Правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются федеральными законами № 39-ФЗ «Об инвестициях» и № 214-ФЗ «О долевом строительстве». В соответствии с этими нормативными актами участниками инвестиционной деятельности являются застройщики, инвесторы, заказчики и подрядчики.
Застройщик - считается юридическое или физическое лицо, получившее право на земельный участок (в собственность или аренду) и исходно - разрешительную документацию на строительство. В соответствии с вышеуказанным законом об инвестиционной деятельности заказчик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только заказчику, но и инвесторам согласно их взаимной договоренности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств и осуществляющее практическую деятельность в целях получения прибыли или достижения общеполезной цели.
На практике различаются:
генеральный инвестор - лицо, осуществляющее полное финансирование строительства объекта;
соинвестор, который принимает на себя часть инвестирования по договору с застройщиком или генинвестором;
субинвестор, которому права и обязанности по инвестированию переуступаются категориями инвесторов, указанных выше. Именно в качестве субинвесторов обычно выступают граждане, которым передаются права на конкретные квартиры или нежилые помещения после оплаты им соответствующих инвестиционных взносов.
Заказчик - уполномоченное застройщиком или инвестором юридическое или физическое лицо, которое осуществляет практическую реализацию инвестиционного проекта. При этом заказчик наделяется правами пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, установленных договором с застройщиком или инвестором. Однако заказчик не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности, за исключением случаев, когда он одновременно выполняет функции заказчика - застройщика или инвестора - заказчика.
Подрядчик - в самом общем случае - юридическое или физическое лицо, обязующееся своим силами выполнить для заказчика определенную работу к оговоренному сроку за согласованную оплату в соответствии с договором подряда.
На практике различаются:
генподрядчик - строительная организация, которая на основании договора с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ;
субподрядчик - юридическое или физическое лицо, чаще специализированная фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения части работ по отдельному договору. В самом общем случае у подрядчика, так же как и у заказчика, не возникают права собственности на результат инвестиционной деятельности, однако по отдельному договору, обычно уступки прав требования указанные выше участники, могут приобрести площадь в возводимом доме, и самостоятельно ее реализовать.