Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Применительно к договору купли-продажи квартиры вышеуказанная норма означает, что продавец и покупатель вправе заключить предварительный договор, в котором прописать все существенные условия предстоящей сделки по продаже квартиры.

Обязательными составляющими предварительного договора купли-продажи квартиры являются стороны договора (например, Иванов и Петров), предмет договора (например, город Москва, улица Перекопская, дом 1, квартира 1) и цена будущего договора купли-продажи (например, 1 000 000 рублей). Исходя из этих условий стороны, в дальнейшем, обязуются заключить основной договор купли-продажи именно этой квартиры и именно по той цене, что была указана в заключенном между ними предварительном договоре купли-продажи.

Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи квартиры возникает, например, в случае, когда продавец Иванов занимается снятием обременения с квартиры (скажем, ипотека), и до снятия обременения не может эту квартиру продать, но уже занимается подысканием покупателя и хочет заранее согласовать цену квартиры на момент ее продажи.

Тогда продавец Иванов заключает с будущим покупателем Петровым предварительный договор купли-продажи квартиры. После наступления даты (указанной в предварительном договоре) заключения основного договора купли-продажи квартиры, Иванов и Петров вправе требовать друг от друга заключения основного договора купли-продажи, на тех условиях, которые были заранее оговорены ими в предварительном договоре.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры может быть не указана точная дата заключения основного договора. В этом случае подлежит применению часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, если в предварительном договоре купли-продажи квартиры стороны не указали срок заключения основного договора, то они обязаны будут заключить основной договор не позднее одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи.

На практике встречаются случаи, когда продавец квартиры по предварительному договору купли-продажи требует от покупателя оплаты стоимости квартиры еще до заключения основного договора купли-продажи. Такое требование противозаконно, поскольку по предварительному договору стороны всего лишь договариваются о заключении в будущем основного договора купли-продажи и детально прописывают те условия, на которых будет заключен основной договор (какая именно квартира и по какой цене будет продана).

Однако по предварительному договору купли-продажи у сторон не возникает и не может возникнуть никаких обязательств (тем более, обязательств по передаче денег за еще не проданную квартиру), кроме подписания в дальнейшем основного договора на оговоренных условиях.

Поскольку многие недобросовестные продавцы заранее знают о вышеуказанном ограничении (запрете) на получение денег от покупателя после подписания предварительного договора и до заключения основного договора купли-продажи, то для получения денег от покупателей в предварительном договоре применяются такие термины, как “аванс” или “обеспечительный платеж”.

Таких терминов, как “аванс” или “обеспечительный платеж”, в тексте предварительного договора купли-продажи квартиры лучше избегать. Получение денег под видом аванса или обеспечительного платежа позволяет недобросовестным продавцам, в дальнейшем, уклониться от заключения основного договора купли-продажи (например, если цена на недвижимость поднимется и продавцу станет не выгодно продавать квартиру по ранее оговоренной с покупателем ценой), и просто вернуть покупателю взятые у него деньги.

То есть при наличии в предварительном договоре купли-продажи терминов “аванс” или “обеспечительный платеж” у недобросовестного продавца квартиры просто отсутствует финансовая заинтересованность заключения, в дальнейшем, основного договора именно с этим покупателем.

Чтобы избежать таких последствий и все же приобрести квартиру на условиях, четко описанных в предварительном договоре купли-продажи, покупатель должен настоять на изменении в предварительном договоре терминов “аванс” или “обеспечительный платеж” на термин “задаток”.

В отличие от аванса и обеспечительного платежа (представляющего собой ничто иное, как тот же самый аванс), которые в случае нарушения продавцом взятых на себя обязательств просто возвращаются в том же размере покупателю, задаток предусматривает в отношении недобросовестных продавцов применение санкций.

Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Иными словами, если продавец по предварительному договору купли-продажи квартиры получил от покупателя предоплату по договору в виде задатка и в назначенный срок уклонился от заключения с покупателем основного договора купли-продажи, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Например, если Иванов получил от Петрова по предварительному договору купли-продажи аванс или обеспечительный платеж за квартиру в размере 1 000 000 рублей, а затем уклонился от заключения с Петровым основного договора купли-продажи, то Иванов должен будет вернуть Петрову тот же 1 000 000 рублей, который был им получен от Петрова.

Если же Иванов получил вышеуказанную денежную сумму в виде задатка, то в случае уклонения от заключения с Петровым основного договора купли-продажи квартиры, Иванов должен будет вернуть ему двойную сумму задатка, то есть уже 2 000 000 рублей.

Таковы вкратце основные особенности предварительного договора купли-продажи квартиры и те сложности, с которыми при его заключении и исполнении могут столкнуться как продавец, так и покупатель квартиры.

Читайте еще по этой теме:

• Предварительный договор и его отличия от основного договора
• О предварительном договоре в сфере продажи жилья

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы