Информационное письмо N 309

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 26 декабря 2011 года

Сообщается о принятии Федерального закона от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее — Закон).

Федеральный закон от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дополнен нормой, расширяющей возможности досрочного расторжения договоров, предусматривающих строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора (инвестиционные договоры).

Если соответствующий земельный участок расположен в границах Москвы или Санкт-Петербурга, а договор заключен до 1 января 2011 года, то он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом власти, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке, является, в частности:

• неисполнение обязательств по строительству/реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка,
• либо при отсутствии такого срока в данных договорах — в срок, на который выдано разрешение на строительство/реконструкцию этого объекта, в случае если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства/реконструкции.

Расторжение происходит во внесудебном порядке, по истечении одного месяца со дня направления органом власти, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием уведомления о расторжении договора. Следует подчеркнуть, что такое расторжение осуществляется по усмотрению органа власти или государственной (муниципальной) организации.

Установлено также, что при описанных случаях расторжения возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается: другой стороне данного договора компенсируются документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Нормы аналогичного содержания включены также в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и применяются в отношении договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Москвы или Санкт-Петербурга для целей строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества. В частности, расторжение инвестиционного договора в порядке, описанном выше, влечет за собой и расторжение договора аренды земельного участка, заключенного в его развитие.

Изменения в Федеральный закон от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» вступают в силу с 1 февраля 2012 г., а в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» — с 1 апреля 2012 г.
Закон придал этим нормам обратную силу: они распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу Закона.