Вопрос: Я хочу продать свою комнату в коммунальной квартире. Комната приватизирована. Должен ли я получать согласие остальных жильцов коммунальной квартиры? Если я не буду предлагать покупку своей комнаты своим соседям, какие последствия могут меня ожидать?
Ответ: В рассматриваемой ситуации автор вопроса обязан уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты. Данное требование предусмотрено п. 6 ст. 42 ЖК РФ, который устанавливает преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников комнат в данной коммунальной квартире. Порядок и условия реализации данного права установлены в ст. 250 ГК РФ.
Поэтому, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире при ее продаже должен сначала предложить покупку остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для этого продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Таким образом, самого согласия соседей на продажу комнаты автору вопроса получать не надо. Если продавец не хочет ждать целый месяц, он может попробовать собрать письменные отказы своих соседей от покупки комнаты, которые должны быть оформлены либо в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, либо заверены у нотариуса. Тогда соблюдение месячного срока необязательно.
Рассмотрим последствия несоблюдения данного требования.
Во-первых, любой из собственников комнат в коммунальной квартире в течение трех месяцев может потребовать в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Другими словами, сосед по коммунальной квартире в судебном порядке может стать покупателем комнаты.
Во-вторых, согласно ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В свою очередь, в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 24) регистрирующие органы потребуют от заявителя представления документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире.
Непредставление данных документов может повлечь отказ в регистрации договора (абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.
Автор: Ю. Терешко