Задача по изменению жилищных условий очень часто решается с помощью обмена. Такие сделки будут совершаться постоянно, т.к. люди меняют место работы, хотят переехать в другой район, женятся, разводятся, рождаются и т.д.
Основные виды обмена:
- Равноценный. В этом случае производится обмен одинаковых, т.е. равноценных квартир в разных районах.
- Съезд. Обмен нескольких квартир на одну квартиру.
- Разъезд. Обмен одной квартиры на несколько квартир.
- Неравноценный обмен. В этом случае при обмене меньшей жилплощади на большую и наоборот появляется такое понятие, как доплата за разницу в квадратных метрах и за разницу в качественных показателях объектов, принимающих участие в обмене. Доплатой, помимо денег, могут быть автомобили, гаражи, дачные участки.
Процесс обмена (включая оформление документов) зависит от формы собственности на квартиры, участвующие в сделке.
Возможны три варианта:
Первый - квартиры, участвующие в обмене, приватизированы.
Второй - квартиры неприватизированы.
Третий - одна квартира приватизирована, другая нет. Во всех трех случаях поиск вариантов обмена можно вести самим участникам обмена.
Обмен приватизированных квартир.
Когда квартиры являются собственностью хозяев, возможна продажа квартиры с одновременной покупкой новой (или новых квартир). Так называемая альтернативная покупка. Если в объявлениях Вам встречается слово альтернатива, то это означает, что рекламируемая квартира продается при условии нахождения альтернативной квартиры для покупки (скрытый обмен). Продажу и покупку квартир в этом случае лучше осуществить с помощью риэлторской фирмы. Такой метод обмена значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения многоступенчатых сделок и оформляется договорами купли-продажи.
Если вариант обмена найден самостоятельно, то в случае с приватизированными квартирами заключается договор мены, т.е. граждане меняются собственностью, и в момент регистрации договора в МКРП (Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) жилплощадь одного собственника переходит в собственность другой стороны, и наоборот. При этом комплект документов должен быть таким же, как и при сделке купли-продажи. При заключении договора мены госпошлина составляет 1,5% от стоимости большей квартиры по оценке БТИ. Если обмен проведен через куплю-продажу, то госпошлина - 1,5% от стоимости каждой квартиры, участвующей в сделке, по цене, указанной в договоре.
Оба договора (мены и купли-продажи) вступают в силу после регистрации в МКРП.
Следует обратить внимание на то, что члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные (прописанные) в данной квартире, в соответствии со ст.292 ГК РФ имеют право проживания и пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета. Согласно федеральному закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", данное обстоятельство является обременением, что также регистрируется в МКРП вместе с регистрацией сделки отчуждения. Члены семьи собственника обязательно должны давать письменное согласие при заключении сделки (мены или купли-продажи). Но снятие с регистрационного учета зависит только от их желания.
Обмен неприватизированных квартир.
При этом варианте Вы должны самостоятельно найти нужный вариант обмена. Для этого даются объявления в соответствующие газеты, делается адресная расклейка по подъездам жилых домов в том районе, который Вас устраивает, изучаются чужие рекламные объявления, в первую очередь, в газетах типа "Бюллетень по обмену жилой площади", дается реклама среди друзей, знакомых, соседей, используется интернет. После того, когда устраивающий Вас вариант найден, необходимы следующие действия:
1. В городском или районной бюро обмена получить бланки заявлений об "обмене жилой площади". Городское бюро обмена "Мосжилсервис", тел.281 -19-50.
2. Правильно и аккуратно заполнить заявления, и каждому участнику обмена пойти в свое домоуправление или правление ЖСК.
3. В домоуправлении (ДЭЗ, РЭУ, ЖКО) подписать заявление у бухгалтера и начальника (главного инженера, председателя правления ЖСК), поставить печать.
С заявлениями, которые должны быть подписаны всеми, имеющими право на обмениваемую квартиру (совершеннолетние члены семьи), включая временно отсутствующих, необходимо явиться к инспектору бюро обмена (это может сделать один человек). Кроме заявления, инспектору нужно передать договор о найме, документ из домоуправления с отметкой о регистрации с перечислением всех проживающих в этой квартире, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если один из обменивающихся - член ЖСК, необходимо предоставить выписку из решения правления ЖСК об исключении из кооператива того, кто обменивает жилье и об одновременном приеме человека, въезжающего в кооперативную квартиру. Кроме этого, нанимателю, который становится членом ЖСК в результате обмена, нужен документ из банка с подтверждением уплаты прежним хозяином паевого взноса, либо справка о передаче ему пая выбывшего члена кооператива от правления ЖСК. Выбывшему в этом случае возвращается стоимость пая.
5. Документы рассматриваются жилищной комиссией при местных органах власти.
6. После принятия жилищной комиссией решения (как правило, оно положительное) всем совершеннолетним участникам сделки необходимо лично явиться в бюро обмена и получить обменные ордера. При себе нужно иметь паспорта и, при необходимости, военные билеты и свидетельства о рождении детей. Обмен неприватизированных квартир считается вступившим в силу в момент получения обменных ордеров.
7. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон отказывается от обмена. В этом случае производится принуди- тельный обмен в судебном порядке. При отказе всех участников от обмена подаются заявления в "Мосжилсервис" с приложением обменных ордеров, которые аннулируются по решению "Мосжилсервиса".
Случаи, когда обмены не допускаются:
- Квартира является предметом залога.
- Квартира находится в доме, подлежащем сносу, капитальному ремонту с выселением жильцов, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели.
- Право пользования, владения или распоряжения на квартиру оспаривается в судебном порядке.
- На квартиру наложен арест.
- Квартира относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (служебный фонд, предназначена под общежитие).
- Обмен носит фиктивный характер.
- Жилищные условия одной из сторон ухудшаются в результате обмена, из-за чего жильцы становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий по социальным нормам. (только для неприватизированных квартир).
Если вариант, устраивающий обе стороны, найден, то необходимо сделать следующее:
- Обратиться в бюро обмена и получить бланки заявлений, форма которых соответствует Вашему случаю обмена.
- Явиться в домоуправление с заявлением, в котором собственник приватизированной квартиры отмечает, что осведомлен о том, что въедет в неприватизированную квартиру, которую приватизировать уже не сможет и претензий на этот счет не имеет. Это заявление должно быть подписано начальником и бухгалтером домоуправления и заверено печатью. Заявление также должны подписать все совершеннолетние члены семьи, включая временно отсутствующих, и все постоянно зарегистрированные жильцы данной квартиры.
- Явиться к инспектору бюро обмена и сдать документы на жилищную комиссию (при этом не забыть правоустанавливающие документы на приватизированную жилплощадь).
- После рассмотрения Вашего дела жилищной комиссией и принятия положительного решения, тому, кто по обмену въедет в приватизированную квартиру и станет ее собственником, необходимо взять выписку из протокола заседания комиссии и направление к нотариусу на заключение договора отчуждения прав собственности на приватизированную квартиру.
- Все участники сделки должны явиться к нотариусу для составления договора купли- продажи со всеми необходимыми для этого справками и документами. Со стороны собственника приватизированной квартиры это - правоустанавливающие документы на квартиру, нотариально заверенное согласие всех зарегистрированных в этой квартире и совладельцев (если таковые имеются), выписку из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных в данной квартире, или справку об их отсутствии, копию финансоволицевого счета, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из домоуправления. Наниматель (участник обмена со стороны неприватизированной жилплощади), помимо заявления, должен представить копию договора найма, справку из ДЭЗА, РЭУ или ЖКО о регистрации, с указанием лиц, проживающих в этой квартире, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, согласие органов опеки или попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние или граждане группы риска. Необходимо при себе иметь паспорта или иные госдокументы, удостоверяющие личности участников сделки. Нотариус оформляет договор купли-продажи. Продавцом является тот, кто по обмену въезжает из приватизированной квартиры в неприватизированную.
- Далее необходимо осуществить госрегистрацию договора в МКРП.
- После регистрации договора, всем участникам сделки нужно прийти в бюро обмена с оригиналами договора куплипродажи и паспортами (при необходимости иметь при себе военные билеты и свидетельства о рождении детей). Граждане, переезжающие по обмену в неприватизированную квартиру, получают обменные ордера, и сделка вступает в законную силу.
Примечание: в соответствии со ст.11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» право бесплатной приватизации каждому гражданину предоставляется один раз. Если Вы хотите вернуть свою недвижимость в муниципальную собственность, т.е. «расприватизировать» ее, то делать это можно только в судебном порядке, с привлечением адвокатов, для признания сделки приватизации недействительной (ст. 168-179 ГК РФ). Если же Вы в домоуправлении расторгнете договор передачи «по обоюдному желанию сторон», то право приватизации будет утрачено Вами навсегда.
Читайте ещё по этой теме: