С 01 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный Кодекс Российской Федерации, принципиально отличающийся от действовавшего ранее законодательства. Один из его разделов посвящен договору социального найма. Известно, что договор найма жилого помещения был предусмотрен и ЖК РСФСР, и Гражданским Кодексом РФ. Однако в свете дискуссии, развернувшейся в общественных кругах в связи с отменой приватизации жилья, вопрос, затрагивающий жилищные права граждан, приобретает особенную остроту.

***

В действующем законодательстве социальный найм жилого помещения определен как договор, по условиям которого наймодатель предоставляет за плату жилое помещение нанимателю во владение и пользование.

Наймодателем выступает районное жилищное агентство, нанимателем — гражданин. Традиционно понятие «наниматель» отождествляется с понятием «ответственный квартиросъемщик» — тем лицом, на имя которого выдавался ордер на жилое помещение и которое указано в квитанциях об оплате жилья и коммунальных услуг.

Кроме нанимателя, права на жилую площадь при заключении договора социального найма приобретают и иные лица. Кто они?

Во-первых, это граждане, которые отнесены к членам семьи нанимателя в силу прямого указания закона: дети, родители, супруг нанимателя (ст. 69 ЖК РФ). Представляется, что в данную группу должны быть включены и усыновленные дети, поскольку с момента установления усыновления они приравниваются в правовом положении к родным детям.

Во-вторых, это так же иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы;

В-третьих, это иные лица, которые в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя (например, опекуны и попечители).

Следует иметь в виду, что само по себе кровное или юридически узаконенное родство не является достаточным основанием для приобретения права пользования жилым помещением.
Необходимо еще проживать совместно с нанимателем и составлять с ним одну семью.

Правового определения понятия «семья» не существует. Традиционно с этим понятием связывают группу людей, объединенных между собой родством по крови и (или) правовыми отношениями, имеющих духовную общность и традиции, а так же общее имущество.

С этой точки зрения открытым остается вопрос — будут ли считаться членами семьи нанимателя взрослые дети, у которых уже есть свои собственные семьи? На первый взгляд, ответ на него должен быть отрицательным, поскольку с момента регистрации брака происходит имущественное обособление: все расходы и приобретения супругов являются их совместной собственностью, и потому дети нанимателя, создавшие свои семьи, перестают быть членами семьи нанимателя. Однако представляется, что в каждом конкретном случае вопрос должен решаться индивидуально, с учетом совокупности других обстоятельств: участие в общих с нанимателем расходах, в том числе — расходов на оплату коммунальных услуг, проявление взаимной заботы, совместное пользование жилым помещением.

ОСТАНОВИМСЯ НА ВОПРОСЕ — ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД ПРОЖИВАНИЕМ?

Здесь мы опять-таки столкнемся с проблемой, которая заключается в том, что легального определения понятия «проживание» не существует. Когда человек говорит: «я живу…по адресу…», то он может иметь в виду либо свою регистрацию по какому-то адресу, либо то, жилое помещение является его домом. В настоящей статье мы не станем уделять внимание первому варианту, поскольку регистрация сама по себе не имеет ничего общего с приобретением права пользования жилым помещением, а остановимся на втором варианте.

В Гражданском Кодексе встречается понятие «место жительства», которое определено как «место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает» (ст. 20 ГК РФ). И если с «постоянным» проживанием все понятно, то — что имеется в виду под словом «преимущественно»?

Опять-таки — однозначного ответа на этот вопрос нет. Высчитывать по часам — где человек находится больше — в квартире нанимателя или по какому-то иному адресу — дело затруднительное, да и бесполезное. Однако можно допустить, что жилое помещение, которое является основным местом нахождения гражданина, и будет считаться местом его жительства. Что касается практики судов, то очень часто требуется так же подтвердить отсутствие права на какое-либо другое жилое помещение, где гражданин мог бы проживать.

Относительно просто будет решаться вопрос, если человек изначально, при получении жилья вселился вместе с нанимателем. А если по прошествии некоторого времени? Например, после регистрации брака жена вселяется по месту жительства мужа? Или племянник вселяется к тете, которая осталась одна?

С КАКОГО МОМЕНТА В ТАКОМ СЛУЧАЕ ГРАЖДАНИН ПРИОБРЕТЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ?

Минимальная продолжительность совместного с нанимателем проживания не установлена. Однако можно сделать вывод, что она не должна быть менее шести месяцев, поскольку именно 6 месяцев — предельный срок проживания временных жильцов. А временные жильцы не приобретают права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 69, 82 ЖК РФ, совокупность перечисленных обстоятельств — единый с нанимателем бюджет, фактическое проживание — дают право гражданам, указанным в законе, быть признанными членами семьи нанимателя и как следствие, стать стороной в договоре социального найма.

КАКИМИ ПРАВАМИ ПОЛЬЗУЕТСЯ НАНИМАТЕЛЬ И ПРИРАВНЕННЫЕ К НЕМУ ЛИЦА?

Во-первых, это собственно право проживания на закрепленной жилой площади;

Во-вторых, это право требовать от наймодателя совершения капитального ремонта здания и предоставления коммунальных услуг;

В-третьих, это право на вселение в установленном порядке других лиц и сдачи жилья в поднаем;

В-четвертых, это право на совершение обмена или на замену жилья.

Данный перечень прав нанимателя, содержащийся в ст. 67 ЖК РФ, не является исчерпывающим — наниматель так же имеет право на перепланировку занимаемого жилья, изменение договора найма, улучшение жилищных условий и т.д.

Как уже было отмечено, наиболее актуальным является вопрос, связанный с приватизацией жилья. Статья 12 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса» предполагает, что если договор социального найма жилого помещения заключен после 01.03.2005 г., то приватизация такого жилого помещения не допускается. К моменту написания статьи имеется информация о случаях, когда гражданам, подписавшим договор социального найма после 1 марта 2005 г. отказывали в заключении договора приватизации.

НАСКОЛЬКО ЗАКОННЫ ДЕЙСТВИЯ АГЕНТСТВ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ?

Ранее действовавшее законодательство предусматривало обязательную письменную форму договора социального найма (ст. 51 ЖК РСФСР). И в отдельных случаях договор действительно заключался в письменной форме, которая менялась в соответствии с изменениями жилищного законодательства.

Однако в основном на практике ситуация выглядела следующим образом: орган исполнительной власти выдавал ордер, на основании которого гражданин вселялся и прописывался (регистрировался) по указанному в ордере адресу, после чего сведения об этом поступали в бухгалтерию и на имя гражданина открывался лицевой счет, на который начислялась квартплата и коммунальные услуги. Таким образом, договор считался заключенным после совершения перечисленных действий.

Заключение договора в письменной форме лишь подтверждает фактически сложившиеся отношения между наймодателем и нанимателем.

В случае смены нанимателя (в результате совершения обмена, смерти нанимателя, по иным основаниям) договор продолжает свое действие на тех же условиях.

Таким образом, если ранее действовавший договор предусматривал право на приватизацию, то и у нового нанимателя право на приватизацию сохранится.

Поэтому отказ Агентств по приватизации является незаконным и может быть обжалован в суд.

Читайте еще по этой теме:

• Все о договоре социального найма жилого помещения