С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации вводится в действие Жилищный Кодекс РФ, который заменит устаревший Жилищный Кодекс РСФСР. ЖК РСФСР был принят в 1983 году, в историческую эпоху, которую сейчас принято образно называть «застоем». То время - время господства государственной собственности во всех сферах экономической жизни, время полновластия органов административной власти в хозяйственном обороте наложило отпечаток и на регулирование жилищных отношений: жилые помещения предоставлялись, преимущественно, на основании административного акта – ордера, право собственности в жилищной сфере сводилось к возможности для граждан обладать правом собственности на жилой дом, а также возможностью для жилищных и жилищно-строительных кооперативов иметь на праве собственности квартиры в жилых домах.
Наследование квартир, их сделкооборот, были в РСФСР развиты слабо, основной акцент в регулировании был сделан на оборот частных жилых домов и их долей. Показательна в этом отношении судебная практика: принятые в марте 1966 г. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР и в июле 1981 г. Постановление Пленума Верховного Суда СССР, вводили единообразные подходы в разрешение споров, связанных именно с правом собственности на жилой дом, каких либо актов подобного уровня, касающихся судебной практики по поводу квартир, находящихся в собственности не принималось, причина этого проста – практики, как таковой, у судов не было, а все спорные вопросы касались государственных квартир, которые местные исполнительные комитеты, либо государственные учреждения и организации предоставляли в пользование гражданам, государство же в лице названных органов оставалось собственником жилых помещений.
Ситуация изменилась в 1988 г., когда Совет Министров СССР, принял Постановление, которым установил порядок продажи гражданам с собственность квартир из государственного и общественного жилищного фонда. Кардинальные же перемены наступили в 1991 г., после принятия Закона РСФСР, наделившего граждан правом приватизации – правом безвозмездного и однократного получения в собственность квартир из государственного и ведомственного (с согласия ведомства) фонда. Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» действует до сих пор, он неоднократно изменялся и дополнялся, менялся порядок оформления права собственности, права лиц, в том числе несовершеннолетних, но осталось и до сих пор действует закрепленное им право на приватизацию, которым воспользовались миллионы граждан с 1991 года.
Значение приватизации трудно переоценить. В гражданский оборот были введено огромное количество жилых помещений, граждане получили те права, о которых раньше нельзя было помыслить – право наследовать квартиры, право продавать, дарить и совершать иные сделки по своему усмотрению, в том числе завещать любому лицу, право устанавливать режим долевой собственности. Не все тонкости регулирования были учтены вовремя, подтверждением чему является количество бездомных людей, а также масса судебных дел.
В этой связи потребовались и иные методы регулирования жилищных отношений, так как зачастую происходит конфликт между собственником и проживающим лицом, который касается пользования квартирой, регистрации, выселении. Граждане вдруг обнаружили, что место Советского государства, гарантировавшего и предоставлявшего хоть какие–то жилищные блага, зачастую заняли собственники квартир – такие же граждане, а сами квартиры вошли в гражданский оборот, где действует свобода воли собственника и его личные интересы.
Новый Жилищный Кодекс РФ отрегулировал – отношения между собственника и иными, проживающими в квартире лицами, которые собственниками не являются. В первую очередь, необходимо помнить, что основой всех законов и остальных нормативных актов в нашей стране является Конституция Российской Федерации 1993 г., которая обладает такими качествами, как верховенство, прямое и непосредственное действие на всем просторе России.
Конституция РФ возводит в ранг конституционных прав и право собственности и право на жилище, закрепляя, что право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35), каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.1 ст. 40), при этом в силу ст.56 Конституции РФ, право на жилище не может быть ограничено даже в случаях, когда некоторые другие конституционные права могут быть ограничены федеральным законом. Понятие «произвольное лишение» связано с обоснованностью лишения жилого помещения, наличием основания для такого лишения, указанного в законе.
ЖК РСФСР устанавливал, что члены семьи собственника жилого помещения (то есть дети, родители, супруг и иные вселенные лица), которые проживают совместно с собственником, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником (ст.127). Таким образом, если в период брака супруг – собственник квартиры вселил с соблюдением правил регистрации или, говоря устаревшим понятием, прописал второго супруга в квартиру, то после расторжения брака супруг –собственник не вправе требовать выселения бывшего супруга ссылаясь лишь на то, что брак расторгнут и данное лицо прекратило с ним семейные отношения. Несмотря на это, ЖК РСФСР все же устанавливал случаи, при которых собственник мог выселить проживающее в жилом помещении лицо: порча жилья, невозможность совместного проживания, систематическое не внесение платы за жилое помещение, при вселении на срок не более одного года проживающий обязался освободить жилое помещение по истечение срока, помещение необходимо для личного пользования собственника или членов его семьи. Все названные основания должны быть доказаны в судебном порядке: так, по последнему основанию, собственник супруг мог выселить бывшего супруга из квартиры, предоставив в суде доказательства, что квартира необходима для его личного пользования либо пользования членами семьи, к примеру, ему необходимо проживать и ухаживать за заболевшим престарелым родителем, а проживание бывшего супруга воспрепятствует этому. Данное требование необходимо доказать медицинскими справками, при необходимости просить суд допросить такого родителя в качестве свидетеля. Доказав основание иска, супруг –собственник мог обоснованно рассчитывать на вынесение судом решения в свою пользу.
Новый ЖК РФ урегулировал подобные отношения в ст. 31, установив, что в случае прекращения семейных отношений с собственником, право пользования у бывшего члена семьи, который не является собственником не сохраняется. Наиболее распространенный случай прекращения семейных отношения –конечно же, брак, также можно говорить о лишении родительских прав. Однако, при заключении брака или во время брака, супруги могут оговорить данный случай, при этом супруг-собственник может взять на себя обязанность по сохранению в случае расторжении брака за бывшим супругом права пользования квартирой. Возникает вопрос, в какой форме необходимо заключать такое соглашение. Представляется, что данной обязательство может быть включено в брачный договор, т.к. Семейный Кодекс позволяет регулировать в брачном договоре неимущественные отношения, но если формой будет избрано соглашение в простой письменной форме без удостоверения в нотариальном порядке и без заключения именно брачного договора, то такое соглашение необходимо признавать действительным, так как согласно ст.40 СК РФ, брачный договор имеет целью урегулирование прежде всего, имущественных отношений супругов, да и сама статья помещена в главу о договорном режиме имущества супругов. Право пользования жилым помещением не является имущественным правом, данное право нельзя оценить, поэтому и вне брачного договора взятая на себя обязанность супруга- собственника должна признаваться оформленной надлежащим образом.
Новый ЖК РФ оговаривает и особые случаи, когда за бывшим членом семьи собственника может быть сохранено право пользование жилым помещением: необеспеченность жильем, имущественное положение, иные заслуживающие внимания обстоятельства и другие условия, которые перечислены в статье 31. Новшеством является как само временное право пользования бывшего члена семьи собственника, срок которого устанавливается решением суда, так и возможность обязать собственника в судебном порядке обеспечить бывшего члена семьи (прежде всего супруга) иным жилым помещением, если такому члену семьи выплачиваются алименты, то есть он поставлен в более тяжелое имущественное положение, по сравнению с собственником. Прекращение права собственности влечет и прекращение права пользования у бывшего члена семьи, поэтому распоряжение квартирой –ее продажа иному лицу или совершение иной сделки – влечет и прекращение права пользования таким жилым помещением у бывшего члена семьи собственника.
Конечно, все указанные основания, все заслуживающие внимания обстоятельства должны быть доказаны, необходимые доказательства желательно должны иметься у адвоката еще до подачи искового заявления, если адвокат выступает в интересах бывшего члена семьи. Акцент следует делать на имущественном положении, размере доходов, состоянии здоровья, обеспеченности жильем, наличии иждивенцев. Ссылки на такие доказательства, по возможности, следует обозначать в исковом заявлении, так как и судьи районного звена, и судьи вышестоящих судов начинают рассмотрение дела и вынесение решения именно с ознакомления с исковым заявлением и то, насколько полно и грамотно, как с точки зрения обоснования требования нормами материального права, так и с точки зрения обоснования ссылками на факты –документы, справки и пр. доказательства формируется первоначальное, внутреннее убеждение судей в обоснованности или необоснованности иска. А, как известно в психологии, первое впечатление является самым сильным и ведущим.
Следует отметить, что на практике будут встречаться случаи, когда бывший член семьи собственника был вселен до 1 марта 2005 г., а момент прекращения семейных отношений возникнет после 1 марта 2005 г., в связи с этим возникнет вопрос – по какому закону следует решать дело – по ЖК РСФСР или по ЖК РФ. При решении вопроса следует устанавливать, когда возникло правоотношение, а когда возникли права и обязанности, на которые ссылается доверитель. Если право требования возникло после 1 марта 2005 г, а само правоотношение сформировалось до 1 марта 2005 г. (произошло вселение в установленном порядке), то при разрешении спора суд будет руководствоваться ст.5 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», которая гласит, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Один из таких случаев – особое право лица, которое при приватизации жилого помещения имело равное право с лицом, ставшим собственником, на приватизацию. Такое лицо не подпадает под действие ст.31 ЖК РФ и предусмотренные ей правила в отношении таких лиц не применяются.
Автор: Царихина-Фесенко Виктория Михайловна, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы