В 2004 году мы с братом приватизировали 3-комнатную квартиру, при этом родители не участвовали в приватизации. Сейчас брат хочет в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой, чтобы в дальнейшем сдавать свою комнату. Вправе ли он сдавать комнату без моего согласия и без согласия родителей?
В.Мордовкина, г. Санкт-Петербург
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом п. 2 данной статьи наделяет участника долевой собственности правом по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки для других участников долевой собственности).
Сдача внаем - это распоряжение имуществом, поэтому, на наш взгляд, в данном случае подлежит применению п. 1 приведенной нормы (т.е. для сдачи одной из комнат внаем требуется согласие второго сособственника).
Дело в том, что "доля в праве собственности" и "комната" не идентичные понятия. Доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях. Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. Определение порядка пользования имуществом, произведенное судом в соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, не означает раздела имущества в натуре. Соответственно распоряжаться конкретной комнатой, пусть даже и закрепленной за ним в пользование решением суда, один сособственник без согласия другого не вправе.
Сдать же внаем по своему усмотрению не комнату, а долю (воспользовавшись п. 2 ст. 246 ГК РФ), он просто не сможет, поскольку по договору найма нанимателю должно быть предоставлено определенное жилое помещение, а не доля в праве (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Договор найма, в котором не будет определенно названо предоставляемое в пользование жилое помещение, считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что же касается согласия родителей на распоряжение квартирой, то оно не требуется. Отказ от участия в приватизации дает им право на пожизненное проживание в данном помещении независимо от того, кому оно будет принадлежать в дальнейшем (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008). Но при этом отказавшиеся от участия в приватизации лица не имеют тех прав, которыми обладают собственники.
Автор: М. Мошкович
Источник: газета "ЭЖ-Юрист"