Срыв сроков строительства жилья и его последствия

С начала 2000-х годов непрерывный рост стоимости жилья привел к тому, что многие граждане стали приобретать жилье ещё на стадии его строительства (а иногда и на стадии проектирования). Приобретение жилья на данной стадии позволяет сэкономить до 30-40 процентов от его рыночной стоимости, что весьма выгодно.

Но есть и оборотная сторона медали, которая состоит в следующем. Каждый из нас, приобретая какое-либо имущество (или заказывая его изготовление, когда речь идет о строительстве жилого дома), планирует получить это имущество во вполне обозримые сроки.

Действительно, если вы, например, молодожен, то вы приобретаете жилье в строящемся доме в надежде, что вы заселитесь в квартиру к моменту рождения ребенка, а вовсе не к моменту, когда ваш ещё не родившийся ребенок уже успеет закончить институт.

Поэтому в договорах с застройщиками граждане стараются более-менее четко прописывать сроки окончания строительства приобретаемого ими жилья и оформления этого жилья в их собственность.

Однако желаемое не всегда совпадает с действительным, и, часто, сроки окончания строительства жилья могут переноситься застройщиками по самым разным причинам. Это могут быть, как проблемы с финансовым благополучием застройщика (что, собственно, и произошло с большинством крупных застройщиков в начале кризиса 2008 года), или откровенное мошенничество со стороны руководства фирмы-застройщика (примером могут служить печально известные КТ “Социальная инициатива и Компания” и ЗАО “Энергостройкомплект-М”), так и проблемы технического характера (связанные, например, с какими-либо доработками и согласованиями ранее утвержденного проекта жилого дома, или целого микрорайона на территории которого располагается этот дом, между застройщиком и местной администрацией).

И главное в этой ситуации для граждан – в итоге, не остаться и без денег и без обещанной им, застройщиком, квартиры.

Поэтому рассмотрим, наиболее часто встречающиеся причины срыва сроков строительства жилья, способы защиты нарушенного права граждан на жилье и возврата уплаченных ими денежных средств, а также возможные основания для освобождения застройщика от ответственности.

1. В договоре должны быть четко прописаны сроки окончания строительства жилого дома и оформления права собственности граждан на приобретаемую ими квартиру.

Нередко граждане заключают с застройщиками договоры (предварительные договоры купли-продажи, договоры инвестирования или долевого участия в строительстве), в которых срок окончания строительства дома либо не указан вовсе, либо указан приблизительно.

Например, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, в тексте договора может быть указано, что застройщик (продавец) обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя продавца квартиры.

В этом случае установить точную дату окончания строительства дома и передачи квартиры покупателю не представляется возможным в принципе, поскольку никто (ни застройщик-продавец, ни покупатель) точно не знают, когда именно будет зарегистрировано право собственности на продавца квартиры.

В этом случае судебная практика исходит из того, что поскольку точный срок заключения основного договора в предварительном договоре купли-продажи квартиры не определен, то согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор считается заключенным сроком на один год.

Иными словами, в указанном случае, если продавец не заключит с вами основной договор купли-продажи на квартиру в доме-новостройке, в течение одного года с даты подписания предварительного договора, то вы имеете право, либо потребовать возврата денежных средств (если продавец ещё не является собственником спорной квартиры в доме-новостройке), либо в судебном порядке обязать продавца заключить с вами основной договор купли-продажи квартиры (если продавец уже зарегистрировал на своё имя право собственности на спорную квартиру в доме-новостройке).

При этом нужно учитывать то обстоятельство, что при нарушении продавцом условий предварительного договора купли-продажи о сроках продажи вам квартиры, вы сможете подать в суд только один из двух вышеуказанных исков, но никак old.kmcon.ru не иск о признании права собственности на квартиру, поскольку такой способ защиты нарушенного права по предварительному договору статьей 429 Гражданского кодекса РФ не предусмотрен.

Если вы заключили с застройщиком договор инвестирования в строительство или договор долевого участия в строительстве, в котором срок окончания строительства определен, например, как IV квартал 2015 года, то судебная практика исходит из того, что последним днем срока исполнения обязательств застройщика по таким договорам следует считать последний календарный день того квартала, указание на который содержится в тексте договора.

По истечении указанного срока вы будете вправе подать в суд либо иск о признании права собственности на квартиру и взыскании с застройщика неустойки (если дом-новостройка уже сдан в эксплуатацию), либо иск о расторжении договора и взыскании убытков (если дом на день подачи иска в суд сдан в эксплуатацию ещё не будет).

В любом случае, срок исполнения обязательств является ключевой составляющей в договоре, заключенном вами с застройщиком, и от содержания данного пункта договора зависит, как способ защиты вашего нарушенного права (признание права собственности на квартиру, обязание заключить основной договор или расторжение заключенного договора с последующим взысканием суммы убытков), так и сама возможность оформления права собственности на квартиру, за которую вами были оплачены денежные средства в кассу застройщика.

2. В случае нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры гражданам, нужно четко представлять себе, что подписание дополнительных соглашений об изменении сроков окончания строительства дома может привести к освобождению застройщика от ответственности в этой части договорных отношений.

Очень часто, предвидя срыв предусмотренного договором срока окончания строительства жилого дома и оформления на дольщиков права собственности на квартиры в доме-новостройке, застройщики предлагают гражданам заключать дополнительные соглашения, в которых указываются уже новые сроки сдачи дома в эксплуатацию и новые сроки передачи квартир дольщикам.

В этом случае возникают следующие нюансы.

Если вы подпишите такое дополнительное соглашение к договору, то вы, фактически, лишитесь возможности взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков окончания строительства дома и передачи вам квартиры.

С другой стороны, в подписанном вами договоре может быть отдельным пунктом прописано, что ваш отказ от подписания дополнительного соглашения с застройщиком может послужить основанием для расторжения заключенного с вами договора по инициативе самого застройщика. В этом случае, застройщик может просто вернуть вам денежные средства (ранее использовав их для строительства жилого дома), и вы можете лишиться прав на квартиру, за которую когда-то заплатили весьма серьезную денежную сумму.

Поэтому, если вы решитесь отказать застройщику в подписании с ним дополнительного соглашения к договору, о переносе сроков окончания строительства дома, вам следует, сначала внимательно ознакомиться с текстом подписанного с застройщиком договора.

Но, даже в том случае, если в договоре с застройщиком отсутствует пункт о праве застройщика на одностороннее расторжение договора за ваш отказ от подписания дополнительного соглашения, это обстоятельство все равно не гарантирует, что застройщик по окончании строительства дома и передачи вам квартиры, выплатит вам неустойку за просрочку выполнения обязательств.

Дело в том, что после окончания строительства дома, застройщик предложит вам, как покупателю, подписать акт приема-передачи квартиры, в котором отдельным пунктом будет указано, что стороны друг к другу финансовых претензий не имеют. Наличие такого пункта в подписанном вами с застройщиком акте приема-передачи квартиры лишит вас права на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков окончания строительства дома и передачи вам квартиры.

Здесь, на этапе подписания, можно добиваться исключения данного пункта из текста акта приема-передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от подписания с вами акта приема-передачи без указанного пункта – подать в суд иск о признании права собственности на квартиру и взыскании с застройщика неустойки за просрочку исполнения обязательств.

3. В случае нарушения застройщиком сроков окончания строительства жилого дома, граждане имеют право, как на взыскание с застройщика неустойки, так и на возвещение им всех причиненных ненадлежащим исполнением договора убытков.

В случае нарушения застройщиком сроков окончания строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, последний имеет право (если ранее он сам не подписал с застройщиком никаких документов – дополнительных соглашений или актов приема-передачи с вышеуказанными оговорками) на применение в отношении застройщика штрафных санкций.

Такие санкции могут выражаться, например, во взыскании с застройщика в судебном или внесудебном (претензионном) порядке неустойки за каждый день просрочки выполнения условий договора в части окончания строительства жилого дома и передачи дольщику по акту приема-передачи квартиры в этом доме.

Существует неустойка законная (например, для граждан, заключивших с застройщиком Договор долевого участия в строительстве, Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер неустойки составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки), и неустойка договорная (которая может быть прописана в тексте самого договора, и выражаться в процентах от цены договора или в конкретной денежной сумме за каждый день просрочки исполнения застройщиком условий договора о сроках окончания строительства жилого дома).

Кроме неустойки граждане также вправе взыскать с застройщика и убытки, предусмотренные статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

Если гражданин заявляет требование о расторжении договора по причине нарушения договорных сроков со стороны застройщика, то он вправе потребовать не просто возврата оплаченных им застройщику денежных средств, но также может потребовать оплаты ему рыночной стоимости аналогичного по своим потребительским свойствам (степени благоустройства, планировке, месту нахождения и т.д.) жилья на день предъявления соответствующего требования к застройщику о возмещении причиненных гражданину убытков.

Также под убытками нужно понимать те расходы, которые понес гражданин в связи с нарушением застройщиком своих договорных обязательств. Примером может служить случай, когда граждане для заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве, заключили с банком договор ипотеки, и вынуждены были, кроме суммы самого ипотечного кредита, оплатить банку проценты за пользование кредитом.

В этом случае проценты за пользование кредитом, оплаченные банку по ипотечному договору, также признаются в качестве убытков, понесенных дольщиком в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих договорных обязательств по срокам окончания строительства жилого дома.

Кроме того, нередки случаи, когда граждане, чтобы улучшить свои жилищные условия, вынуждены продать имеющееся у них жилье, а вырученные от продажи денежные средства вносить в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве. В этом случае граждане вынуждены какое-то время жить в арендованном жилье, дожидаясь окончания строительства жилого дома, в котором находится приобретенная ими квартира.

При нарушении застройщиком своих обязательств по срокам окончания строительства жилого дома и передачи дольщикам квартиры, последние имеют право взыскать с застройщика убытки, которые составляют сумму оплаченных ими платежей за аренду чужой квартиры, начиная с даты, когда согласно условиям договора застройщик обязан был передать им квартиру по акту приема-передачи, и заканчивая датой, когда такая передача квартиры фактически состоялась.

При взыскании с застройщика таких убытков, дольщикам необходимо иметь на руках официально заключенный договор аренды (найма) жилого помещения, и платежные документы, подтверждающие оплату ими арендодателю арендных платежей за аренду (наем) квартиры.

4. Освобождение застройщика от ответственности за нарушение сроков строительства жилья.

Однако, не стоит думать, что гражданин, вложивший свои денежные средства в строящееся жилье, при срыве застройщиком сроков окончания строительства дома (сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи участнику долевого строительства), в любом случае, сможет привлечь застройщика к финансовой ответственности – взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков исполнения договорных обязательств и возместить причиненные ненадлежащим исполнением договора со стороны застройщика убытки.

Согласно части 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам непреодолимой силы относятся, в частности, отзыв у застройщика разрешения на строительство данного конкретного дома, стихийные бедствия (затопление строительной площадки или падение башенного крана ввиду штормового ветра) и иные обстоятельства, напрямую не связанные с деятельностью контрагентов застройщика (подрядчиков и субподрядчиков), и не относящиеся к недостатку у застройщика необходимых для завершения строительства денежных средств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Иными словами, если застройщик докажет в суде, что надлежащее исполнение им своих договорных обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, то суд освободит застройщика от финансовой ответственности перед гражданином.

При этом нужно знать, что обязанность по доказыванию в суде обстоятельств непреодолимой силы, лежит именно на ответчике (то есть – застройщике), и если застройщик не представит суду необходимых и достаточных доказательств наличия обстоятельств непреодолимой силы, то суд должен будет изначально исходить из виновности застройщика и его обязанности выплатить гражданину неустойку и убытки, причиненные срывом сроков окончания строительства дома.

Учитывая вышеизложенное, при заключении договоров с застройщиками, необходимо тщательно проверить не только предлагаемые вам к подписанию документы, то также и всю разрешительную документацию на строительство данного конкретного жилого дома, имеющуюся у застройщика.

Лучше всего, если такой проверкой юридической частоты сделки вместе с вами будут заниматься юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости и строительства.

Отказ застройщика от предоставления на ознакомление каких-либо запрашиваемых документов (которые, на первый взгляд, могут показаться необязательными, на что вам активно могут намекать менеджеры застройщика) может послужить одним из сигналов к тому, чтобы никаких договоров по предлагаемой квартире с этим застройщиком вам заключать не стоит.

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы