О каких особенностях и «подводных камнях» ипотечных кредитов обязательно нужно знать, покупая квартиру в ипотеку?
.jpg)
Разъясняет специалист юридической фирмы «Московские юристы» Константин Егоров.
«Квадратъ»: В настоящее время очень многие люди покупают квартиру в ипотеку, однако далеко не все из них обладают правовой грамотностью. Какие основные риски существуют для заёмщика, оформляющего ипотеку?
Константин Егоров: В первую очередь, заёмщик должен понимать, что приобретаемая квартира ещё не в полной мере принадлежит ему на праве собственности. До выплаты ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, что не позволяет заёмщику свободно ею распоряжаться без письменного согласия банка. В договоре ипотеки прописывается, что при совершении любых перечисленных в договоре действий с квартирой, совершённых без согласия банка, банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор и досрочно взыскать кредит.
В ипотечном договоре должна быть чётко прописана ставка кредита, а к самому договору должен быть приложен график платежей. Порядок погашения долга должен соответствовать требованиям статьи 319 Гражданского кодекса РФ и сложившейся судебной практике, согласно которым в первую очередь погашаются проценты за пользование кредитом, затем – сумма основного долга, и лишь потом – все остальные платежи (пени, штрафы и расходы банка на взыскание долга).
Особенное внимание стоит обратить на такие разделы договора, как «Ответственность сторон», «Порядок разрешения споров» и «Дополнительные условия». В разделе «Ответственность сторон» банки нередко прописывают двойную, а иногда и тройную ответственность заёмщика за одно и то же нарушение условий договора. Например, если вы просрочили очередной платёж по кредиту, то банк может прописать в условиях штраф за несвоевременное внесение очередного платежа, затем пени за возврат кредита, и после этого ещё и пени за несвоевременную уплату процентов. В результате, всего один раз просрочив платёж, вы должны будете произвести весьма существенную переплату. Это противоречит сложившейся судебной практике, но по факту суды взыскивают с клиентов эти переплаты, руководствуясь тем, что заёмщик сам подписал договор и согласился на столь невыгодные для него условия погашения кредита.
В разделе «Порядок разрешения споров» должно быть прописано, в каком именно суде (по месту нахождения банка, по месту жительства заёмщика или по месту нахождения квартиры) подлежат рассмотрению все споры, связанные с исполнением сторонами своих обязательств. В договоре не должно быть так называемой третейской оговорки, на основании которой стороны имеют право судиться только в третейском суде, указанном в тексте договора. Это условие ставит заёмщика в крайне невыгодное положение, поскольку система третейских судов в России ещё толком не развита, и такие суды в 99% случаев или отказываются под различными предлогами рассматривать иски заёмщиков против банков, или принимают крайне невыгодные (часто неправосудные) решения в пользу банков.
В разделе «Дополнительные условия» нужно прописать порядок договорной переписки сторон, исключив из него факсимильную связь, телефонные переговоры и переписку по электронной почте. Если следовать этому условию, то банк будет вынужден вести с заёмщиком переписку только на бумажных носителях, заказной или курьерской почтой и только с уведомлением о вручении письма адресату. Это лишит банк многих возможностей направлять заёмщику письма и претензии, которые тот не сможет получить.
«Квадратъ»: О каких дополнительных расходах, связанных с ипотекой, обязательно должен знать заёмщик?
Константин Егоров: Перечень дополнительных расходов во всех банках разный. Но можно выделить несколько видов дополнительных расходов, которые, как правило, несут заёмщики. Первое – это расходы на оценку рыночной стоимости жилья. Исходя из её результатов определяется сумма кредита. Обычно банк предлагает заёмщику воспользоваться услугами своей оценочной компании. Тариф определяется оценщиком. В среднем, оценка стандартных квартир в Москве стоит от 5 до 10 тысяч рублей.
Второе – это проверка объекта кредитования. Если заёмщик покупает квартиру в строящемся доме, кредитная организация проверяет надёжность строительства (в частности, надёжность застройщика), за что и взимает определённую плату. Затраты на проверку объекта недвижимости могут составить примерно от 4,5 тысяч до 15 тысяч рублей.
Ещё одна статья расходов – государственная регистрация прав на недвижимость и оформление документов. Заёмщик должен уплатить госпошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ. Подготовка документов и их регистрация через юридическую фирму обойдутся приблизительно в 30 тысяч рублей.
Несмотря на то, что по закону обязательным является только страхование приобретаемой квартиры (предмета залога) от рисков утраты и повреждения, многие банки требуют от заёмщика дополнительно страховать свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности квартиры (так называемое «страхование титула») и ответственность за невозврат кредита. Страховые взносы производятся на протяжении всего срока ипотеки и составляют определённый процент от размера кредита. С уменьшением задолженности уменьшаются и затраты на страхование. Расходы на страхование составляют от 1,5% в год от остатка ссудной задолженности по кредиту.
Возможно, что придётся также заплатить за услуги риелтора и ипотечного брокера. Они не являются обязательными для банка. Пользоваться ими или нет, заёмщик решает сам. Стоимость услуг риелтора имеет договорной характер, так как зависит от сложности сделки и объёма работы. Она может составлять 3-8% от стоимости жилья. Цена услуг ипотечного брокера варьируется от 1% до 3% от суммы кредита.
Несмотря на то, что договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, многие банки требуют этого. Также заёмщику может быть необходимо нотариальное удостоверение согласия супруги или супруга на заключение договора, доверенностей и т. п. Услуги нотариуса оплачиваются в соответствии с нотариальными тарифами, которые законом сейчас не установлены.
Кроме того, не все банки отказались от единовременной комиссии за рассмотрение заявки на кредит. Размер такой комиссии определяется каждым банком самостоятельно и варьируется в пределах от 2 до 5 тысяч рублей. По желанию банка также может устанавливаться единовременная комиссия за выдачу кредита. Она обычно составляет от 1 до 1,5% от суммы кредита.
За внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров может понадобиться заплатить от 4 до 10 тысяч рублей. Выдача банком справок и согласий – тоже не бесплатная услуга. Например, заёмщику может потребоваться разрешение на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге. Выдача согласия банка на это стоит от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей.
«Квадратъ»: Насколько рискованно брать ипотечный кредит в иностранной валюте?
Константин Егоров: В нынешней экономической ситуации брать ипотечный кредит в иностранной валюте не рекомендуется. В 2008 году, когда доходы населения резко упали, как и курс рубля по отношению к иностранным валютам, большинство заёмщиков, получивших ипотечные кредиты в валюте, оказались неспособны погасить задолженность по ипотеке. В результате подавляющее большинство судебных дел, возбужденных банками в связи с неисполнением заёмщиками своих обязательств с 2008 по 2012 годы, были связаны именно с кредитами, взятыми в иностранной валюте.
«Квадратъ»: Стоит ли обращаться к юристу перед подписанием ипотечного договора?
Константин Егоров: При заключении столь важных договоров участие стороннего юриста обязательно. Если раньше банки заключали договоры ипотеки по принципу «или подписывайте этот текст, или никакого договора с вами подписывать не будем», то сейчас они стали более лояльны к потенциальным клиентам. Стало возможным включение в тексты договоров новых положений, корректировка или изъятие каких-либо пунктов, внесённых юристами банка. То есть у клиентов появилась реальная возможность заключить с банком договор на взаимовыгодных условиях, изъяв из него те пункты, которые максимально выгодны исключительно банку и совершенно невыгодны клиенту. Поэтому к переговорному процессу с банком стоит привлечь стороннего юриста, если вы не хотите в дальнейшем понести лишние расходы или вообще остаться без квартиры и денег.
«Квадратъ»: Как защитить свои права заёмщику, если банк в одностороннем порядке меняет процентную ставку по кредиту или график платежей?
Константин Егоров: В договоре ипотеки должны быть чётко прописаны все случаи, когда банк имеет право изменить условия договора, размер процентной ставки. Например, это может быть значительная (как в 1998 году) девальвация рубля, объявление страной дефолта и т. д. То есть должны быть прописаны те события, которые стороны при заключении договора считают маловероятными.
В России ставки по ипотечным кредитам очень высоки именно из-за того, что банк изначально закладывает в длительный срок возврата кредита и предстоящую инфляцию, и возможные коммерческие риски. Всё это уже входит в полную цену кредита. Соответственно, случаи, когда банк будет иметь право в одностороннем порядке изменить процентную ставку или график платежей, должны быть детально прописаны в тексте договора. Если банк произвольно истолкует эти условия договора, то заёмщик будет иметь полное право не подписывать дополнительное соглашение, изменяющее размер и порядок выплат кредита.
«Квадратъ»: Ипотека накладывает ограничения на право совершать сделки с заложенной квартирой. Как можно сдать в аренду или продать такую квартиру? Может ли банк наложить на это запрет?
Константин Егоров: Как я уже говорил, до снятия с квартиры обременения ипотекой заёмщик не может совершать с ней никаких юридически значимых действий без письменного согласия банка. Он не может без согласия банка вселять в квартиру посторонних лиц (даже членов своей семьи), осуществлять перепланировку, совершать какие-либо сделки по отчуждению квартиры и т. д. На все подобные действия потребуется письменное согласие банка. Поэтому заёмщикам не стоит полагаться на то, что, купив квартиру в ипотеку, будет можно спокойно заселить в неё временных жильцов, получать от них деньги за аренду и этими деньгами расплачиваться с банком.
«Квадратъ»: Может ли заёмщик просить банк пересмотреть первоначальные условия договора, если в его жизни произошли серьёзные перемены?
Константин Егоров: Если заёмщик по каким-то причинам не может больше выплачивать кредит по ранее согласованной с банком схеме, то банк вправе (именно вправе, а не обязан) произвести реструктуризацию задолженности. Реструктуризация долга по кредиту представляет собой изменение условий существующего кредитного договора. Для этого заёмщик должен подать заявление в банк. После этого банк вправе заключить с заёмщиком дополнительное соглашение к договору, в котором будут содержаться условия реструктуризации. При этом нужно помнить, что кредитор имеет доступ к банку кредитных историй, и если у заёмщика весьма сомнительная кредитная история (имеются непогашенные кредиты и судебные решения об их взыскании), то банк автоматически отказывает такому заёмщику в реструктуризации долга.
Существует несколько схем реструктуризации долга по кредиту.
1) Увеличение срока кредитования. Размер ежемесячных платежей снижается за счёт увеличения общего срока выплат. В нашей стране максимальный срок, на который может быть увеличена выплата кредита, составляет примерно 10 лет. Этот способ выгоден обеим сторонам – для заёмщика ежемесячный платеж сразу снижается до 25 %, а банк получает несколько большую сумму выплат, но за более длительный срок.
2) Кредитные каникулы. Данный вариант предполагает выплаты только процентов по кредиту, а выплаты основной суммы долга откладываются на оговоренный с банком срок.
3) Замена валюты кредита. В данном случае происходит замена валюты, в которой осуществляются выплаты, – доллара, евро или иной валюты кредита на российские рубли. Однако необходимо учитывать, что обмен долга из долларов (евро) в рубли проводится по рыночному курсу.
4) Изменение схемы начисления процентов. Выплачивать кредит можно разными способами: либо равными платежами (аннуитет), либо ежемесячно уменьшающимися суммами (схема проценты на остаток). При реструктуризации долга можно поменять один вариант на другой.
5) Уменьшение процентной ставки по кредиту. Данный способ чаще всего применяется в сочетании с пролонгацией кредитного договора.
«Квадратъ»: Если заёмщик по каким-то причинам больше не может выплачивать ипотеку, имеет ли право банк обратить взыскание на квартиру, купленную в кредит, если она является единственным жильём заёмщика?
Константин Егоров: К сожалению, действующее законодательство не предусматривает защиту прав на жильё для лиц, живущих в приобретённом по ипотечному договору жилом помещении. При расторжении договора в судебном порядке банк может просить суд обратить взыскание на предмет залога (приобретённую в ипотеку квартиру) путём его продажи с публичных торгов, а также о назначении стартовой цены спорной квартиры. После вступления решения суда в силу квартира выставляется на торги с той первоначальной ценой, которая указывается в решении суда. Заёмщик может выкупить свою квартиру на торгах. Тогда он сохранит свою квартиру, и ему не потребуется покидать своё, уже частично оплаченное, жильё.
Чтобы такой ситуации не произошло, банки часто предлагают заёмщику продать ипотечное жильё при непосредственном участии в сделке самого банка. Новый покупатель квартиры заключает договор купли-продажи с заёмщиком в банке, после чего оплачивает задолженность по договору ипотеки в кассу. Оставшаяся часть денег (превышающая задолженность заёмщика по кредиту) выплачивается покупателем непосредственно самому заёмщику, после чего банк даёт своё письменное согласие на продажу квартиры, и документы передаются для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это наиболее приемлемый способ решения проблемы и для банка (который без суда и проведения торгов получает сумму задолженности), и для заёмщика (который получает наличными хотя бы часть денег, что позволит ему приобрести какое-то другое жильё).
На вопросы ответил юрист Егоров Константин Михайлович
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: topkvadrat.ru