Вопрос: Может ли часть нежилого здания (помещения) быть предметом ипотеки?

Ответ: Часть нежилого здания (помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание (помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП. Во всех остальных случаях передача подобного недвижимого имущества в ипотеку не допускается.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); (далее — Закон N 102-ФЗ). Согласно ст. 8 Закона N 102-ФЗ, договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре о залоге недвижимости должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ и п. 1 ст. 339 ГК РФ).

Анализ судебной практики по рассматриваемому вопросу свидетельствует о том, что суды отрицают возможность ипотеки части нежилого здания (помещения). Они объясняют это невозможностью выполнить требование о госрегистрации права на предмет ипотеки как самостоятельный объект недвижимости.

Так, в одном из дел ВАС РФ согласился с выводом нижестоящих судов о том, что поскольку на момент заключения договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права собственности залогодателя на часть нежилого здания, передаваемую в залог, то это помещение не могло быть самостоятельным предметом ипотеки (см. Определение ВАС РФ от 24.01.2007 N 16599/06). Здесь необходимо отметить, что часть нежилого здания не является объектом гражданских прав, за исключением случая, когда на ее основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

В другом деле суд кассационной инстанции установил, что помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, зарегистрированными в ЕГРП как самостоятельный объект. Суд признал, что в данном случае предметом залога являются не помещения, а часть здания, и признал договор ипотеки противоречащим закону (см. Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КГ-А40/14861-07).

В ином деле окружной суд также констатировал, что залог по договору ипотеки части здания невозможен, так как это будет противоречить положениям Закона N 102-ФЗ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2007 по делу N А79-527/2006).

В то же время в судебной практике имеется противоположная позиция. Так, в одном из дел предметом договора ипотеки была часть здания. Само же здание было зарегистрировано как единый объект недвижимости. Суд отклонил довод подателя кассационной жалобы о том, что предмет залога является ненадлежащим, указав, что «заложенная часть здания подлежит идентификации и соответствующему выделу из объекта недвижимости в целом, исходя из экспликации и поэтажного плана, имеющихся в техническом паспорте БТИ» (см. Постановление ФАС Центрального округа от 05.09.2005 N А14-16532/04/596а/30). Однако представляется, что судебное решение об обращении взыскания на такой предмет залога будет неисполнимо.

В связи с этим наиболее обоснованной выглядит первая точка зрения, поддержанная Президиумом ВАС РФ, в п. 2 информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В нем указано, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Аналогичное мнение было высказано судами при рассмотрении конкретных дел (см., например, Определение ВАС РФ от 07.06.2008 N 6962/08, Постановление ФАС Центрального округа от 28.10.2010 по делу N А14-4007/2009/127/32).

Таким образом, часть нежилого здания (помещения) может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание (помещение) состоит из нескольких отдельных помещений и права на передаваемую в ипотеку часть как на самостоятельный объект зарегистрированы в ЕГРП.

Автор: Е.А.Башарин