Перед тем как начать реконструкцию жилого дома или снос дома для строительства на данном земельном участке нового жилья, строительная организация должна расселить жильцов или же выплатить им компенсацию за площадь, которую они занимают. Причем порядок расселения или выплаты компенсации будет прямую зависеть от того, является ли жилая площадь собственностью гражданина или он проживает на ней по договору найма или аренды.
Предшествует расселению пятиэтажек Постановление органа исполнительной власти и Инвестиционный контракт, заключаемый Инвестором (строительной компанией) с другими участниками инвестиционных отношений и органами государственной власти соответствующего субъекта РФ.
1. Переселение собственников, имеющих несколько жилых помещений.
Инвестор за свой счет переселяет собственников жилых помещений из домов, которые затем будут сноситься или реконструироваться. Такое переселение может производить и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы или его управление в административном округе (далее - Департамент). Но для этого в инвестиционный контракт должно быть внесено условие, по которому инвестор возмещает г. Москве все затраты на переселение собственников жилья.
Предварительный договор на переселение.
Чтобы начать переселение собственников жилья, инвестор или Департамент (если городу возмещаются затраты по переселению собственников жилья) сначала заключает с ними предварительный договор. Он заключается в соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ в срок, установленный в решении префекта города. Но в любом случае предварительный договор должен быть заключен до начала реконструкции здания.
Предварительный договор должен содержать следующие условия:
- срок заключения основного договора (он не может превышать срок, установленный в решении префекта административного округа для освобождения жилого дома);
- определение формы возмещения: при денежной компенсации - размер и условия выплаты, а при натуральном возмещении - существенные характеристики жилого помещения (общая/жилая площадь квартиры, ее месторасположение, количество комнат, наличие отделки и т.д.);
- перечисление членов семьи собственника жилого помещения, имеющих право пользования данным помещением, а также обязанность собственника предоставить в пользование и владение членам своей семьи жилое помещение, предоставляемое ему в порядке натурального возмещения;
- ответственность сторон за неисполнение условий договора;
- ограничение прав собственника на совершение сделок по отчуждению жилого помещения, подлежащего освобождению;
- определение порядка переселения;
- определение вида основного договора.
Предварительный договор заключается в письменной форме. Кроме того, данный договор должен быть зарегистрирован в Департаменте.
Ответственность за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора наступает для сторон в соответствии с действующим законодательством. Например, если одна из сторон договора нарушила сроки исполнения обязательств по договору или исполнила их ненадлежащим образом, то ей придется возместить другой стороне причиненные этим убытки в соответствии со ст.ст.394, 395 и 445 Гражданского кодекса РФ.
Обязательное возмещение.
Как мы уже отмечали ранее, собственнику жилья, из которого он переселяется, предоставляется либо денежная компенсация, либо натуральное возмещение. Но для этого сначала нужно определить стоимость освобождаемого жилья.
Предлагая собственнику иное жилое помещение или денежную компенсацию Застройщик или непосредственно сам Департамент жилищной политики вынуждены обращаться в независимые Оценочные компании для проведения Оценки стоимости изымаемого помещения собственника. Расселение из пятиэтажек собственника в ином порядке закон не допускает.
В этом случае расходы по оценке жилья оплачивает та сторона, которая решила провести такую оценку. Как правило, на практике такую оплату обычно производит инвестор.
Если стоимость освобождаемого жилья окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику, а в обратном случае - инвестору.
Основной договор на переселение.
Основанием для заключения основного договора является предварительный договор.
В основном договоре предусматривается предоставление собственнику возмещения в виде:
- другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение;
- жилого помещения из маневренного жилищного фонда по договору краткосрочного найма или иному договору на срок проведения реконструкции здания (в этом случае за собственником сохраняется право собственности на реконструируемое жилое помещение);
- предварительной и равноценной компенсации стоимости освобождаемого жилья в безналичной форме по договору купли-продажи.
Основной договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы по оформлению и регистрации договора, а также все расходы, связанные с переселением собственника, оплачивает инвестор. Поэтому данные расходы должны быть предусмотрены инвестором в сметах на реконструкцию, а также в инвестиционных контрактах, заключаемых инвестором с Департаментом.
2. Переселение собственников жилья, если оно является единственным местом их жительства.
В случае расселения пятиэтажки и изъятия жилого помещения у собственника, у которого данное помещение является единственным местом жительства, инвестор должен предоставить собственнику равноценное возмещение за жилье в денежной или натуральной форме. Возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома. При этом компенсация определяется как разница между рыночной стоимостью освобождаемого жилья и рыночной стоимостью жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семей данной численности.
Основной договор, заключенный между собственником и инвестором, должен предусматривать предоставление собственнику:
- другого равноценного благоустроенного жилья по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилье к собственнику;
- жилья из маневренного жилищного фонда;
- компенсации в безналичной форме рыночной стоимости освобождаемого жилья и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для приобретения иного жилого помещения по договору купли-продажи.
Бывает, что стоимость принадлежащего собственнику жилого помещения выше, чем размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и стоимость предоставляемого жилья. В этом случае инвестор должен возместить собственнику образовавшуюся разницу.
По практике расселения домов в Москве, собственникам очень редко предоставляется денежное возмещение, независимо от количества квартир, иных жилых помещений на праве пользования или собственности, переселенцам предоставляется иное жилое помещение, как правило в домах новостройках.
При этом закон не устанавливает в качестве обязательного правила предоставления квартир в Новостройках, главное, чтобы жилое помещение было благоустроенным.
При расселении собственнику стоит помнить, что если ему предоставляют квартиру из того же числа комнат, то он не обязан доплачивать разницу в метраже, при условии предоставления квартиры большей площади. Об этом прямо говорит Определение Верховного суда РФ.
Читайте ещё по этой теме: