Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, достигнуто соглашение по всем существенным условиям этого договора.
Существенные условия установлены законодательством отдельно для каждого вида договоров. Для договора купли-продажи земли они установлены нормами Гражданского и Земельного кодекса РФ. При отсутствии таких условий договор считается незаключенным. Признание договора незаключенным влечет за собой последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК) - каждая сторона обязана возвратить все полученное другой стороне. Какие существенные условия установлены для договора купли-продажи земельного участка?
- Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество… в том числе, данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре купли-продажи, расположение участка лучше всего точно воспроизвести из свидетельства на право собственности на этот участок. К определению предмета относится и кадастровый план земельного участка, который графически определяет местонахождение и площадь участка. Кадастровый план является обязательным документом я для последующей государственной регистрации сделки.
- Цена сделки должна быть указана обязательно. Правило ст. 424 ГК РФ о применении средней рыночной цены (при отсутствии цены в договоре) не применяется. Цена определяется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г. (более подробная информация о правилах установления цен на земельные участки будет изложена в отдельной статье)
Предмет и цена - существенные условия. Без них, договор не заключен, права и обязанности не возникнут. Отсутствие прочих условий в договоре (категория земли, срок, и т.п.) формально не ведет к недействительности договора. Но, разумеется, для нормального совершения сделки, все остальные, необходимые условия нужно указывать.
В ст. 37 Земельном кодекса РФ отмечены условия, которые не должны включаться в договор купли-продажи. Это условия:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные условия недействительны и тогда, если они все же были включены в договор.
При этом, по нашему мнению, признание этих условий недействительными не ведет к признанию недействительным договора в целом. То есть, обязанность продавца передать участок покупателю остается.
Такими в общих чертах являются обязательные условия договора купли-продажи земельного участка. В следующих статьях каждый элемент договора будет проанализирован более глубоко и подробно.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Леин Дмитрий Игоревич, юрист
Телефон: 8 (495) 740-55-17
Источник: Московские юристы