Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики

Продажа доли в праве собственности на квартиру - это в реальности очень большая проблема.

На практике продать долю в праве общей собственности по "нормальной" цене без согласия собственников иных долей в праве общей собственности невозможно. Эта сделка всегда влечет проблемы и потери как у продавца, так и у покупателя и оставшихся собственников.

Самое выгодное - договориться с другими собственниками долей и продавать недвижимость целиком как единый объект. Другой способ - выделить свою долю в натуре, если это допустимо для конкретной недвижимости, и потом продавать как комнату (комнаты). Этот способ затратен, так как почти всегда требует судебного решения.

С точки зрения ликвидности можно отметить, что доля в праве общей собственности - это практически неликвидный товар. Продать долю без существенных потерь практически не получится. Это, к сожалению, неутешительная реальность.

Для примера приведем случай из практики. В трехкомнатной малогабаритной квартире с проходной комнатой и кухней 6 метров проживала семья: бабушка, ее дочь с мужем и внук. Квартира была приватизирована. В ней была сделана незарегистрированная перепланировка, так как продавать квартиру не планировали. Были соединены кухня с одной из комнат в качестве гостиной, что привело к нарушению изолирования данной жилой комнаты, проходные комнаты, напротив, были изолированы, что привело к уменьшению метража этих комнат и к увеличению метража коридора. Также для увеличения площади ванной комнаты она была совмещена с санузлом. В какой-то момент выяснилось, что при приватизации были нарушены права брата бабушки и его дочери. Суд принял решение о признании права собственности за братом бабушки и его дочерью. Суд решил, что доли в общей долевой собственности на эту квартиру будут распределяться следующим образом: по 3/10 бабушке и ее брату и по 1/5 соответственно их дочерям. К сожалению, как часто бывает, люди после этого стали практически кровными врагами. Семья бабушки считала квартиру своей и не пускала на порог признанных по суду собственников. Кроме того, сама квартира и ее последующая незарегистрированная перепланировка не давали возможности произвести вселение. Можно также отметить, что перепланировка препятствовала и продаже долей. Также из-за сложившихся враждебных отношений вселение и проживание других долевых собственников было практически невозможно.

Долевые собственники, которые не желали продавать квартиру, на вопросы о покупке долей признанных судом собственников уклонялись и саботировали любые переговоры, на предложения не отвечали. Попытки новых собственников продать свои доли в праве общей долевой собственности третьим лицам также не привели к приемлемому результату.

Сам вопрос оценки стоимости таких долей затруднителен. Спрос на доли очень ограничен. Это считается проблемным приобретением, требующим последующих судебных споров. Предложения сводились к покупке долей перекупщиками примерно за 1/5 - 1/10 от их стоимости, если под стоимостью долей понимать простую арифметическую операцию: определить примерную стоимость всей квартиры как единого объекта и разделить на соответствующее количество долей. Так, при примерной стоимости всей квартиры 8 миллионов рублей, реально за продаваемые доли, составляющие совместно 50% квартиры, перекупщики предлагали меньше 1 миллиона рублей.

Если просто нужны деньги, то это может быть очень плохой, но все-таки вариант. Но если людям нужно на эти деньги купить жилье на несколько человек, то понятно, что продажа долей в праве собственности очень невыгодна.

Более подробно остановимся на законодательном регулировании данного вопроса.

Соответствующими нормами статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу (это как раз тот случай, когда реально квартиру нельзя разделить по собственникам в натуре, так как площади комнат не позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение), находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Статьей 133 ГК РФ разъясняется, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При решении этого вопроса необходимо также обратить внимание на следующие нормы:

• ст. 322 ГК РФ: солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства;
• ст. 323 ГК РФ, где указано, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью;
• ст. 326 ГК РФ, определяющая, что при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению. Должник не вправе выдвигать против требования одного из солидарных кредиторов возражения, основанные на таких отношениях должника с другим солидарным кредитором, в которых данный кредитор не участвует. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Солидарный кредитор, получивший исполнение от должника, обязан возместить причитающееся другим кредиторам в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Также можно отметить следующую судебную практику по данному вопросу, в частности:

• Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 (п. 36), где суды разъяснили, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.п.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли;

• Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (п. 12), где суд определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой;
• Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (п. 11), где суд определил, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома;
• Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.03.2009 N 167-О-О, в котором суд указал, что ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации признана судом не противоречащей Конституции Российской Федерации, так как она направлена на реализацию конституционной гарантии, предусмотренной ст. 35 Конституции Российской Федерации. Суд разъяснил, что согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Положения п. 1, 2 и 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленные на реализацию данной конституционной гарантии, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы. Суд признал, что отсутствует и неопределенность в вопросе о необходимости выплаты компенсации при несоразмерности выделяемого имущества долям в праве собственности: п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании этой статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Что же касается вопросов о выборе конкретного варианта раздела имущества и необходимости учета при этом имущественного положения участников долевой собственности, то их разрешение требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела;
• Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.02.2009 N 102-О-О суд сослался на Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.2008 N 242-О-О и указал, что сама по себе норма п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлена на достижение баланса интересов участников общей собственности и не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя, указанные в жалобе;
• Обзор судебной практики ВС Российской Федерации за III квартал 2000 г. (п. 7), где суд определил, что квартира в целом является объектом собственности и, как следует из положений ст. 244, 252 ГК РФ, может лишь в целом подлежать разделу с прекращением общей собственности на данное имущество либо оставаться в общей собственности нескольких лиц;
• Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2011 N А70-6307/2010, в котором сделаны следующие выводы: в связи с возникшими между участниками общей долевой собственности разногласиями по поводу совместного владения и использования спорного объекта недвижимости, утратой интереса к совместному использованию имущества предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском. Анализируя положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии обязанности у истца обращаться к сособственнику с предложением о вариантах раздела, что послужило основанием для направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассация поддержала этот вывод и указала, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Исходя из смысла ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация права участника долевой собственности на компенсацию своей доли в общем имуществе не связана с соблюдением императивного порядка предварительного разрешения вопроса о способе и условиях раздела общего имущества, при наличии того, что существует объективная невозможность выдела доли в натуре. Указанное условие является самостоятельным основанием для выдела доли путем получения ее стоимости без раздела имущества, поэтому наличие соглашения участников о способе и условиях раздела общего имущества не имеет правового значения для реализации права на компенсацию доли;
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2009 N А17-2263/2008, где суд, сославшись на нормы ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод, что они распространяются на случаи выплаты стоимости доли имущества участника, когда невозможность выдела доли связана с отсутствием имущества у ответчика. Юридически значимым обстоятельством является установление факта выделения доли в натуре или при невозможности выделения - определение стоимости этой доли. Суд решил, что стороны не имели спорного имущества в наличии на момент обращения истца в суд с требованием о выделе своей доли из общего имущества, поэтому в соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканию в пользу истца подлежит стоимость его доли;
• в Постановлении ФАС Центрального округа от 10.04.2009 N А09-3363/08-7 суд указал, что согласно п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Из смысла названных норм права следует, что действующее законодательство связывает необходимость выплаты участнику общей долевой собственности денежной компенсации стоимости его доли лишь при несоразмерности произведенного раздела имущества. Существо спора сводилось к тому, что доли в общей долевой собственности на производственное здание распределялись между собственниками как 75% к 25%. Собственники подписали между собой соглашение о разделе имущества в натуре, в результате которого первому собственнику были выделены реальные помещения большей площади, чем 75% в праве общей долевой собственности (около 81% вместо 75%), а второму - меньшей площади, чем 25% в праве общей долевой собственности (около 19% вместо 25%). В соглашении также имелось положение о том, что при продаже собственниками долей третьим лицам фактический раздел в натуре не будет изменен. Далее собственник, владевший долей 25%, продал свою долю третьему лицу. Это третье лицо (истец) обратилось в суд с требованием к первому собственнику о выплате денежной компенсации за часть доли - разницы между фактической долей, выделенной в натуре, и "идеальной" долей по документам. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе, указав, что при выделе в натуре присутствовала соразмерность. Из чего следует вывод, что разница между "реальной" и "идеальной" долями судом была оценена как незначительная, за которую не полагается компенсация.

Кроме того, суд сделал вывод относительно оценочного заключения. Истцом был представлен отчет об экспертной рыночной оценке. Отчет был отклонен судом, поскольку, определяя подлежащую выплате истцу компенсацию, эксперт исходил лишь из стоимости площади помещения, равной той разнице, на которую "идеальная" доля истца была меньше реальной, рассчитанной исходя из того, что расчет был сделан только арифметически. Суд посчитал, что отчет нельзя принять как доказательство, так как экспертом не была учтена стоимостная оценка реальных помещений, доставшихся в результате раздела сторонам.

Несмотря на большое количество судебной практики и законодательное регулирование в достаточном объеме, в данном вопросе сохраняется много неясностей, тонкостей и противоречий.
Нужно обратить внимание на диспозицию ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации: при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Одна из неясностей при подаче иска, несмотря на вышеприведенные судебные акты, связана с тем, что часть судов считает, что ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации требует, чтобы в суде были представлены доказательства недостижения согласия между собственниками, т.е. нужно представить доказательства переписки, предложенных вариантов (для чего уже нужно иметь оценочное заключение), доказательства отказов, надлежащие доказательства вручения писем и т.п. Вторая сложность связана с тем, что в суде нужно доказать, что выдел в натуре доли невозможен без несоразмерного ущерба имуществу и именно поэтому истец требует компенсацию, а не выдел в натуре. Возникает дилемма. Либо истцу необходимо заказывать техническую экспертизу еще до подачи иска в суд с риском, что результаты этой экспертизы не будут учитываться судом и будут оспариваться второй стороной, так как экспертиза не является судебной экспертизой, и придется еще раз в суде решать вопрос об экспертизе. Это дополнительные затраты для истца. Однако не ходатайствовать о назначении экспертизы также рискованно, поскольку суд, отказывая в иске, может указать, что истцом не представлено доказательств о невозможности выдела в натуре доли. Исходя из практических реалий, вопрос о невозможности выдела в натуре доли не так уж прост и очевиден. К тому же данный вопрос при отсутствии конкретных доказательств остается на усмотрение суда.

Разночтения также возникают по вопросу оценки доли, так как товар не является ликвидным. До сих пор в основном производится оценка всей квартиры как единого объекта, а истец самостоятельно арифметически вынужден вычислять причитающуюся ему долю для искового требования. Также нужно помнить, что оценка делается на конкретную дату. Оценочное заключение, сделанное до подачи иска, к моменту окончания разбирательства по делу и вынесения решения устареет. Обычно ответчики, которые по таким делам очень активны, не замедлят возразить, что оценка не отражает реальной стоимости и является ненадлежащей. Повторная оценка также повлечет дополнительные расходы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что суд избегает альтернативных требований. Если заявить требование строго по ст. 252 ГК РФ, т.е. потребовать разделить в натуре квартиру, выделив истцу в натуре долю, соответствующую конкретной доле в праве общей долевой собственности, а в случае, если выдел доли в натуре невозможен, обязать ответчика выплатить стоимость доли (компенсацию) в размере, определенном в оценочном заключении, то суд потребует определиться с требованием: или оставить выдел доли в натуре, или только компенсацию. На начальном этапе судебного разбирательства, когда еще не проведены соответствующие экспертизы и оценки, сделать это достаточно проблематично. Но нужно быть готовым к этому выбору.

К сожалению, также бывают случаи, когда суд, признав, что раздел в натуре невозможен и требование о компенсации законно, совершенно необоснованно либо вообще отказывает истцу в компенсации, либо снижает сумму компенсации, исходя из того, что имущественное положение остающихся собственников не позволяет им выплатить компенсацию. При разделе квартир это существенная сумма. Для разрешения вопроса суд рекомендует истцу обратиться с другим иском о принудительном вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Но это приводит к отсутствию реальной защиты прав истца, ведь совместное проживание в спорной квартире по понятным причинам невозможно.

С учетом всего вышеуказанного можно отметить, что подготовка данной категории дел требует особого внимания.

Читайте еще по этой теме:

• Продажа доли квартиры через нотариуса

Автор: З. Вешкурцева