У нас дом на три хозяина, то есть три приватизированные квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход и свой участок с хозпостройками. Мы хотим, чтобы каждому из нас выделили долю земли. Но в ДИЗО отвечают, что дом стоит на общем участке, который неделим. Разрешение на межевание получил один из собственников квартиры. Как добиться выделения своей доли земли и получить в регистрационной палате документы на каждого дольщика? Законно ли нам отказывают, ведь мы все дали на это согласие?
Т.Своеволина, г. Сургут
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В пункте 2 ст. 244 ГК РФ установлено, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В вашем вопросе речь идет о многоквартирном доме, квартиры в котором были приватизированы жильцами. В отношении имущества собственников в многоквартирном доме необходимо обратить внимание на ст. 36 ЖК РФ.
В пункте 1 указанной статьи говорится, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Обратите внимание, что Постановлением КС РФ от 28.05.2010 N 12-П положения ч. ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ во взаимосвязи с ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него признаны не противоречащими Конституции РФ.
С учетом режима общей долевой собственности возникает вопрос о размере такой доли. Ответ дает ст. 37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Обращаю ваше внимание, что судьба доли в общей собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) неразрывно связана с судьбой права собственности на имущество (п. 2 ст. 37 ЖК РФ). То есть если вы продаете свою квартиру, то к новому собственнику переходит и право на соответствующую долю земельного участка, на котором стоит дом (п. 3 ст. 37 ЖК РФ).
Из этого положения вытекают ограничения, предусмотренные подп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ, — запрет на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Кроме того, п. 4 ст. 37 ЖК РФ определяет еще одно ограничение, накладываемое на собственника доли в общем имуществе. Так, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, отказ регистрационной палаты обоснован и выделить долю земельного участка каждому собственнику квартиры в жилом доме не получится, так как это противоречит действующему законодательству. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС ПО от 30.07.2009 N А55-16164/2008).
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Д. Косихин
как-будто бы в спб разрешается выделить долю если она свыше или 12 соток