При выборе и покупке квартиры, тяжело порой бывает сделать выбор! Особенно когда вариантов несколько, и один другого интереснее. И когда «идеальная квартира» найдена, не терпится поскорее покончить с формальностями и приступить к обустройству собственного жилья. Однако прежде чем примерять интерьеры с глянцевых страниц журналов, нелишне остановиться и еще раз подумать: не допустили ли вы ошибок, грозящих массой неприятностей?
Главное, о чем не следует забывать покупателю, приобретая квартиру, он становится также обладателем всех скрытых от глаза проблем, с ней связанных. Поэтому, даже если выбор пал на жилище совсем новенькое и еще не обжитое, лучше, руководствуясь народной мудростью, семь раз проверить и только потом оформлять документы.
При осуществлении купли-продажи жилого помещения, а также других операций с недвижимостью фигурируют два основных документа. Первый - свидетельство о собственности, выдаваемое на основании договора о купле-продаже или договора о приватизации квартиры. Свидетельство подтверждает право собственности и содержит информацию о субъекте (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные владельца) и объекте права. Второй документ - поэтажный план БТИ (графический) и экспликация (описание характеристик объекта собственности).
Покупая квартиру, юридически вы приобретаете именно этот план. Поэтому важно убедиться в том, что поэтажный план БТИ и экспликация не только имеют тот же адрес, что и квартира, но и соответствуют ее фактическому виду: конфигурации, числу помещений и их функциональному назначению (то есть, говоря простым языком, комната - это комната, кухня - это кухня, а санузел - это санузел и на поэтажке, и в квартире). В противном случае есть риск получить объект недвижимости с неутвержденной перепланировкой.
Чем это грозит? В лучшем случае вы обрекаете себя на лишние траты.
Во-первых, переплачиваете продавцу квартиры (жилплощадь без документов, разрешающих перепланировку, стоит дешевле на 15-20 % независимо от сложности произведенного, но несогласованного переустройства).
Во-вторых, уже на выполненную перепланировку придется заказывать техническую документацию (техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания, проект переустройства квартиры), а потом пытаться пройти согласование (задним числом!) с целью получения разрешения на переустройство. Процесс этот хлопотный, поэтому можно заранее готовиться расстаться не только с приличной суммой, но и с немалым количеством времени.
Совсем другое дело, если на изменения, произошедшие в квартире, невозможно оформить проектную документацию. Например, в квартире появился симпатичный проем между кухней и комнатой (вариант достаточно распространенный). В данном случае при расчетах проектировщика важными становятся не только размеры выполненного проема, но и состояние до и после образовавшейся в стене арки. При этом кто, когда, а главное, чем выполнял проем и есть ли внутри стены по его периметру необходимое усиление металлоконструкцией, выяснить вряд ли удастся.
Для любого здания существует целый ряд конструктивных ограничений, и инженер-проектировщик не отважится возложить на себя ответственность за появившийся неизвестным ему способом проем. Все, что остается в таком случае владельцу, - беспокоиться за безопасность своего жилища. Приобретение, еще недавно доставлявшее столько радости, превращается в чемодан без ручки - ни бросить, ни починить невозможно.
Бывает и по-другому. Квартира куплена, неутвержденное переустройство обнаружено, но новый владелец не спешит заниматься этим вопросом. Подобная позиция не влечет за собой ничего хорошего.
Во-первых, со временем хозяина квартиры обяжут либо оформлять соответствующую документацию и составлять новый план БТИ, либо возвращать квартире прежний.
Во-вторых, таким образом, новоиспеченный владелец лишает себя одного из прав - права распоряжения недвижимостью. Это значит, что при любых операциях с ней (включая процедуру наследования) возникнут трудности.
Сложнее дело обстоит с переустройством, которую на первый взгляд и не определишь. Скажем, приглянулась покупателю весьма удобная ниша в выступающем коробе на кухне. И вот в его голове уже возникают смелые фантазии по поводу того, как замечательно будет смотреться в этой нише холодильник или, скажем, искусственный камин. В данной ситуации покупатель рискует попасть в коварную ловушку. Скорее всего, эта ниша - самовольно сломанный воздуховод.
Демонтаж вентиляционных коробов, воздуховодов как вмешательство в инженерные системы дома запрещен всеми возможными нормативными актами. Решение суда по этому вопросу всегда и весьма справедливо будет в пользу истца (соседа, ДЕЗа, ТСЖ или жилищной инспекции). В результате вместе с квартирой покупатель приобретает проблемы с соседями, балансодержателем и жилищной инспекцией. Воздуховод в обязательном порядке придется восстанавливать.
К претензиям соседей и властей могут добавиться жалобы пострадавших в данной ситуации, и потребуют компенсировать материальный и моральный вред за потерю своего здоровья из-за плохой вентиляции по стояку квартиры. Достаточно сказать, что, по мнению санитарных врачей Госсанэпиднадзора, заболевания бронхиальной астмой, различные виды аллергических реакций и даже туберкулез зачастую возникают по причине отсутствия должной вентиляции из-за слома воздуховодов. Так что и эту статью можно смело прибавить к расходной части семейного бюджета.
Рассмотрим еще один вариант покупки жилья. Например, в квартире, на которой остановил свой выбор покупатель, совсем недавно был выполнен ремонт. Особенно привлекательно выглядит обилие выключателей и электрических розеток, даже автоматы выведены под бытовые приборы, и коробка автоматов находится непосредственно в квартире. Все предусмотрено, удобно и красиво.
Однако... Чтобы застраховать себя от неприятностей нелишне попросить у прежних владельцев электро-проект, в котором зафиксировано то, как проложена электрическая проводка в квартире. Следует поинтересоваться наличием технической документации (проект электроосвещения и электроснабжения квартиры). В ней содержатся расчеты потребляемой мощности.
Если потребляемая системой мощность находится в рамках физической величины, изначально выделенной на квартиру (к примеру, в зависимости от серии дома эта величина колеблется от 7 до 14 кВт). Если подобные бумаги у продавца есть, тогда причин для беспокойства нет. Иначе вам придется самостоятельно согласовывать и утверждать проект электроосвещения и электроснабжения с целью получения разрешения на подключение дополнительной мощности, перерасчета тарифов за электроэнергию, замены счетчика и абонентской книжки. Проигнорировать подобную ситуацию, как и в случае с перепланировкой, не удастся. Испытать неудобства все равно придется, только уже в принудительном порядке с наложением штрафов.
Приобретение квартиры со свободной планировкой следует сказать особо. Чаще всего такая формулировка звучит из уст продавцов недвижимости и относится к новостройкам. На самом деле это всего лишь уловка риелторов, вкладывающих в данное понятие свой смысл. Речь идет о квартирах в кирпичных или монолитно-кирпичных домах, где строителями не были установлены внутренние перегородки (те из них, которые не являются несущими). Недобросовестный Риелтор, демонстрируя покупателю внушительную площадь, убедительно рассказывает, что на ней якобы можно создать индивидуальное, ни на что не похожее жилище.
При этом клиенту показывают некий типовой план внутреннего расположения помещений, где указан номер приобретаемой квартиры, но вовсе не предусмотрена свободная планировка. Разумеется, агент, предвосхищая недоумение клиента, объясняет данное несоответствие одним из существующих вариантов. Мало кто находит в себе силы разобраться в ситуации, ведь фактическое отсутствие в квартире каких-либо перегородок будит фантазию и рождает дерзкие планы. 99 шансов из 100, что после сдачи дома и обмеров БТИ, купленная квартира, несмотря на свой физический вид, юридически приобретет очертания виденного ранее в руках агента плана.
Новый владелец квартиры будет обязан восстановить за свой счет внутреннюю планировку квартиры в строгом соответствии с документами, то есть по предусмотренному автором дома проекту, или заказать проект перепланировки и техническое заключение, чтобы пройти весь путь согласований и, соблюдая закон, получить разрешение на переустройство. Но даже после оформления необходимой документации вряд ли удастся воспользоваться всеми преимуществами свободной планировки, так как, в конечном счете, кухня должна остаться кухней, комнаты - комнатами, а санузлы - санузлами.
Покупатель заплатил дороже за возможность обладать индивидуальным жильем со свободной планировкой, позволив строителям сэкономить на внутренних стенах, ощутимо потратился на ремонт новостройки и приведение документов на квартиру в порядок. И это в то время, когда он еще не стал собственником квартиры и на руках у него есть только договор долевого строительства (договор инвестирования или договор финансового вклада) и акт выполненных перед контрагентом финансовых обязательств. В результате сплошные разочарования: до получения свидетельства о регистрации права собственности он не получит разрешения на перепланировку и окажется вне закона, под пристальным оком властей.
Как избежать подобных неприятностей? Прежде всего, быть внимательнее! Покупка жилья - вещь серьезная. Не пренебрегайте консультацией специалистов и юристов, работающих в области недвижимости, в сфере проектирования, ремонта и строительства.
Автор: Царихина-Фесенко Виктория Михайловна, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы