4 апреля 2019 г. Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации приняла в согласованной с Советом Федерации редакции Федеральный закон "О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым в жилом помещении запрещается размещать гостиницы, а жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
Данное нововведение служит цели дополнительной конкретизации пределов осуществления права на жилое помещение (как права собственности, так и права пользования) - как общего, так и специального <1>.
--------------------------------
<1> Обзор точек зрения по вопросу разграничения пределов на общие и специальные см.: Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М., 2007. С. 61 - 92.
Общий предел, состоящий в запрете при осуществлении права собственности на жилое помещение нарушать права и законные интересы других проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, закреплен в п. 4 ст. 17 ЖК РФ. В качестве специального предела закон называет назначение жилого помещения. В п. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а именно: самого собственника, членов его семьи, а также других граждан на основании договора с собственником. Таким образом, закон запрещает использовать жилое помещение для целей, не связанных с проживанием граждан.
Очевидно, что специальный предел имеет вспомогательное значение по отношению к общему пределу, так как нарушение прав и законных интересов других лиц может быть следствием использования жилого помещения не по назначению <2>. Однако нельзя не заметить также, что через установление специального предела государство подчеркивает особую, публичную ценность <3> жилого помещения как объекта, предназначенного удовлетворять одну из базовых потребностей человека - иметь крышу над головой, а не проводить свою жизнь, скитаясь на улице.
--------------------------------
<2> Некоторые авторы вообще определяют назначение жилого помещения как использование его с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом доме других граждан, соседей. См., напр.: Винокуров В.А. Право на жилище в многоквартирном доме: реализация отдельных аспектов // Семейное и жилищное право. 2018. N 4. С. 31 - 34.
<3> О связи публичных интересов и специального правового режима отдельных объектов см.: Яценко Т.С. Гражданско-правовая охрана публичных интересов: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2016. С. 12.
Запрет размещать гостиницы в жилом помещении совершенно оправдан с позиций этих пределов.
Следствием введения этого запрета ожидается прекращение деятельности гостиниц (хостелов), официально существующих в квартирах многоквартирных домов, что, безусловно, следует оценить положительно. Однако одновременно можно прогнозировать развитие способов обхода этого запрета прежде всего через использование договоров краткосрочного (в том числе посуточного) найма жилого помещения, что фактически приведет к нелегальному оказанию гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. В связи с этим представляется, что пришло время обратить внимание на правовое регулирование найма жилого помещения, в особенности краткосрочного, с позиций соответствия существующих норм требованиям использования жилого помещения по назначению, то есть для проживания граждан. Удивительно, но в законодательстве отсутствует определение самого понятия проживания, являющегося основополагающим в данной сфере правового регулирования. Соответственно, не определены понятия постоянного и временного проживания.
В связи с этим представляется необходимым обратиться к анализу взаимосвязи понятий "жилое помещение" и "проживание" для выявления существа законодательного положения о предназначенности жилого помещения проживания граждан.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение определяется как изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), видами которого в соответствии со ст. 16 ЖК РФ являются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Как видно из текста закона, понятие "жилое помещение" определено в нем не с правовой, а скорее с "технической" стороны, через описание его технических характеристик. Соблюдение технических требований, отраженных, в частности, в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом <4>, призвано обеспечить пригодность помещения для постоянного проживания, то есть использования его в качестве жилого.
--------------------------------
<4> Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации N 47 от 28.01.2006 в ред. от 24.12.2018
Таким образом, с технической стороны налицо взаимосвязь понятий "жилое помещение" и "постоянное проживание": основополагающим признаком жилого помещения является его пригодность именно для постоянного проживания. Однако при этом совершенно очевидно, что если помещение технически пригодно для постоянного проживания, то тем более оно пригодно и для временного проживания.
Что же касается правовой стороны вопроса, то здесь все выглядит сложнее. Статья 17 ЖК РФ говорит не о пригодности, а о предназначенности жилого помещения для проживания граждан, определяя тем самым рамки его дозволенного использования. При этом не уточняется, имеется ли в виду только постоянное или также и временное проживание. Другие же нормы прямо допускают временное проживание: в качестве временных жильцов; проживание в течение определенного срока по договору найма с собственником, поднайма с нанимателем и по другим основаниям (названным, например, в п. 2 ст. 30 ЖК РФ), которое должно осуществляться в определенных рамках.
Однако ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве эти рамки должным образом не обозначены. В частности, параметры временного проживания недостаточно конкретизированы. И если максимальные временные пределы в некоторых случаях определены <5>, то минимальные сроки проживания - нет. Отсюда возникает вопрос: можно ли считать проживанием нахождение (пребывание, присутствие) лица в жилом помещении, например, в течение 2 дней (или 2 часов) на основании договора с собственником (нанимателем по договору социального или коммерческого найма)? Можно ли собственнику (или нанимателю) квартиры сдавать ее внаем (или поднаем) однократно или систематически на такой краткий срок? Соответствует ли такое использование жилого помещения его назначению или нет?
--------------------------------
<5> Например, 6 месяцев для проживания временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); 5 лет для договора коммерческого найма жилого помещения (п. 1 ст. 683 ГК РФ); 1 год для краткосрочного договора коммерческого найма.
Проанализируем различные ситуации временного проживания гражданина в жилом помещении, предусмотренные законом.
Первая ситуация - проживание временных жильцов. Понятие "временные жильцы" закреплено в ст. 680 ГК РФ и ст. 80 ЖК РФ. Следует отметить, что содержащиеся в названных статьях правила касаются вселения временных жильцов нанимателем (не собственником) жилого помещения. Практика показывает, что в качестве временных жильцов обычно выступают приехавшие в гости к хозяевам родственники, друзья или знакомые. Из этого логично следует закрепленное в законе правило, что временные жильцы проживают безвозмездно и не более 6 месяцев (максимальная длительность, которая, по-видимому, приемлема для наймодателя, являющегося собственником помещения). Практика также показывает, что временные жильцы, будучи гостями хозяев, проживают, как правило, совместно с ними.
Не требует доказательств, что аналогичное право на прием гостей в своем жилом помещении принадлежит и собственнику этого помещения <6>. Однако вопрос об условиях вселения временных жильцов собственником законодательством не урегулирован никак, в чем, вероятно, нет особой необходимости, учитывая статус собственника как лица, имеющего право господствовать над своим жилым помещением по своему усмотрению, в рамках, установленных законом.
--------------------------------
<6> См., напр.: Формакидов Д.А. Временные жильцы как особые субъекты жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2017. N 1. С. 45 - 48.
Очевидно, что если временные жильцы являются именно гостями собственника, то ситуация предопределяет безвозмездность, а также совместность проживания с собственником. Максимальная длительность проживания, по-видимому, не имеет в данном случае существенного значения, так как никакой гость, если только он не становится членом семьи собственника, не может считаться постоянно проживающим в данном жилом помещении. Это следует из ст. 31 ЖК РФ, а также из п. 11 Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <7>. В соответствии с этими актами членами семьи собственника являются проживающие совместно с собственником его супруг, дети и родители. Другие же лица признаются членами семьи собственника при условии, если они были вселены собственником в качестве членов семьи и их отношения с собственником характеризуются, в частности, ведением общего хозяйства, взаимным уважением, взаимной заботой и т.д.
--------------------------------
<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Исходя из этого представляется, что основным признаком, характеризующим категорию "проживание", и в первую очередь постоянное, является ведение гражданами в данном жилом помещении домашнего хозяйства. Ведение домашнего хозяйства, на наш взгляд, можно рассматривать как деятельность, обеспечивающую полноценное удовлетворение потребности человека в жилье, включая не просто нахождение под крышей, но и возможность приготовления пищи в любое время по своему усмотрению независимо от других лиц, осуществления самостоятельной уборки помещений, ремонта своими силами или с привлечением специалистов, содержания домашних питомцев и т.д. Именно для обеспечения всего комплекса этих возможностей к жилому помещению предъявляются специальные технические требования, которые и делают его пригодным для постоянного проживания. Поэтому логично было бы определять предназначение жилого помещения именно для постоянного проживания, допуская при этом в определенных рамках и временное проживание.
Другая ситуация временного проживания - это проживание посторонних для собственника (нанимателя) лиц на основании договора найма (поднайма на основании ст. 685 ГК РФ). Такое проживание является возмездным (ст. 682, п. 3 ст. 685 ГК РФ) и, если речь идет о договоре коммерческого найма, срочным (ст. 683 и п. 4 ст. 685 ГК РФ) <8>. При этом п. 2 ст. 683 ГК РФ указывает, что договор найма жилого помещения может быть краткосрочным - максимум до 1 года. Однако отсутствие указания в законе на минимально возможный срок такого договора и создает проблему посуточного и даже почасового найма. Можно ли считать его правомерным?
--------------------------------
<8> В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия.
Буквальное толкование данного положения подталкивает к утвердительному ответу на поставленный вопрос. Однако систематическое толкование закона, наоборот, порождает серьезные сомнения в этом. Если жилое помещение предназначено для проживания (в первую очередь постоянного), которое предполагает ведение в этом помещении домашнего хозяйства, то пребывание в нем в течение нескольких суток или тем более нахождение в нем в течение нескольких часов, конечно, не предполагает и не может предполагать никакой деятельности, которая может квалифицироваться как ведение домашнего хозяйства.
Что из этого следует?
Вероятно, именно то, что столь краткосрочное пребывание в жилом помещении нельзя считать проживанием. Следовательно, предоставление собственником (нанимателем) своего жилого помещения другим лицам на условиях его посуточного или почасового использования противоречит назначению жилого помещения, поскольку фактически превращает жилое помещение в гостиницу, которая в соответствии со ст. 16 ЖК РФ не относится к жилым помещениям и к которой предъявляются совершенно другие технические требования <9>. И именно поэтому Закон "О внесении изменений в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" запрещает размещать в жилом помещении гостиницы и оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов.
--------------------------------
<9> См.: Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" от 16.02.2019 N 158.
Однако за последние несколько лет широкое распространение получила практика нелегального использования квартир в качестве гостиниц через заключение договоров найма квартиры с гражданином (в качестве которого часто выступает индивидуальный предприниматель, о чем прямо указывается в договоре) "для проживания с правом сдавать ее в субаренду и передавать права пользования ею третьим лицам". Понятно, что само по себе заключение договора найма в отношении квартиры является вполне нормальным, однако, когда в роли нанимателя выступает индивидуальный предприниматель, который к тому же имеет место жительства в том же населенном пункте, где располагается берущаяся внаем квартира, и получает право сдавать ее в субаренду (даже не поднаем!), очевидно, что этот договор, несмотря на свое название, в принципе не является договором найма жилого помещения ни по субъектному составу, ни по своей цели. Потребительская цель договора найма жилого помещения, связанная с удовлетворением потребности граждан в жилье за определенное вознаграждение для собственника, уступает место цели систематического извлечения собственником прибыли от использования квартиры как нежилого помещения, без учета ее специфического социального предназначения, так, как если бы это было любое другое имущество <10>. По сути это обычный договор аренды, который может заключаться в отношении нежилого помещения <11>.
--------------------------------
<10> Анализ судебной практики по спорам, связанным с фактическим размещением хостелов в жилом помещении, см.: Суслова С.И. Хостелы: проблемы правового регулирования // Туризм: право и экономика. 2016. N 2. С. 3 - 6.
<11> Следует отметить, что договор аренды может заключаться также в отношении жилого помещения с юридическим лицом в роли арендатора с целью дальнейшего его использования для проживания граждан (например, работников данного юридического лица). Такая практика весьма распространена при строительстве крупных объектов (например, использовалась при строительстве олимпийских объектов в Сочи), когда работники набираются из разных регионов и проживают в таких жилых помещениях не краткосрочно, а длительно, до окончания строительства.
Поэтому следует сделать вывод, что одного запрета размещать гостиницы и оказывать гостиничные услуги в жилом помещении недостаточно, нужно более подробно урегулировать отношения краткосрочного найма жилого помещения с целью недопущения использования данной правовой формы для обхода закона, содержащего данный запрет.
В первую очередь необходимо на законодательном уровне закрепить понятие проживания, отграничить постоянное и временное проживание друг от друга, а временное проживание отграничить от краткосрочного пребывания <12>. Без этого вопрос о пределах осуществления права собственности (а также и права пользования нанимателя по договору жилищного найма) на жилое помещение не может иметь полной ясности.
--------------------------------
<12> Термин "пребывание", не известный гражданскому праву, хорошо известен праву административному, откуда его можно заимствовать для целей гражданско-правового регулирования отношений краткосрочного найма жилого помещения.
Для отграничения проживания (как постоянного, так и временного) от краткосрочного пребывания можно использовать ряд критериев:
- цель нахождения в помещении. Проживание не имеет никакой специальной цели, оно естественно сопрягается с течением жизни человека, а пребывание всегда имеет какую-то постороннюю цель, достижение которой ограничено определенными временными рамками;
- ведение домашнего хозяйства. По месту проживания гражданин ведет домашнее хозяйство, а по месту пребывания хозяйство не ведется;
- технические требования к помещениям, в которых осуществляется проживание и пребывание, обусловленные двумя предыдущими пунктами. Пребывание не требует такого набора технических требований к помещению, как проживание;
- сроки. Потребность вести домашнее хозяйство, а следовательно, использовать помещение как жилое, напрямую связана со сроками, в течение которых существует необходимость использования конкретного помещения. Чем короче этот срок, тем менее выражена эта потребность либо она вообще отсутствует. Соответственно, в п. 2 ст. 683 ГК РФ следовало бы установить минимальный срок найма помещения именно как жилого, для осуществления цели проживания, а не временного пребывания. Представляется, что этот срок, с учетом изложенных выше пунктов, не может быть меньше 1 месяца (как правило, свыше этого срока не находятся на отдыхе, в командировках и т.д., когда человек испытывает потребность лишь в наличии крыши над головой, а не в ведении под этой крышей домашнего хозяйства).
Исходя из этого в гражданском праве целесообразно выделить несколько видов проживания, а соответственно, и особенностей осуществления права собственности (пользования) на жилое помещение:
- постоянное проживание, характеризующееся ведением домашнего хозяйства, осуществляющееся только в жилом помещении;
- временное проживание по договорам найма жилого помещения, заключаемым на срок не менее 1 месяца, с ведением домашнего хозяйства, которое также может осуществляться только в жилом помещении;
- временное проживание в качестве временных жильцов (гостей) собственника жилого помещения, совместно с собственником, независимо от срока проживания, только в жилом помещении (то же касается и гостей нанимателя, с учетом только правила о максимальном сроке проживания временных жильцов у нанимателя по договору социального найма).
От этих ситуаций следует отграничить кратковременное, до 1 месяца, нахождение в помещении без ведения домашнего хозяйства (которое и предлагается обозначить термином "пребывание"), которое по общему правилу не должно осуществляться в жилом помещении, так как противоречит его назначению, в связи с чем создает угрозу нарушения прав и законных интересов соседей. Такое использование жилого помещения собственником должно быть запрещено.
Однако запрет на посуточную сдачу жилого помещения внаем наиболее целесообразен в отношении квартир в многоквартирном доме, поскольку именно в этом случае посуточный наем, фактически превращающий квартиры в гостиничные номера, неизбежно влечет нарушение прав и законных интересов соседей. Исключение следует сделать для курортных, а также, возможно, и для некоторых туристических местностей, где посуточная сдача квартир внаем является повсеместной и общепринятой, поэтому вряд ли может рассматриваться с позиций нарушения прав соседей.
Список использованной литературы:
1. Винокуров В.А. Право на жилище в многоквартирном доме: реализация отдельных аспектов / В.А. Винокуров // Семейное и жилищное право. 2018. N 4.
2. Поротикова О.А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом / О.А. Поротикова. М., 2007.
3. Суслова С.И. Хостелы: проблемы правового регулирования / С.И. Суслова // Туризм: право и экономика. 2016. N 2.
4. Формакидов Д.А. Временные жильцы как особые субъекты жилищных правоотношений / Д.А. Формакидов // Семейное и жилищное право. 2017. N 1.
5. Яценко Т.С. Гражданско-правовая охрана публичных интересов: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук / Т.С. Яценко. М., 2016.
Автор: О.В. Дмитриева