Как известно, в настоящее время в Москве (как, впрочем, и в некоторых других крупных городах России), в связи с заметным экономическим ростом, стала очевидной нехватка нормальных офисных помещений, что, в свою очередь, привело к ажиотажному спросу на любые более-менее приспособленные для этих целей помещений.
В результате, многие фирмы стараются как можно быстрее заключить договор аренды офиса, ориентируясь при этом не на содержание подписываемого договора аренды, а на стоимость аренды офисного помещения, что подчас приводит к весьма плачевным последствиям.
В последнее время участились случаи споров а арбитражных судах между арендаторами и арендодателями по вопросам изменения ставки арендной платы, уменьшения арендодателями (в одностороннем порядке) площади занимаемого арендатором помещения, взыскания с арендатора дополнительных платежей в пользу арендодателя, расторжения договоров аренды, возврата части произведенных арендатором платежей и т.д.
Для того, чтобы обезопасить себя от подобных проблем, арендаторам необходимо заранее детально ознакомиться с содержанием предлагаемому им к подписанию договору аренды и внести в него нижеследующие коррективы.
1. Предмет договора
В договоре аренды желательно детально прописать его предмет, т.е. уделить особое внимание описанию арендуемого офисного помещения.
В договоре аренды офиса должны быть четко прописаны:
- Площадь арендуемого офисного помещения;
- Назначение арендуемого офисного помещения;
- Место нахождения офиса (почтовый индекс, номер дома, номер дома, номер корпуса, этаж, место нахождения офисного помещения на этаже, номер офиса).
Желательно, чтобы к договору аренды был приложен поэтажный план с четким указанием на место расположения офиса.
Если арендодатель предлагает машиноместо на парковке рядом с офисом, услуги проводной или IP-телефонии, а также доступ в сеть Интернет, данные услуги нужно детально изложить в приложении к договору аренды.
Так же в договоре аренды должны быть прописан перечень коммунальных и технических услуг, которые включаются в ежемесячный арендный платеж.
2. Цена договора
В договоре аренды офиса должна быть детально прописана ставка арендной платы в рублях. При этом, желательно указать как ежемесячную, так и годовую арендную ставку в твердой сумме и без указания на арендную ставку за квадратный метр в год.
Если при заключении договора арендодатель потребует уплаты ему залогового платежа за последний месяц аренды, то в договоре аренды должен быть четко прописан механизм и сроки возврата такого залогового платежа при расторжении (или отказе арендатора от продления) договора аренды.
Как уже быть указано выше, если арендодатель предоставляет какие-либо дополнительные услуги арендатору, их перечень должен быть предусмотрен договором аренды. Соответственно, в договоре аренды должны быть детально прописаны и расценки за оказываемые дополнительные услуги, что лишит арендодателя возможности, в дальнейшем, произвольно увеличивать размер арендных платежей под видом увеличения расценок, например, за пользование выделенной линией в здании.
В договоре аренды должны быть детально прописаны основания и порядок, увеличения арендодателем одностороннем порядке размера арендной платы (например, в случае увеличения местными властями в данном населенном пункте ставки арендной платы за землю и т.д.).
Кроме того, в договоре аренды желательно предусмотреть возможность уменьшения размера арендных платежей в случае возникновения каких-либо неполадок в офисном здании, не связанных с действиями арендатора (например, в случае длительного отключения электроэнергии, прекращения работы лифтов и т.д.).
3. Права и обязанности сторон
Данный раздел договора аренды стоит также подробно расписать, что позволит, в дальнейшем, требовать от арендодателя не просто обеспечения бесперебойной работы офиса, но также и предоставления гарантий того, что сотрудники арендатора, работающие в этом офисе, не будут испытывать проблем, связанных с обеспечением нормальных условий труда в офисе (например, кондиционирование офиса или содержанием офиса в надлежащем (чистом и хорошо освещенном) состоянии).
4. Порядок и основания расторжения договора
В этом разделе договора аренды следует подробно прописать основания, по которым арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Здесь следует избегать любых двусмысленных формулировок и четко разграничить те ситуации, при которых односторонний отказ от исполнения договора со стороны арендодателя возможен, и те ситуации, при которых допускается лишь изменение условий договора аренды.
Также в этом разделе договора следует подробно прописать основания и порядок расторжения договора по инициативе арендатора, также право арендатора на взыскание штрафов в свою пользу за злостное неисполнение (или ненадлежащее исполнение) арендодателем своих обязательств по договору.
5. Порядок разрешения споров
В этом разделе договора аренды следует порядок разрешения возникших споров между арендатором и арендодателем (в каком порядке и в какие сроки должны предъявляться претензии за неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной договора своих обязательств, а также сроки и порядок предоставления ответов на предъявленные претензии).
Без детальной проработки данного раздела договора аренды возможно обращение с иском в арбитражный суд в ситуации, когда возможности для досудебного урегулирования спора еще далеко исчерпаны.
6. Особые условия
Здесь желательно прописать порядок ведения договорной переписки сторонами договора, порядок внесения изменений в текст договора (заключения дополнительных соглашений к договору аренды), а также правопреемство как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.
Читайте еще по этой теме:
- Субаренда нежилого помещения
- Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды
- Соглашение об изменении или расторжении договора
Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы