Долевое участие в строительстве коттеджного поселка. Юридический и технический аспекты.

Основной задачей этой статьи является рассмотрение всех аспектов строительства и реализации коттеджных поселков, чтобы в конечном итоге выявить и проанализировать удачный и неудачный опыт данной деятельности, а так же разъяснить широкому кругу читателей механизмы, действующие в данной сфере.

Естественно подобные вопросы следует рассматривать с обеих сторон: со стороны тех, кто занимается данной деятельностью и со стороны тех, кто является конечным потребителем продукта. Этот подход позволяет выявить все риски, и адекватность подхода по оценке и реализации застраиваемых коттеджных поселков.

Гражданам, желающим стать полноправными владельцами частного коттеджа в составе коттеджного поселка, перед тем как инвестировать денежные средства в объект недвижимости, необходимо учитывать особенности строительства и реализации данных проектов на территории России и Московской области в частности.

Массовая застройка Московской области коттеджными поселками приобрела массовый характер начиная с 2000 года. Данный вид строительства выглядел «лакомым кусочком» для застройщиков, так как занятие этим видом деятельности, на первый взгляд, не сулило никаких проблем.

Действительно, строительство коттеджей относиться к малоэтажному строительству, как правило не требующему применения сложных механизмов и технологий, местные власти воспринимали «на ура» приход инвестиций и часто, в отличии от Москвы, если не шли на встречу новоявленным инвесторам то хотя бы не мешали им, не мучили через чур активными проверками их строительной деятельности. Улучшалось качество основных дорог ведущих из Москвы в область, и чем активней проходил этот процесс, тем более активизировался спрос на землю под коттеджное строительство в Подмосковье.

По какой же схеме происходит застройка коттеджных поселков и какие “подводные камни” встречаются на этом пути для всех участников данной деятельности?

На начальном этапе, застройщиком приобретается земельный участок. При выборе земельного участка необходимо учитывать существующую инфраструктуру района: близость автомобильных дорог (оптимально если земельный участок примыкает к существующей дороге), железнодорожных станций, наличие других поселений или деревень с существующими магазинами и домами бытового обслуживания. Близость уже проложенных коммуникаций и инженерных сооружений, и возможность подключения к ним при минимизации затрат на увеличение их мощности.

Так же следует учитывать перепад высот, близость грунтовых вод к поверхности и геологию участка, наличие поблизости рек и водоемов. Так как коттедж будет являться, для основного большинства, как минимум вторым объектом недвижимости следует учесть наличие поблизости баз отдыха, горнолыжных курортов и т.д., учесть востребованность, популярность и привлекательность данного района (направления).

Далее застройщику необходимо учесть категорию населения для реализации которой предназначен будущий поселок, проанализировать рынок спроса-предложения и в зависимости от этого определить размеры участков под индивидуальные коттеджи (например: от 15 до 30 соток).

Приступая к разработке генплана необходимо иметь четкое представление о стиле домов будущего поселка, их этажности, наличия и составе инфраструктуры. Ну и естественно не забывать о нормах проектирования (пожарные проезды, площадки разворота автотранспорта, ширину проезжей части, количество въездов на территорию и т.д.).

Оптимальным, для застройщика, при начале разработки проекта, будет привлечение единого проектировщика (Генпроектировщика), и поручение тому полного комплекса проектных работ и авторского надзора за строительством. На субподряд ему следует рекомендовать «местных» проектировщиков, которым гораздо легче согласовать в инстанциях свои небольшие части проекта (в первую очередь, это касается внешних коммуникаций ведущих к поселку).

В самом начале разработки проектной документации Застройщик должен четко для себя понимать и иметь ввиду следующие аспекты:

- Недостаточно разработать несколько типовых видов коттежей. Необходима «посадка» каждого отдельного коттеджа на местности, с учетом сторон света, высоты цокольной части (коттедж должен находиться «над» проходящей мимо дорогой, а не быть «притопленным»), с учетом сторон подведения к коттеджу коммуникаций. – Все это должно быть согласованно с покупателем недвижимости.

- Необходимо четко понимать, что может быть дозволено покупателю недвижимости на этапе выбора коттеджа и участка, в плане учета его пожеланий и внесения изменений в уже существующую концепцию. Это касается различных изменений планового и высотного положения коттеджа на участке, внесения изменений в конструкцию и цветовую гамму коттеджа, устройства различных дополнений и установки дополнительного оборудования.

Другими словами должен быть разработан определенный свод правил, в пределах которого у покупателя будет возможность определять «конфигурацию заказа», естественно с уже прописанной ценой каждого конкретного варианта (это напоминает набор или изменение различных опций при покупке автомобиля).

При этом, в последующем, естественно, возможно как увеличение, так и уменьшение площади коттеджа, что может привести к изменению цены, прописанной в заключенном с покупателем договоре. Поэтому, в договоре, необходимо предусмотреть случаи и пределы изменения цены и определения итоговой суммы исходя из стоимости квадратного метра.

- Очередность строительства – один из важнейших аспектов реализации всего проекта. На этот этап объективно влияет множеств факторов. С технологической точки зрения, необходимо разделить зону строительства на очереди, исходя из чего определить местоположение строительного городка и площадок для складирования. Приступить к устройству временных дорог (оптимально чтобы они совпадали с последующими постоянными дорогами) для подъезда техники и подвозу материалов к конкретным участкам строительства. Начать устройство подземных коммуникаций внутри поселка, и только после этого приступать к строительству самих коттеджей.

Основная часто встречаемая ошибка застройщика заключается в том, что из-за постоянного дефицита финансирования, возникающих сложностей с согласованием отдельных частей проекта и желания побыстрее показать результат работ, он стремиться нарушить технологическую цепочку строительства.

Устройство временных дорог и площадок для складирования, устройство внутренних коммуникаций, возможное начало устройства внешних коммуникаций и инфраструктуры, проектные работы, согласование частей проекта, затраты на реализацию коттеджей, затраты на рекламу, заключение договоров с подрядными организациями, а следовательно и выплата аванса – все это влечет за собой немалые капиталовложения на начальной стадии строительства. В то время как основного визуального результата (коттеджей) не видно, что, конечно, пугает как участников долевого строительства, так и потенциальных покупателей.

Все это происходит на фоне того, что продажи еще не построенных коттеджей в данном поселке могут быть реализованы не так эффективно, как предполагал застройщик начиная проект. Застройщику приходится брать дополнительные кредиты для осуществления своих планов, что естественным образом сказывается на цене.

К тому же, чтобы не оплачивать простой подрядных организаций, застройщик вынужден учитывать тот факт, что часть участков, (а соответственно и потенциальных коттеджей) могут практически «не продаваться» или продаваться долго, из за их потенциально неудобного положения. Например, ввиду близости трансформаторной подстанции, въезда в поселок, или из за неудачной формы земельного участка.

Застройщик должен или вовремя отказаться вообще от строительства на этих участках (исключив их из основных планов застройки коттеджного поселка в целом, т.е. «оставить на потом»), или проинвестировать свои средства в коттеджи на них, предложив потенциальным покупателям уже готовый продукт (что, безусловно, повысит их привлекательность, но в итоге обойдется дороже покупателю недвижимости).

Каким же образом вести себя покупателю будущего коттеджа? Что необходимо знать? На что обратить внимание при заключении договора долевого участия в строительстве коттежного поселка?

Покупатель должен четко понимать, что коттедж это дом, построенный по определенной технологии, имеющий определенную конструкцию, состоящий из определенных материалов с подведением определенных коммуникаций. Все это обеспечивает качество, долговечность, и в конечном итоге стоимость жилища. Наряду с этим надо понимать, что покупатель приобретает не отдельный дом на земельном участке, он участвует в долевом строительстве коттеджа в составе коттеджного поселка, куда входят дороги, ограждения участков и поселка в целом, инфраструктура и т.д.

При покупке коттеджа, который еще не построен, покупатель должен осознавать, что он покупает по своей сути концепцию, параметры которой должны быть отражены в договоре и приложениях к нему – сроки строительства, характеристики объекта недвижимости (площадь, материалы, расположение, оборудование), условия передачи объекта недвижимости и т.д.

Нередки ситуации, когда застройщик по тем или иным соображениям старается удешевить строительство, или изменить отдельные части первоначальных проектов, пользуясь тем, что данные аспекты нечетко прописаны или вовсе не прописаны в договоре с будущим владельцем коттеджа. Это нужно учитывать при заключении договора.

Так же нередки ситуации дополнительных поборов с покупателей коттеджей в процессе строительства. Например, заключив договор с застройщиком (или представляющим его агентством недвижимости), покупатель через некоторое время узнает, что у него в коттедже «по умолчанию» будут стоять дешевые пластиковые стеклопакеты «не понятно чего производства», а для того, чтобы были установлены аналогичные изделия известного производителя или качественные деревянные, необходимо доплатить «еще немного».

Покупатель должен четко осознавать, что наверняка он не будет обладать всей полнотой информации о том, какие же конкретно процессы происходят во время строительства, так как продавцы недвижимости old.kmcon.ru не заинтересованы в своевременном информировании покупателей по причине того, что боятся разрыва уже заключенных договоров. Боятся они и спугнуть новых клиентов, вынося на всеобщий суд недостатки в своей деятельности. А случиться может многое, например суд между участниками строительной деятельности.

Понятно, что в сложившейся ситуации покупатель еще на стадии заключения договора долевого участия в строительстве коттеджа, просто вынужден обращаться за юридической помощью и технической помощью к специалистам, чтобы в итоге не остаться у «разбитого корыта».

Договором долевого участия должен быть предусмотрен срок и порядок устранения недоделок, а так же выявленного брака, обнаруженных после подписания акта приемки коттеджа. Это могут быть недостатки, которые себя проявят не сразу, а, например, в определенное время года или через некоторое количество сезонов - промерзание стен, отсырение стен, протечки подвала и кровли, отслоение плитки, проявление трещин и т.д.

Кроме того, покупатель должен внимательно ознакомиться с разрешительной документацией на строительство коттеджей (не пропущены ли сроки, указанные в разрешении на строительство и совпадает ли этажность возводимых коттеджей с официально утвержденным проектом).

Поскольку при строительстве коттеджа подразумевается строительство всего комплекса сооружений на территории коттеджного поселка (сами коттеджи, котельные, подстанции, магазины и т.д.), нужно получить от Застройщика детальную информацию о выполнении работ по возведению всего комплекса инфраструктуры, а не только интересующего вас отдельно взятого коттеджа. При этом нужно иметь ввиду, что Акт государственной приемочной комиссии подписывается не на отдельно взятые коттеджи, а на весь поселок в целом.

В противном случае возможна ситуация, при которой из-за невыполнения Застройщиком каких-либо требований по строительству поселка, связанных с задержкой сооружения отдельных зданий на его территории (например, водонапорной башни), ввод в эксплуатацию всего комплекса, в том числе и покупаемого коттеджа, может неоднократно переносится. Что приведет к нарушению сроков передачи покупателю приобретенной им собственности.

Вместе с коттеджем, как правило, покупателю на праве собственности передается расположенный под ним земельный участок. Соответственно, необходимо проверить наличие всех необходимых документов (зарегистрированные в Федеральной регистрационной службе договоры на передачу земельного участка в собственность, действующее Свидетельство о государственной регистрации права на этот земельный участок), которые бы подтверждали наличие у Застройщика права собственности на землю, передаваемую покупателю вместе с построенным коттеджем.

При заключении договора на инвестирование в строительство коттеджа или участия в долевом строительстве коттеджного поселка, всегда нужно помнить, что по таким договорам вы приобретаете не само имущество (поскольку его еще формально не существует), а право требования на передачу вам этого имущества на праве собственности по окончании строительства.

Соответственно, и риск получения значительных убытков, при заключении подобных договоров значительно возрастает. Это требует от покупателя максимально взвешенного подхода к вопросу выбора объекта инвестирования денежных средств и максимальной осторожности при проверке всех документов, так или иначе относящихся к коттеджу, как объекту инвестирования денежных средств.

Читайте ещё по этой теме:

• Государственная регистрация права собственности на коттеджи

Автор: Егоров Константин Михайлович, юрист

Телефон: 8 (495) 740-55-17

Источник: Московские юристы