Если характеризовать ситуацию с юридической защищенностью граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1 апреля 2005 года, или получены после 1 апреля 2005 года, по состоянию на конец ноября 2005 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие закона. Не смотря на введенный законом запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе (например, такие крупные как СУ-155, ДСК-1, Монолит-Групп и другие). Но если до вступления в силу закона “Об участии в долевом строительстве…” это можно было делать открыто, то теперь приходится использовать различные схемы по уходу от закона.

Раньше гражданину предлагался к подписанию более-менее понятный договор инвестирования, в котором четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т.п., в случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд без особых проблем отстоять свои права, признать право собственности на квартиру, был наработана соответствующая судебная практика, теперь же используются различные “серые” схемы, многие из которых не соответствуют закону.В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю, опубликования проектной декларации.

Для того, чтобы уйти из-под действия неудобного для себя закона застройщики применят ряд схем, которые можно разделить на 2 группы:

1. Формально соответствующие закону – уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие закону). Так же часто используется реализация квартир через ЖСК.

Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда есть уже заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо между соинвесторами — юридическими лицами. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по контракту в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры), при этом нового договора не заключается и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При “вексельной” схеме, гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

2. Противоречащие закону схемы – предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты, многие схемы, связанные с договорами агентирования. Также иногда, особенно в регионах, встречается прямое нарушение закона – заключение договоров инвестирования по объектам, на которые не получено разрешение на строительство и т.п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним, незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Хотя если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет, либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в Коммандитное товарищество и т. д.). Причем создается впечатление, что застройщики разрабатывают все более и более изощренные схемы. Так примененная одним в прошлом крупнейшим застройщиком схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество создала для большого числа дольщиков проблемы в суде.

Отдельного упоминания заслуживает схема приобретения жилья через ЖСК. Соглашаться на нее как правило стоит только в случае, если Вам сразу подбирают квартиру и оформляют в собственность, чего на практике не бывает почти никогда, либо если ЖСК действует под “опекой” крупного застройщика и создан специально для “ухода” от закона. Договор как правило в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т.е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах и нарушать права граждан при использовании данной схемы проще, чем при использовании остальных. Также к нам обращаются многие граждане с жалобами на ЖСК, которые не выполняют взятых обязательств. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются “финансовыми пирамидами”. В любом случае, при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить документы (Устав и т.п.), а так же собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого закона – неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности). В настоящее время нами поданы ряд исков к особо недобросовестным застройщикам, однако решений по ним пока нет в связи с тем, что дела в судах рассматриваются достаточно долго. Для получения информации по поводу законности Вашего договора и возможности возникновения проблем в будущем запишитесь на консультацию по телефону (495) 740-55-17.

Автор:  Сидоров Артем Александрович, адвокат

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы