На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади, сдают ее третьим лицам, не обязательно состоящими с квартиросъемщиками в родстве. Такие отношения между сторонами называются поднаймом жилого помещения и регулируется ст.685 ГК РФ и ст.76-79 ЖК РФ.
Поднайм также как и субаренда, подразумевает возмездность отношения сторон, т. е. внесения нанимателями платы по договору в соответствии с рыночной реальной ценой.
Для заключения договора поднайма необходимо:
- Согласие наймодателя и членов семьи нанимателя.
- Должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей.
- Поднайм не допустим, если в квартире проживают лица, страдающие астматическими и психическими заболеваниями.
В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат требуется согласие соседей, которое получить на практике крайне сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья, либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.
Заключение договора больше в интересах жильца - ведь оформив его надлежащим образом можно вообще не платить за квартиру оговоренную рыночную сумму, и владелец не сможет выселить такого жильца до окончания срока поднайма. Так что хозяину, вернее квартиросъемщику муниципального жилья, нужно быть начеку - соглашайтесь на заключение такого договора лишь в том случае, если жилец рассчитался за весь срок вперед!
Для вступления в силу и исполнения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий:
- Получение согласие наймодателя (домоуправления).
- Получение согласия всех совершеннолетних зарегистрированных на данной площади граждан.
- Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения учетной нормы общей площади на одного человека, включая нанимателей (хозяев): для Москвы - 10 кв. м.