Застройщик-должник имеет в строящемся доме не распроданные дольщикам квартиры. Права собственности еще нет — дом строится. Могут ли судебные приставы по имеющемуся исполнительному листу производить арест указанных квартир и, соответственно, выставлять их на продажу?

И.Антонов, г. Москва

Наложение ареста и обращение взыскания на имущество должника производятся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно ч. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При этом порядок реализации имущества должника установлен главой 8 указанного Закона, где предусматривается возможность обращения взыскания на различные виды имущества должника и имущественные права.

В данном случае недостроенные квартиры нельзя признать недвижимым имуществом, поскольку право собственности на квартиры не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», квартиры не могут быть выделены в натуре до ввода в эксплуатацию жилого дома. Закон об исполнительном производстве не предусматривает возможности ареста и обращения взыскания на имущество, которое будет создано в будущем.

Между тем ст. ст. 68, 75 данного Закона предусмотрена возможность обращения взыскания на принадлежащие должнику имущественные права. Перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, включает в себя, в частности, право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором, в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде и другим (дебиторская задолженность); право требования в качестве взыскателя по исполнительному документу; право на долгосрочную аренду недвижимого имущества; исключительное право на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации; право требования по договорам об отчуждении и использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации; принадлежащее лицензиату право использования результата интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации.

В данном случае имущественные права, принадлежащие застройщику, представляют собой права на получение в собственность жилых помещений после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию (ч. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ) в порядке, установленном ГК РФ. Законодательство не дает четкого ответа на вопрос, возможно ли обращение взыскания на такие права.

ГК РФ не содержит понятия «имущественные права». Представляется, что они включают в себя как субъективные вещные права по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом, так и обязательственные права требования из договорных и внедоговорных отношений. В данном случае права застройщика не могут рассматриваться как обязательственные права требования, поскольку в силу ст. 51 ГрК РФ осуществление строительства на основании выдаваемого разрешения является правом застройщика и обязанная перед застройщиком сторона в данном случае отсутствует. Вещное право в отношении имущества (недостроенных квартир) возникнет у застройщика после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Обратимся к судебной практике: ФАС МО в Постановлении от 13.01.2004 N КА-А40/10842-03 указывает, что под имущественным правом понимается не само по себе право требования, без подтверждения этого права каким-либо документом, а совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.

Представляется, что ст. 75 Закона об исполнительном производстве под имущественными правами, на которые может быть обращено взыскание, подразумевает договорные и внедоговорные права требования должника к третьим лицам, а также исключительные права. В результате обращения взыскания на указанные права новый собственник приобретает права требования к третьим лицам, возникшие у должника до обращения взыскания.

Обращение взыскания на принадлежащие застройщику права в отношении недостроенных квартир не влечет ни переход к новому владельцу права требования к третьим лицам, ни приобретения им права требования к самому застройщику. Дело в том, что:

• осуществление строительства является правом застройщика;
• изначально право требования к застройщику возникает в случаях и в порядке, установленных законами (в частности, Федеральными законами от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Судебный пристав-исполнитель не может своими действиями порождать право требования, он может лишь передавать существующее право третьим лицам на основаниях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. Кроме того, судебный пристав-исполнитель не может обязать застройщика закончить строительство дома. Не может это сделать и третье лицо, приобретающие права в отношении будущих квартир с публичных торгов, поскольку действие вышеуказанных законов на него не распространяется.

В связи с вышеизложенным обращение взыскания на недостроенные квартиры, как и на права в отношении указанных квартир до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, не представляется возможным.

Читайте ещё по этой теме:

• Возникновение права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию
• Новые правила о банкротстве застройщиков
• Обращение взыскания на права по инвестиционному контракту

Автор: Ю. Мироненко