г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421

Размер компенсации за незначительную долю в квартире

В суде был спор о признании доли в квартире незначительной и выплате компенсации сособственнику. Суд удовлетворил иск, компенсацию определил, исходя из рыночной стоимости квартиры пропорционально размеру доли. Но мною была также проведена оценка рыночной стоимости, и с учетом отрицательных факторов стоимость доли квартиры была оценена почти в 2 раза меньше, чем определил суд. Как должен был суд определить размер компенсации?

Согласно ч. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ при невозможности выдела доли в натуре участнику долевой собственности остальными собственниками выплачивается компенсация.

В самом ГК РФ не указано, каким образом должен определяться размер такой компенсации. Вместе с тем по этому вопросу выработана обширная судебная практика, к которой и следует обратиться.

Так, согласно п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент разрешения спора. При этом судом учитываются:

  1. объяснения сторон;
  2. отчет оценщика об оценке жилья и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации");
  3. заключения экспертов;
  4. другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки доли.

По нашему мнению, настоящее Постановление применимо и к рассматриваемому в вопросе случаю.

Таким образом, выделяющийся сособственник имеет право на получение компенсации в размере действительной стоимости доли исходя из рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В то же время необходимо учитывать и тот факт, что в данном случае речь идет о незначительной доле, то есть доле, которая на рынке недвижимости, как правило, не представляет интереса для потенциальных покупателей. Поэтому, по нашему мнению, в суд для определения размера компенсации необходимо было представить доказательства, подтверждающие оценку рыночной стоимости доли (а не самой квартиры в целом). Ведь рыночная стоимость доли квартиры, безусловно, будет ниже, чем стоимость доли, определенной путем пропорционального соотношения размера доли со стоимостью квартиры в целом.

Из письма не ясно, на основе каких доказательств суд определил размер компенсации и какие конкретно доказательства представлял автор вопроса в суд. Скорее всего, речь идет о заключениях оценщиков, экспертов. На наш взгляд, суд для определения размера компенсации должен был назначить экспертизу по определению рыночной стоимости доли квартиры, так как смысл компенсации, выплачиваемой сособственнику, который лишается своей доли, и заключается в возмещении ему тех материальных благ, которые он мог бы получить, распоряжаясь своей долей (например, продав ее). Если в деле имелось два заключения экспертов: одно - по рыночной стоимости квартиры, другое - по рыночной стоимости доли, то суд в мотивировочной части судебного решения должен был указать, почему он определил компенсацию, руководствуясь одним заключением, и почему не принял другое (ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

Вместе с тем, как мы рассмотрели выше, для определения действительной стоимости доли суд должен руководствоваться не только отчетом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости (либо заключением эксперта), но и другими доказательствами. Тем более что согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ, то есть заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: Ю. Терешко

3

Комментарии (22)

А вот, если такая ситуация. Я имею 1\3 часть 3-х комнатной квартиры. Мои сособственники не хотят продавать квартиру, а хотят выплатить мне долю по инвентаризационной оценке БТИ. Притом, квартира 3-х комнатная стоит сейчас 2480000 млн. рублей, то есть моя доля примерно будет стоить 800000 тысяч! Как быть, как заставить их вернуть мне долю? Мне она необходима, у меня у парня 1/2 часть в квартире 2-х комнатной. Я бы хотела купить эту долю, а его дядя требуют выкупить ее уже сейчас. Как мне быть? Как правильно сделать? Подскажите, пожалуйста!

Вы можете вызвать независимого оценщика, чтобы он определил рыночную стоимость Вашей доли по состоянию на день проведения оценки. Но Вам нужно учитывать тот факт, что продажа доли отдельно от квартиры означает существенное уменьшение её цены. Если, например, вся квартира стоит 2 480 000 рублей, то отдельно взятая 1/3 доля квартиры будет стоить значительно меньше, чем треть от стоимости всей квартиры. Но, в любом случае, рыночная стоимость 1/3 доли квартиры будет выше, чем её цена по БТИ. Заключение независимого оценщика будет весомым аргументом в споре с остальными сособственниками квартиры о цене продажи Вашей доли квартиры.

После смерти сына я получила в наследство 1/10 долю в 2х квартире площадью 44 м2. В связи с тем, что у меня есть жилплощадь, моя дочь подарила мне свою долю в этой квартире, а я ей подарила 1/10 долю вышеуказанной, где она сейчас постоянно зарегистрирована. Другой недвижимости на территории России у нее нет. Может один дольщиков (а их в квартире 4 дольщиков) признать эту долю незначительной и выплатить компенсацию?

Да может. Учтите что данную долю можно признать незначительной и стоить она по оценке будет значительно меньше

Учитывая наличие в квартире всего двух комнат и столь незначительную площадь всей квартиры, 1/10 долю суд вполне может признать незначительной, и присудить истцу право собственности на эту долю с выплатой вашей дочери компенсации рыночной стоимости этой доли. Однако суд такой иск может и неудовлетворить, если ваша дочь фактически постоянно проживает в данной квартире и участвует в оплате коммунальных услуг (что должно быть документально подтверждено).

Суд первой инстанции лишил мою дочь (это ее единственная собственность) 1/10 доли в 2х квартире, снял регистрационного учета, и постановил выплатить по оценке экспертизы истца 255 т.р. (при том, что доля была куплена ее матерью за 700 т.р.). Мы с решением судьи не согласны - мы не требовали выделить долю в квартире (ст.252). Истец предъявил иск в суд о признании доли незначительной, снятии с регистрационного учета и выплате компенсации. Почему судьей было ПРИНЯТО ТАКОЕ НЕПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ??? Моя дочь заинтересована в этой доле...

Решение правильное. Но суд помимо оценки доли ещё должен проверить допустимость и достоверность доказательств

Сейчас такие судебные решения стали приниматься судами довольно часто. Это связано в тем, что суды, таким образом, пытаются бороться с квартирным рейдерством. Но для принятия судебного решения о принудительном лишении доли в праве собственности на жилье, должны быть соблюдены следующие требования:
1) Изымаемая доля должна быть незначительной;
2) Эта доля не может быть выделена в натуре (то есть должна быть значительно меньше площади любой из комнат в квартире);
3) Ответчик должен быть зарегистрирован по другому месту жительства (то есть иметь самостоятельное право пользования другим жильем);
4) Ответчик не должен иметь существенного интереса в пользовании спорным жильем (не жить в этой квартире, не участвовать в ремонте и содержании этой квартиры, не вносить за квартиру коммунальных платежей);
5) В подтверждение своего намерения выплатить компенсацию за изымаемую долю истец должен ДО принятия судебного решения перевести денежные средства в размере рыночной стоимости спорной доли на депозит суда.
Только при наличии вышеуказанных составляющих суд вправе принять решение о принудительном изъятии доли у ответчика, с выплатой ему денежной компенсации в размере рыночной стоимости его доли.

”ДО принятия судебного решения перевести денежные средства в размере рыночной стоимости спорной доли на депозит суда”. Этого делать не обязательно. Главное принести в суд документ, подтверждающий наличие данных денежных средств на вкладе

К сожалению, если не предоставить суду платежный документ, подтверждающий зачисление средств на депозит Судебного департамента, то суд откажет в удовлетворении иска.
Дело в том, что суд не только должен убедиться в наличии у истца необходимой суммы, но и гарантировать ответчику получение этих денег в случае удовлетворения заявленного иска.
Гарантировать это можно двумя способами:
1) Путем судебного ареста счета истца на требуемую сумму;
2) Путем перечисления стоимости спорного имущества на депозит Судебного департамента.
Арестовывать счет истца по ходатайству самого истца судьи отказываются, поскольку денежные средства истца не являются предметом судебного спора.
Остается только второй вариант - перечисление денежных средств на судебный депозит.

Кто-то может привести пример решений судов, где по результату экспертизы доля выкупалась без учета скидок на долевую собственность? Речь идет о принудительном выкупе, когда собственник большей доли хочет выкупить долю у собственника с меньшей долей.

Такие судебные решения не редкость. Пример – недавнее судебное решение по гражданскому делу № 02-3495/2019 в Люблинском районном суде г.Москвы.

Добрый день. Подскажите, а если я владею 3/4 доли и 1/4 доля досталась по наследству дочери моего мужа от первого брака, судебная экспертиза должна учитывать понижающий коэффициент? Я хочу выкупить принудительно у нее 1/4 долю. Порядок пользования и вселение судом было отказано. Она никогда не проживала в этой квартире, коммунальные платежи не вносила и существенного интереса в проживании не имеет.

Здравствуйте.
При проведении судебной оценочной экспертизы по делам о выкупе незначительных долей экспертами, как правило, применяется понижающий коэффициент, поскольку стоимость выкупаемой доли (если собственник продает только свою долю в квартире) всегда меньше, чем стоимость части квартиры (если квартира продается несколькими собственниками целиком).

Понижающий коэффициент применяется в связи с чем? Ведь если доля продаётся на открытом рынке, покупатели приобретают долю в коммунальной квартире, где число собственников соответствует исходному, а при принудительном изъятии незначительной доли в пользу собственников большей доли количество собственников в результате приобретения незначительной доли уменьшается. Так как в любом случае остающиеся собственники получают доли в объекте недвижимости с уменьшенным от исходного числа сособственников, ликвидность их доли повышается, и, таким образом, приобретая незначительную долю по цене открытого рынка собственники большей доли неосновательно обогащаются за счёт собственника незначительной доли!

Здравствуйте.
В своих расчетах Вы не учитываете то, что в статье речь идет об отдельной, а не о коммунальной квартире.
Когда Вы покупаете комнату в коммунальной квартире, то Вы приобретаете отдельное жилое помещение (комнату) + долю в местах общего пользования в коммунальной квартире.
Если же Вы приобретаете незначительную долю в отдельной квартире, то несмотря на уменьшение количества собственников, доля в отдельной квартире не становится отдельным жилым помещением (как это происходит в случае с покупкой комнаты в коммунальной квартире). Более того, сам смысл применения нормы п.4 ст.252 ГК РФ, сводится к тому, что изначально Вы приобретаете долю, которая НЕ может быть выделена в натуре (в виде отдельной комнаты).
Именно по этой причине при выкупе незначительной доли и применятся понижающий коэффициент.

Элла здравствуйте, понижающий коэффициент при оценке долей наследников не применяется - правовое основание п.57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в соответствии с которыми при разделе наследственного имущества суды учитывают рыночную стоимость всего наследственного имущества на время рассмотрения дела в суде.

Я и бывший муж имеем по 1/2 доли каждый. Я хочу выкупить у него долю. Лучше оценивать 1/2 доли или всю квартиру целиком. Мы хотим решить не через суд, но боюсь, он не согласится на оценку только части квартиры...тогда в суд идти? Пока квартира находится в собственности у мужа, но по закону при разводе делится пополам. Я бы хотела, т.к. есть общий ребенок, 2/3 нам и 1/3 ему. Он добровольно не согласен. Но согласен на то, что я после раздела выкупаю у него долю!
Как можно поступить в данной ситуации, чтобы мне было наиболее выгодно с точки зрения финансов?

При решении вопроса о разделе имущества стороны сами могут установить цену за то или иное имущество. Если же раздел имущества производится в судебном порядке, то цена определяется по итогам проведения судебной оценочной экспертизы. По итогам проведения судебной экспертизы стоимость доли имущества, как правило, устанавливается меньше, чем стоимость части от стоимости всего имущества (разница примерно двукратная).
Согласно п.2 ст.39 Семейного кодекса РФ суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей.
Таким образом, при разделе имущества в судебном порядке, если ребенок будет оставлен у Вас на воспитании, то суд вполне может отступить от равенства долей в общем имуществе супругов, и присудить Вам, например, 2/3 долей квартиры. Оставшуюся 1/3 можно будет также по суду выкупить за половину её стоимости, поскольку речь будет идти не об оплате трети от всей квартиры, а всего лишь о выкупе 1/3 доли в этой квартире.
С точки зрения финансов лучше будет без суда заключить у нотариуса сначала Соглашение о порядке воспитания ребенка (чтобы ребенок был оставлен у Вас на воспитании) и Соглашение об оплате алиментов, а затем заключить Соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором прописать, что бывший муж оставляет Вам 2/3 долей квартиры, а остальную 1/3 квартиры Вы выкупаете у него не по цене доли, а по цене трети квартиры.

1)На алименты я подала в суд недавно. Соглашение у нотариуса нужно составлять на алименты?
2)"Соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в котором прописать, что бывший муж оставляет Вам 2/3 долей квартиры, а остальную 1/3 квартиры Вы выкупаете у него не по цене доли, а по цене трети квартиры". Блин...Он же не пойдет на это добровольно и не согласится на такое! Как сделать, чтобы согласился или принудить как-то ..может все ж через суд?

Муж точно не пойдет добровольно на то, чтобы мне оставить 2/3 доли, если без суда. Если так, то нужно ли и имеет смысл составлять у нотариуса Соглашение о воспитании ребенка мной. В суде все распределят сами? Или лучше подстраховаться перед походом в суд и сделать такое соглашение? Также вопрос по алиментам. Приказ о начислении алиментов будет через 1,5 недели. Нужно ли составлять Соглашение об оплате алиментов у нотариуса так же?

Соглашение об оплате алиментов можно подписать только в том случае, если условия такого соглашения будут отличаться от судебного приказа в лучшую сторону. Например, если в судебном приказе говориться об 1/4 от всех видов дохода плательщика алиментов, а в Соглашении об оплате алиментов будет говориться об 1/4, но не менее такой-то денежной суммы (четко оговоренной в тексте Соглашения).
Вопрос о разделе совместно нажитого имущества нужно будет решать не прямо сейчас, а либо, когда Судебный приказ начнет исполняться по месту работы Вашего бывшего мужа, либо, когда Вы подпишите с ним Соглашение об оплате алиментов. То есть до подачи в суд иска о разделе совместно нажитого имущества у Вас на руках должен появиться не оспоренный ответчиком (фактически – признанный им) документ, подтверждающий оставление ребенка у Вас на воспитании.

Оставить комментарий