Согласно ч. 1 ст. 37 Конституции РФ каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию.
В связи с этим любой гражданин может беспрепятственно передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество, в том числе и недвижимое (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ в том случае когда для гражданина сдача принадлежащего ему на праве собственности имущества становится основной деятельностью, которая систематически приносит ему доход, то гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).
Согласно ч. 3 ст. 8 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства.
Если же статус индивидуального предпринимателя гражданином уже приобретен, то необходимо, чтобы в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) в отношении данного индивидуального предпринимателя был указан соответствующий вид деятельности. Исходя из заданного вопроса, этим видом деятельности является сдача внаем собственного недвижимого имущества (согласно пункту 70.2 подраздела КА Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2007, утвержденного Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст).
Какие-либо законодательные ограничения по кругу лиц, которым можно сдавать в аренду принадлежащее лицу недвижимое имущество, отсутствуют. Согласно части 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.
Согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Никаких согласований для сдачи имущества в аренду не требуется. Однако необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на сдачу жилого дома в аренду, если в данном жилом доме зарегистрирован несовершеннолетний ребенок (статья 21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").
Если же особняк находится в залоге для обеспечения какого-либо обязательства, то его собственнику необходимо предварительно получить согласие залогодержателя, чтобы в последующем сдать дом в аренду (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Кроме того, необходимо учитывать, что если недвижимое имущество находится в общей собственности, то для распоряжения им необходимо также испросить согласия всех собственников (ст. 247 ГК РФ).
При сдаче в аренду никакого значения не имеет, приобретено ли арендуемое имущество по какому-либо договору либо создано за свой счет. Правом сдачи в аренду имущества по общему правилу обладает его собственник (ст. 608 ГК РФ). Возможна сдача имущества в субаренду с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Есть ряд обязательных требований закона, касающихся его заключения. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Если договор аренды заключен на срок менее 1 года то данный договор не надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При заключении договора аренды на срок более 1 года, на обязательную государственную регистрацию в территориальный орган Федеральной регистрационной службы РФ необходимо представить непосредственно сам договор аренды, а также кадастровый паспорт здания (ч. 3 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если в договоре аренды здания не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФ).
Условия сдачи жилого дома в аренду определяются законом и договором. Но в любом случае в договоре должен быть указан его предмет, то есть конкретный жилой дом с его подробной характеристикой (общая площадь, этажность, адрес места нахождения и т.д.), который передается арендатору.
Остальные условия договора стороны вольны определять по своему усмотрению (ст. 421 ГК РФ).
Договор аренды является платным, то есть в нем должны быть определены вопросы внесения арендатором арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). По договорам аренды, заключенных между частными лицами, отсутствуют какие-либо законодательные требования или ограничения по поводу размера арендной платы.
Договор аренды может быть заключен и без указания размера арендной платы. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ в этом случае у арендодателя возникает обязанность оплатить налог в таком размере, как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Как правило, за основу в качестве налогооблагаемой базы налоговые органы берут сложившийся в данной местности размер арендной платы. Но чтобы не возникали конфликты с налоговыми органами, лучше заключать платные договоры аренды, тем более что коммунальные платежи, расходы по содержанию и ремонту помещений и т.д. указываются отдельной строкой и не входят в налогооблагаемую базу.
За получение доходов от сдачи в аренду имущества гражданин либо индивидуальный предприниматель уплачивают налог на доходы физических лиц (п. 4 ч. 1 ст. 208 НК РФ). Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов от налоговой базы (размера арендной платы - ч. 1 ст. 224 НК РФ).
В соответствии со статьей 346.20 НК РФ в зависимости от категорий налогоплательщиков индивидуальные предприниматели уплачивают налог в размере 6% (если объектом налогообложения являются доходы) или 15% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов).
Авторы: В.М.Дикусар, М.Ю.Буцкий