Вопрос: Можно ли привлечь застройщика многоквартирного жилого дома к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, если договор долевого участия в строительстве, на основании которого он привлек денежные средства, не прошел государственную регистрацию?

Ответ: Если договор долевого участия в строительстве не прошел госрегистрацию, застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Обоснование: Частью 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина застройщиком, не имеющим на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, регулируются ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

В ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (наличие разрешения на строительство и проектной декларации, регистрация застройщиком права собственности или аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок).

Часть 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ указывает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в этом доме, имеют отвечающие требованиям Закона N 214-ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

Как видно из данной нормы, госрегистрация договора участия в долевом строительстве является обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан.

В подтверждение сказанного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 изложена позиция, согласно которой именно совокупность выполнения требований ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона N 214-ФЗ предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан. Позиция ВАС является обязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Таким образом, в указанной в вопросе ситуации, поскольку договор долевого строительства не был зарегистрирован до момента привлечения денежных средств граждан, действия застройщика незаконны. При таких обстоятельствах застройщик может быть привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.10.2009 по делу N А19-7744/09, ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А21-125/2010, от 19.11.2009 по делу N А21-3397/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.10.2010 по делу N А63-20480/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу N А21-4901/2010).

Автор: Д.А.Травкин