Все чаще можно заметить, что организации и индивидуальные предприниматели ведут свою деятельность прямо по соседству - в многоквартирных и частных жилых домах. В современной экономической ситуации для организации своего бизнеса во многих случаях требуются помещения, однако не все предприниматели могут их приобрести.
Магазины, салоны красоты, аптеки открываются в собственных жилых домах, поскольку владельцы бизнеса уже имеют такие помещения - они в них живут. Собственник может распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению, в том числе для предпринимательства, однако в применении ст. 17 ЖК РФ есть ряд практических нюансов.
Частные жилые дома имеют значительное преимущество перед квартирой - они располагаются на земельном участке. При использовании индивидуального жилого дома в предпринимательской деятельности необходимо помнить о назначении земельного участка, на котором он находится.
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Иркутской области (дело А19-13415/2018) с требованием об отмене предписаний об устранении нарушений пользования земельным участком. Истец ссылался на нормы закона, разрешающие использовать жилой дом не только для ведения личного хозяйства, но и для осуществления предпринимательской деятельности - организации частного музея и сувенирного магазина - на основании ст. 17 ЖК РФ. Суд, отказывая в удовлетворении требований истца, указал, что сам по себе факт соответствия действий истца требованиям жилищного законодательства не освобождает от обязанности соблюдать нормы земельного законодательства. Собственник земельного участка может использовать его в соответствии с видом разрешенного использования. Для территориального прохождения в музей (путь следования от ворот до входа в дом) посетителям необходимо использовать земельный участок, то есть указанный участок используется в предпринимательских целях: для обеспечения посетителям прохода в музей и магазин. Такое использование не соответствует целевому назначению земельного участка.
Судебная практика допускает предпринимательскую деятельность в жилых помещениях, если они используются согласно основному целевому назначению.
Истец обратился в Арбитражный суд Тверской области (дело N А66-5217/2018) с требованием признать жилые дома самовольными постройками и снести данные постройки в связи с тем, что участок используется не в соответствии с целевым назначением: дом, расположенный на участке, является гостиницей. Ответчик указывал, что возведенные жилые дома соответствуют основному виду разрешенного использования земельного участка - для обслуживания и эксплуатации дома, дома он использует для собственного проживания. Согласно договорам найма предоставляется возможность проживания в доме без оказания гостиничных услуг, а ограничений, кроме размещения промышленных производств, не установлено. Суд согласился с доводами ответчика и отказал истцу в заявленных требованиях.
По общему правилу нет запрета на осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении. Данную позицию подтвердил Арбитражный суд Уральского округа (дело N А60-66148/2017): жилищное и гражданское законодательство не содержит запрета на осуществление предпринимательской деятельности. Сдача внаем жилого дома не позволяет сделать вывод о целевом использовании земельного участка, использование участка устанавливается органом местного самоуправления. В связи с этим правила проживания дачного партнерства, содержащие запрет использовать домовладение и территорию поселка для ведения предпринимательской деятельности, запрет въезда автотранспорта на территорию, признаны противоречащими действующему законодательству.
В случае выявления нецелевого использования земельного участка часто заявляется требование о сносе самовольной постройки. По общему правилу суды отказывают в таком требовании ввиду отсутствия оснований для признания жилого дома самовольно построенным только на основании использования в качестве нежилого.
Руководствуясь этим выводом, Арбитражный суд Саратовской области по делу N А57-13072/2015 отказал истцу в подобном требовании. Истец считал, что использование жилого дома для предпринимательской деятельности с нарушением норм жилищного законодательства нарушает требования градостроительных норм и правил, а также влечет нецелевое использование земельного участка, расположенного в составе жилой зоны. Однако суд указал, что, обращаясь с настоящим иском, истец неправильно квалифицировал нарушение правил использования жилых помещений в качестве нарушения градостроительного законодательства, при этом расценив действия ответчика как размещение нежилого здания на земельном участке, имеющем иное назначение.
Арбитражный суд Кемеровской области (дело N А27-12195/2014) отказал в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, поскольку право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном порядке, а собственник (ответчик) не злоупотребил своим правом, открыв в жилом доме магазин: являясь собственником жилого дома, приобретенным по сделке, он вправе проводить его реконструкцию и использовать для ведения предпринимательской деятельности.
Истец, Администрация города, обратился в Арбитражный суд с требованием о сносе самовольных построек, которые находятся в собственности у ответчика и используются им как коттеджный комплекс (предоставляются услуги временного проживания). Суд первой инстанции отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности. Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд (дело N А32-38390/2018) утвердил решение, рассмотрев вопрос по существу: по смыслу закона не может быть признана самовольной постройка, право на которую зарегистрировано в установленном порядке, исключительно по причине отсутствия разрешения на строительство. При этом осуществление ответчиком деятельности в виде сдачи жилых помещений внаем само по себе не может свидетельствовать о самовольном характере строительства объекта.
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в решении по делу N 2-617/2019 отказал в удовлетворении иска, указав, что для трудовой деятельности ответчиками перестроена только часть домовладения, которая имеет вспомогательный вид разрешенного использования, разрешение на реконструкцию не требуется на основании ст. 51 ГрК РФ.
Истец, собственник земельного участка, обратился в суд с иском к ответчику, собственнику смежного участка, с требованием о сносе самовольной постройки. Ответчиком был построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, часть которого он использует в предпринимательской деятельности, сдавая по договору найма. Смоленский областной суд, рассматривая дело N 33-566/2016 в апелляции и отказывая истцу в удовлетворении требований, указал, что не является самовольной постройкой жилой дом, зарегистрированный в установленном порядке, и используемый в предпринимательской деятельности на основании ст. 17 ЖК РФ.
Аналогичное решение принял Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд по делу N 18АП-3813/2016, указав, что лишь фактическое использование ответчиком первого этажа спорного строения не в соответствии с назначением объекта не может являться основанием для сноса строения в порядке ст. 222 ГК РФ.
Значительная часть судебных споров относится к определению способа начисления коммунальных услуг. Это объясняется разницей в тарифе категории "население" и категории "прочие потребители". По общему правилу и в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление N 14340/11) критерием отнесения потребителей к группе "население" является использование электрической энергии на коммунально-бытовые нужды и неиспользование для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности.
В Арбитражный суд Республики Алтай (дело N А02-964/2018) обратился истец, ресурсоснабжающая организация, с иском о взыскании денежных средств - упущенной выгоды, возникшей в связи с применением для расчета платы тарифа категории "население" вместо тарифа "прочие потребители". Судебный орган мотивировал свое решение следующими фактами. Собственник домовладений является индивидуальным предпринимателем, ст. 17 ЖК РФ предоставляет возможность собственнику использовать помещение для предпринимательства. Основанием для удовлетворения иска и применения тарифа "прочие потребители" является доказанный факт использования собственником жилых помещений в качестве нежилых (сдача жилья внаем, ресторан, гостиничное обслуживание).
Арбитражный суд Республики Алтай по делу N А02-1212/2017 удовлетворил требования истца. Сетевая компания обратилась в суд для взыскания коммунальных платежей по жилому зданию, фактически используемому как гостиница, применив тариф "прочие потребители". Суд удовлетворил иск, указав следующее. Договором аренды жилой дом передан юридическому лицу для организации отдыха, туризма, досуга граждан. По своему функциональному назначению жилой дом, включающий в себя изолированные помещения, фактически является гостиничным зданием, а не жилым домом и используется не для проживания, а для оказания гостиничных услуг. Исходя из положений ст. 23 ФЗ "Об электроэнергетике", п. 67 Постановления Правительства N 1178 "Основы ценообразования..." юридически значимым обстоятельством является использование дома для осуществления коммерческой деятельности.
Целевое использование жилого помещения влияет на начисления по коммунальным платежам. На основании этого Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении требований, заявленных по делу N А05-13417/2017. Собственник вправе распоряжаться жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Владелец дома имеет статус индивидуального предпринимателя и жилые помещения сдает внаем гражданам в рамках своей предпринимательской деятельности. Тепловая энергия поставлялась в помещения, предназначенные для проживания граждан, использовалась собственником и нанимателями на коммунально-бытовые нужды. Довод истца о том, что в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан, а собственник сдает помещения для временного проживания, отклоняется судом, поскольку жилые помещения предоставляются непосредственно для проживания.
Арбитражный суд Краснодарского края, вынося решение по делу N А32-11407/2017, указал, что факт возможного использования жилого дома как гостевого дома, то есть в предпринимательской деятельности, применимость норм Постановления Правительства РФ N 354 "О предоставлении коммунальных услуг..." не отменяет. Жилые помещения могут сдаваться для проживания на основании договора найма. Допускается использование жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Поэтому вышеуказанные нормы имеют приоритет над Постановлением Правительства РФ N 644 "Об утверждении Правил холодного водоснабжения..." и Постановлением Правительства РФ N 776 "Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды...".
Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-4882/2018 в своем решении указал следующее. Независимо от того, кому принадлежит жилое помещение - физическому или юридическому лицу, потребителями коммунального ресурса являются граждане, проживающие в таком жилом помещении. Поставленные истцом ресурсы в спорный период использовались для отопления жилых помещений и исключительно на коммунально-бытовые нужды. Из вышеизложенного следует, что в отношении юридических лиц - собственников жилых помещений должны применяться тарифы, установленные для категории потребителей "население".
Аналогичный тариф может быть применен даже в случае фактического использования нежилого помещения для проживания - в качестве общежития. Между истцом и ответчиком подписан договор энергоснабжения жилого дома и подсобного хозяйства. На основании постановления администрации фактически нежилое здание - общежитие - признано жилым. Истец полагает, что участок используется в коммерческих целях, применению подлежат коммерческие тарифы, поэтому, обращаясь в Арбитражный суд Пензенской области (дело N А49-2605/2018), требовал взыскания стоимости электроэнергии по коммерческому тарифу. Ссылаясь на положения ст. 17 ЖК РФ, на фактическое признание помещения жилым и его фактическое использование как жилого, суд удовлетворил требования истца частично, применив для расчета платы тариф "население". Использование жилого дома для лицензируемой предпринимательской деятельности может стать основанием для отказа в выдаче требуемой лицензии.
Индивидуальный предприниматель обратился в суд с требованием отменить решение об отказе в выдаче лицензии. Арбитражный суд города Севастополя в решении по делу N А84-3052/2018 отказал в удовлетворении требований на основании заключенного между истцом и третьим лицом договора аренды жилого помещения. Суд указал, что размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. СанПиН 2.1.3.2630-10 "санитарно-эпидемиологические требования к организациям..." допускает размещение медицинских учреждений в жилых и общественных зданиях, но не в жилых помещениях. Ссылка заявителя на положения ст. 17 ЖК РФ не может быть воспринята исходя из ее буквального содержания. Спорное помещение не содержит места для проживания физического лица, возможность фактического проживания заявителя в доме не доказана, поэтому ст. 17 ЖК РФ в данном случае неприменима.
Похожие доводы приведены в решении, которое вынес Двадцатый арбитражный апелляционный суд на решение Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-7226/2016: помещения, заявленные обществом для осуществления предпринимательской деятельности, от жилой части дома не изолированы. СанПиН 2.1.3.2630-10 допускает размещение медицинских учреждений в жилых и общественных зданиях, но использование помещений в зданиях должно осуществляться с соблюдением норм ст. 288 ГК РФ. Помещение, находящееся в жилых и общественных зданиях, может использоваться для размещения медицинских учреждений, но после перевода такого помещения в нежилое. Кассация подтвердила данную мотивировку суда.
А вот отказ в выдаче образовательной лицензии при размещении в жилом доме детского сада отменен Арбитражным судом Челябинской области в решении по делу N А76-32205/2015. В суд обратилось общество, которое осуществляло дошкольную деятельность в арендованном жилом доме. Суд встал на сторону истца, указав, что на основании ст. 17 ЖК РФ жилое помещение может использоваться для предпринимательской деятельности. Согласно СанПиН 2.4.1.3147-13 "Санитарно-эпидемиологические требования к дошкольным группам..." допускается размещение определенных дошкольных групп в жилых помещениях.
Рекламное законодательство устанавливает свои правила в части размещения вывесок на жилом доме - коммерческом объекте. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении по делу N А26-12903/2017 сослался на следующие доводы. В силу ФЗ N 38 "О рекламе" установка рекламной конструкции допускается органом местного самоуправления при наличии разрешения владельца на ее установку. Данное требование не распространяется на информацию, раскрытие которой является обязательной, а также на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера. В силу Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец товара или исполнитель работ, услуг обязан довести до сведения покупателя фирменное наименование организации, место нахождения и режим работы. Конструкция владельца, выполненная в виде металлического каркаса с тремя баннерами, расположенная над входом в магазин, не является информацией, раскрытие является обязательным. Материалами дела подтверждается, что на спорной вывеске содержится реклама, поэтому размещение такой вывески требует получения специального разрешения.
В отношении земельных участков, жилые дома на которых используются в коммерческих целях, может быть применена повышенная ставка земельного налога, так указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении по делу N А32-18787/2018, отказывая истцу в применении ставки налога для участков индивидуальной жилой застройки. Земельный участок использовался истцом для постройки ряда частных жилых домов в целях последующей продажи.
Применение повышенной ставки земельного налога оспаривало в Арбитражном суде Московской области (дело N А41-75874/2015) общество, использующее комплекс зданий и землю под ними для детского лагеря. В суде общество пыталось доказать отнесение данных зданий к жилому фонду, чтобы применить выгодную ставку земельного налога. Апелляционная инстанция, отказывая истцу, указала, что несмотря на проживание граждан в комплексе истца, они не могут быть отнесены к жилому фонду, поскольку напрямую отнесены к объектам социально-культурной сферы. Согласно ст. 98 ЗК РФ земля, используемая детским лагерем, относится к рекреационной зоне. При таких обстоятельствах спорный земельный участок не относится к жилой зоне; спорные помещения не могут рассматриваться как объекты жилищного фонда или объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
На основании исследованной практики можно утверждать следующее: в силу ст. 17 ЖК РФ предпринимательская и индивидуальная трудовая деятельность в жилом доме допустима, при этом он должен использоваться в соответствии с назначением - в том числе для проживания. Наем жилого дома имеет ряд преимуществ перед иными видами деятельности: такая деятельность не меняет целевого назначения жилого дома и земельного участка и имеет низкие коммунальные платежи. Отдельно необходимо отметить, что с 01.10.2019 действует запрет на размещение в жилых помещениях гостиниц, однако это не имеет отношения к найму жилого помещения.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Матвеева К.