое, это то что субъектами этого договора являются, как правило, юридические лица, и второе - это целевое назначение недвижимости, которое четко должно быть прописано.

Ведущий:

Ну что же давайте мы сейчас посмотрим коротенький сюжет, а потом продолжим нашу беседу.

Корреспондент:

Коммерческой недвижимостью мы привыкли называть все виды недвижимого имущества, которые могут приносить доход. Но прежде чем она оправдает свои коммерческие цели, стоит сделать выбор, каким способом обзавестись помещением. За отсутствием достаточных для покупки недвижимости финансов компании прибегают к аренде. Правовые аспекты аренды коммерческой недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определяются договором аренды, согласно ему, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество за фиксированную плату. Само же временное пользование может длится от одного года, силу такой контракт обретает сразу после государственной регистрации, тогда и начинают работать права сторон, они в частности наделяют участников соглашения возможностью отказаться от аренды раньше срока, своевременно предупредив об этом партнера.

Что касается арендатора, то он обязан в срок погашать арендные платежи. Кстати их размер должен идти отдельным пунктом договора, в противном случае контракт можно считать незаключенным. Гражданский кодекс определяет для арендатора, права пользования взятым в наем имуществом, которое он обязан содержать в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию. А вот проведение капитального ремонта прерогатива арендодателя.

Процедура государственной регистрации прав и сделок с коммерческой недвижимостью не отличается от аналогичных процедур с жилой недвижимостью, так что главным отличающим фактором при покупке здесь становится не правовой, а финансовый вопрос - установление стоимости, и конечно никогда не будет лишним с предельным вниманием отнестись к документам подтверждающим право продавца распоряжаться данным объектом имущества.

Ведущий:

Ну что же посмотрев сюжет, мы в общем-то, сейчас с вами конкретно поговорим и о покупке и об аренде. Ну давайте сначала о покупке, какие, в общем-то существуют особенности при покупке коммерческой недвижимости, на что стоит особо обратить внимание?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну, особенности, прежде всего, это наличие правоустанавливающих документов на этот объект недвижимости, в частности на земельный участок под коммерческой недвижимостью. Очень часто на это не обращают внимание, то есть приобретают объект, а в дальнейшем оказывается, что например, в краткосрочной аренде находился земельный участок под коммерческой недвижимостью и приходится улаживать эти проблемы уже покупателю.

Второй момент который четко совершенно нужно осознавать, это то что коммерческая недвижимость должна быть приспособлена для тех целей для которых ее приобретают, то есть, например, нельзя приобрести ресторан с тем что бы в дальнейшем использовать его, этот объект в качестве автосервиса.

И третий момент, когда вы уже четко поняли что этот объект, четко совершенно, подпадает под те цели для которых вы его приобретаете, вы должны иметь наличие, проверить наличие всей разрешительной документации на использование его под выбранные цели, то есть если у нас, например, это автосервис то здесь должны быть согласования по экологической части, согласования с пожарным надзором, с санитарно-эпидемиологической службой (СЭС). В каждом конкретном случае, выбирается свой комплект документов и обязательно у продавца нужно истребовать эти документы в оригинале.

Ведущий:

А вот такой вопрос, вот приятель у меня в районе Силикатной купил пожарный пост и хотел там организовать автосервис, но не тут-то было, оказалось, что он вот уже более года ходит с документами, что-то согласовывает и ничего пока у него не получается. Вот в чем была его в общем-то ошибка?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну в частности вот, он должен был сначала проверить наличие разрешительной документации на использование именно под автосервис.

Ведущий:

Ну видимо он не знал этого да-да.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

И кроме того нужно учитывать что все же таки пожарный пункт, он по любому, если его собираются использовать под автосервис, подлежит перепланировке, то есть, соответственно, покупатель вынужден будет оформлять документы связанные с перепланировкой, для того что бы изменить, по сути дела, целевое назначение этого объекта.

Ведущий:

Ну да, это тоже не простой процесс, я так догадываюсь, наверное, да?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Это многомесячный труд.

Ведущий:

Ну здесь наверно и архитектура участвует и так далее…

Юрист Егоров Константин Михайлович:

То есть нужно все эти согласования получить.

Ведущий:

Понятно, хорошо, и вот еще коротко, все-таки, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения на что особенно нужно обратить внимание в договоре?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Здесь достаточно многогранный такой вопрос, то есть первое, что нужно посмотреть есть ли у нас не узаконенная перепланировка в этом помещении, второе, проверить документы на земельный участок под этим помещением (о чем уже говорилось), согласование с проверяющими службами и соответственно приспособленность этого объекта для тех целей и нужд под которые он приобретается.

Ведущий:

Вы смотрите программу «Недвижимость: право», а гость нашей программы Константин Егоров генеральный директор юридической компании. И так Константин сейчас мы с вами поговорим об аренде коммерческой недвижимости, вот при заключении договора аренды на что нужно обратить внимание? Вот что здесь вы посоветуете?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Первое, это правоустанавливающие документы на объект недвижимости, который сдается в аренду, то есть, четко нужно различать, договор аренды который заключается с собственником и договор субаренды который заключается с арендатором. Второе - нужно прописать достаточно тот объект недвижимости который берется в аренду, прописать те услуги которые оказываются арендодателем арендатору вместе с, просто снятием в аренду этого же помещения.

Ведущий:

Хорошо Константин, давайте мы чуть прервемся, посмотрим коротенький сюжет, который нам подготовила корреспондент, а потом продолжим.

Корреспондент:

Самые сложные вопросы - финансовые, хотя не в деньгах счастье, уступать не хочет никто и даже заранее составленный договор не всегда гарантирует безболезненные отношения сторон.

Ярослав, субарендатор складского помещения, планировал пользоваться им в течение года, но решил досрочно расторгнуть договор, о чем и известил арендатора в установленный законом срок.

Ярослав (субарендатор):

Арендатор выставил мне счет на оплату помещения до даты фактической передачи склада, но я не хочу выплачивать эту сумму полностью, на мой взгляд действия арендатора несколько нарушают заключенный договор.

Корреспондент:

Например за время субаренды складское помещение не отапливалось, хотя субарендатор регулярно направлял письма с просьбой исправить эту ситуацию, но у каждой стороны своя правда. Арендатор утверждает, что по договору помещение не должно быть отапливаемо.

Ярослав (субарендатор):

Но я то, каждый месяц платил за отопление, эта графа была включена в постоянную арендную плату и вдобавок ко всему, за три недели до окончания субаренды в помещении отключили электричество.

Корреспондент:

Кто прав кто виноват, на первый взгляд непонятно, финансовый вопрос в который раз оказался куда более сложным, чем квартирный.

Ведущий:

Да, ну что теперь вы посоветуете делать Ярославу в этой ситуации?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну Ярославу, конечно придется оплачивать по условиям договора недостающую сумму при расторжении, нужно было внимательней читать договор аренды при его заключении. Другое дело, что если часть складируемого товара было испорчена в результате того что помещение не отапливалось или отключалось электричество, то можно будет с арендодателя взыскать убытки.

Ведущий:

Итак, значит, вы говорите, что нужно было внимательней читать договор, но я думаю, наверно, надо было внимательней его готовить.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Договор всегда составляется в интересах арендодателя. Арендатор всегда имеет право внести в него изменения которые соответствуют именно его интересам.

Ведущий:

Если арендодатель согласится, надо добавить, я думаю.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Совершенно верно, другое дело, что компромисс всегда можно найти, то есть включить пункты которые просто конкретизируют положения самого договора. Это и нас и условия расторжения самого договора и порядок внесения платежей и штрафные санкции и дополнительные услуги оказываемые вместе, с непосредственно, сдачей самого нежилого помещения в аренду. Все это, всего на всего, конкретизирует положения договора, что бы нельзя было в дальнейшем не арендатору не арендодателю их трактовать по своему.

Ведущий:

В договоре надо как можно более подробно, все-все-все прописывать, чем подробнее прописано, тем потом меньше спорных моментов.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Совершенно верно.

Ведущий:

Скажите, а вот государственная регистрация федеральной регистрационной службы, это что, тоже обязательно для договора аренды? Или не всегда?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Договор аренды, сроком свыше одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. До года можно не регистрировать.

Ведущий:

Ну а процесс государственной регистрации сложный? Или ничего здесь особенного нет?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну основная особенность заключается в том, что речь идет о взаимоотношениях юридических лиц, то есть представляются учредительные документы юридических лиц и соответственно если прописываются еще и права на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, то еще прилагаются документы по земельному участку.

Ведущий:

Коммерческую недвижимость завещать можно, если она в собственности?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Завещать можно абсолютно любой объект недвижимости.

Ведущий:

Вы смотрите программу «Недвижимость: право». А гость нашей передачи Константин Егоров генеральный директор юридической компании. И так Константин, мы переходим к следующему разделу нашей программы это вопросы наших телезрителей.

Итак, Александр город Новгород. Являюсь собственником помещения на последнем этаже здания. В здании расположены офисные помещения, у меня есть в планах надстроить еще один этаж на крыше здания. Знаю что прежде чем смогу начать какие-либо действия, по отношению к освоению крыши, необходимо получить согласование всех собственников помещений в данном здании. Хотел уточнить, есть ли еще какой-нибудь вариант, позволяющий использовать крышу здания для строительства дополнительного этажа? Ну имеется ввиду, наверное, чердачное помещение.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

На самом деле, если этот человек попытается без согласования с другими собственниками здания, какие либо надстройки произвести, здесь возможен лишь вариант самовольной постройки и в дальнейшем попытка ее узаконивания через арбитражный суд на основании 222 статьи Гражданского кодекса. Вероятность не велика, что это удастся сделать. Т.е. согласования необходимы.

Ведущий:

Следующий вопрос. Город Долгопрудный, Игорь. Планирую приобрести одноэтажное отдельно-стоящее здание. У продавца в наличии имеются все документы на строение: паспорт, свидетельство, разрешение на строительство и т.д. Но, документов на землю нет, возможно ли, после приобретения здания, взять землю в долгосрочную аренду или выкупить в собственность? - площадь 50 квадратных метров.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Здесь покупателю нужно, прежде всего, узнать кто собственник земельного участка и прежде чем заключать договор купли-продажи коммерческой недвижимости, обратиться к собственнику с заявлением о возможности предоставления права выкупа этого земельного участка либо права долгосрочной аренды. До того как будет получен ответ от собственника о возможности, хотя бы теоретической, выкупа либо аренды этого земельного участка, заключать договор купли-продажи не рекомендуется.

Ведущий:

Он не в аренду берет, он выкупать собирается, вот в чем дело. Нам же закон наверно позволяет выкупить потом земельный участок? Или это не всегда?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Далеко не всегда. То есть нужно опять таки узнать категорию земель и соответственно само согласие собственника, к сожалению, обязать заключить куплю-продажу невозможно.

Ведущий:

Понятно. Хорошо. Спасибо. Вопрос Андрея Ивановича. Наша компания является собственником торгово-развлекательного центра. В торгово-развлекательном центре размещены арендаторы, разного формата. Одним из приложений к договору аренды является правила пользования ТРЦ (торгово-развлекательным центром), за нарушение некоторых правил предусмотрены штрафы. Вопрос первый: на сколько это правомерно?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Это вполне правомерно, если непосредственно внесено в текст договора аренды.

Ведущий:

Второй вопрос: какие документы необходимы для проведения этих штрафов через бухгалтерию? Например, акт об нарушении арендатором правил пользования ТРЦ.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Совершенно справедливо, здесь составляется акт о выявленных нарушениях, который должны подписать представители собственника, а так же представители тех контрольных служб которые выявили это нарушение.

Ведущий:

Третий вопрос: как быть если арендатор нарушивший правила и «пойманный за руку» отказывается платить предусмотренный штраф и подписывать необходимые, в этом случае, для бухгалтерии документы?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Акт подписывается проверяющей комиссией в составе, как мы с вами уже говорили, собственника и контролирующих служб, и в случае если арендатор отказывается подписывать этот акт, в нем делается отметка о том что арендатор отказался согласовать этот акт с собственником нежилого помещения. В дальнейшем, такой акт может служить основанием для взыскания штрафов и неустойки, непосредственно с арендатора, через арбитражный суд.

Ведущий:

Вот еще один вопрос. Задает Станислав. Какие есть варианты заключения договоров аренды без их регистрации на 5 лет, что бы быть уверенным в том, что раньше времени, без обоснованных на то причин не выгонят, и арендная плата будет подлежать увеличению, на такую величину, как договорились изначально?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Договор можно заключить сроком до одного года без регистрации, но предусмотреть в нем условие о возможности его пролонгации, т.е. продлении сроков действия договора на такой же срок, если например, в течение месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть. В самом договоре нужно предусмотреть основания по которым собственник либо арендатор могут расторгнуть в одностороннем порядке этот договор и предусмотреть серьезные штрафные санкции, на тот случай если расторжение договора будет произведено не по основаниям предусмотренным в самом договоре аренды. Это позволит неоднократно продлевать его срок и всячески ограничит, как собственника так и арендатора, в их желании расторгнуть договор по своему усмотрению.

Ведущий:

Ну вот здесь речь идет о том что бы на 5 лет и в тоже время что бы без регистрации. Ну то есть на год и продлять и продлять, ну до года да?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Совершенно точно.

Ведущий:

А непонятно, а почему они не хотят взять, и зарегистрировать его в регистрационной службе? В чем проблема то?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Ну проблема заключается в том, что по всей видимости собственник не хотел бы декларировать свои доходы по договору, поэтому он не желает его регистрировать. Как правило это основная причина.

Ведущий:

А вот скажите, раз уж вы затронули этот вопрос, а по налогам? Как облагаются налогами покупатель или продавец нежилой недвижимости, допустим, для продавца - продал там, объект недвижимости, он же как-то налогами облагается?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Налог на доходы исчисляется у нас в зависимости от стоимости проданного имущества, но стоимость эта не должна быть ниже стоимости по БТИ. Именно поэтому, справка о стоимости помещения по БТИ прилагается к договору при его регистрации.

Ведущий:

Ну у меня вот тоже, приятель один говорил что заставили даже не справку из БТИ, а даже независимую оценку сделать, ну хотя она в общем-то и была близка, но тем не менее, налоговые органы потребовали такое. Но это наверное не совсем законно, да?

Юрист Егоров Константин Михайлович:

Оценка может быть проведена, другое дело что лицензированной оценочной организацией которая сотрудничает с местным бюро технической инвентаризации.

Ведущий:

Понятно все. Ну что же большое спасибо нашему гостю, Константину Егорову генеральному директору юридической компании.

Юрист Егоров Константин Михайлович:

И вам спасибо. В эфире была программа «Недвижимость: право». До новых встреч.

Источник: Московские юристы

Телефон: 8 (495) 740-55-17