Общая площадь здания - это одна из его характеристик, которая включается в ЕГРН. Вам потребуется ее указать, в частности, в заявлении о кадастровом учете здания и (или) госрегистрации прав на него (пп. 8 п. 26 Порядка ведения ЕГРН, п. 12 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).
Определяет общую площадь здания кадастровый инженер по итогам проведения кадастровых работ и подготовки технического плана. Это следует из ч. 8 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 20 Требований, приведенных в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953. Наряду с другими сведениями она приводится в техническом плане в разделе "Характеристики объекта недвижимости" (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности, ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
Требования к определению площади здания, сооружения и помещения приведены в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90. Отметим, что эти Требования применяются только в целях подготовки документов, необходимых для кадастрового учета. Определение площади помещений, зданий, сооружений для других целей, например для проектирования, учета жилищного фонда, может осуществляться по иным правилам (п. 1 названных Требований, Письмо Минэкономразвития России от 06.07.2017 N Д23и-3980).
Общими правилами для расчета площади являются, в частности, следующие (п. п. 2, 3 названных Требований):
- площадь определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция) или путем разбивки объекта на такие фигуры и суммирования их площадей;
- значение площади устанавливается в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м, а значения измеренных расстояний, которые применяются для определения площади, - в метрах с округлением до 0,01 м.
Общая площадь здания определяется следующим образом:
- для нежилого здания - как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (в том числе технического, мансардного, цокольного и др.), а также эксплуатируемой кровли. В его площадь включается, в частности, площадь антресолей, веранд, наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания, тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок (п. 5 названных Требований). В установленных случаях некоторые помещения и конструкции в общую площадь здания не включаются. Например, чердак, техническое подполье, в которых нет проходов для обслуживания коммуникаций;
- для жилого здания - как сумма площадей всех его этажей. В общую площадь включаются площади ниш высотой 2 м и более, арочных проемов шириной 2 м и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более. В некоторых случаях помещения и конструкции в общую площадь не включаются. К ним относятся, например, подполья для проветривания здания, неэксплуатируемые чердаки (п. 8 Требований, приведенных в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90).
Подробный порядок определения площади этажей приведен в п. 6 названных Требований для нежилых зданий, в п. 9 - для жилых зданий.
Обратите внимание, что площадь, занимаемая стенами и перегородками, учитывается в площади этажа и, соответственно, в площади здания (Письма Минэкономразвития России от 23.01.2017 N ОГ-Д23-543, от 21.03.2017 N ОГ-Д23-3309).