Машино-место как самостоятельный объект недвижимости

С повышением уровня комфорта жизни людей возникают и новые объекты, создающиеся для удовлетворения увеличивающихся потребностей граждан. Некоторые из них касаются сферы недвижимости. Одним из нововведенных объектов недвижимости является машино-место. Рассмотрим условия, которыми должен обладать этот объект для признания его самостоятельным. Как известно, выполнение таких условий необходимо для последующих действий по постановке объекта на государственный кадастровый учет.

С января 2017 года с вступлением в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" физические и юридические лица получили возможность поставить машино-место на кадастровый учет как отдельный объект недвижимого имущества и зарегистрировать право на него. До этого момента к объектам недвижимого имущества относились:

1. земельные участки;
2. участки недр;
3. здания;
4. сооружения;
5. помещения;
6. объекты незавершенного строительства;
7. воздушные суда (подлежащие государственной регистрации);
8. морские суда (подлежащие государственной регистрации);
9. суда внутреннего плавания (подлежащие государственной регистрации);
10. космические объекты.

Отныне указанный список дополняется объектом "машино-место". Рассмотрим изменения, касающиеся пользования этим объектом.

До 1 января 2017 года пользование машино-местом могло осуществляться только на праве долевой собственности, что предоставляло множество неудобств, а именно:

1. отсутствовал законодательно установленный порядок закрепления и обозначения границ машино-места, следовательно, существующие границы воспринимались как фиктивные;
2. при продаже машино-места необходимо получить согласие остальных участников долевой собственности паркинга; такая процедура в большинстве случаев проходила долго и требовала немалых затрат, особенно если дольщиков много;
3. для того чтобы избежать длительной процедуры получения согласия всех дольщиков на продажу объекта, правообладатели пошли по пути массового заключения договоров дарения, что, по сути, является обходным путем закона;
4. возможность только долевой собственности, так как регистрация в частную собственность машино-места не предусматривалась;
5. отсутствие возможности поставить машино-место на кадастровый учет, так как такой объект не признан помещением, и зарегистрировать право собственности, то есть отсутствие возможности узаконить права;
6. отсутствие возможности применения налоговой льготы из-за неустановления законодателем понятия "машино-место".

После 1 января 2017 года физические и юридические лица получили альтернативу долевой собственности машино-мест. Теперь они могут либо оставить их в прежнем виде, то есть не регистрировать, либо выделить долю и поставить на кадастровый учет. Для реализации первого варианта ввели поправки в Закон N 218-ФЗ, согласно которым, если количество дольщиков в паркинге превышает 20 человек, то извещать о намерении продажи объекта можно через официальный сайт паркинга, что способствует ускоренному процессу оповещения (см. [1, п. 4.1 ст. 42]. После внесения изменений в указанный Закон стало возможным следующее:

• совершение сделок с объектом недвижимости, то есть после регистрации права физическое или юридическое лицо становится полноценным собственником, который имеет полный объем правомочий владения, пользования, распоряжения объектом;
• уменьшение налоговой ставки - 0,3 вместо 0,5 процента.

Однако реализовать введенное с 1 января 2017 года право на рассматриваемый объект оказалось затруднительным. В силу того что некоторое время четкого определения машино-места в законодательстве не имелось, правовой статус был не установлен, многие специалисты стали расходиться во мнениях о том, как наиболее правильно идентифицировать машино-место и в качестве какого из предложенных законодательством видов объектов недвижимости признавать машино-место самостоятельным. Все это сформировало противоречивую практику в различных регионах страны, и единого положения по поводу определения правового статуса этого объекта, постановки на учет и регистрации права не имелось. Это стало следствием нарушения важнейшего принципа ведения государственного кадастра недвижимости - единства методики учета.

Названные явления затрудняют процесс обобщения информации на разных уровнях ведения учета для последующего анализа, планирования и разработки путей развития земельно-имущественных отношений. При проведении анализа ранее действовавшего земельного и гражданского законодательства становится ясно, что процесс учета и регистрации права осуществлялся только в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету. То есть такой объект, как машино-место, законодательством не предусматривался. В результате сформировалось два основных направления определения машино-места:

1. признать нежилым помещением;
2. не признавать самостоятельным объектом вообще, то есть признать машино-место только как часть какого-либо объекта (здания или сооружения).

Рассмотрим на примере городов Москвы и Санкт-Петербурга, какие решения по этому поводу принимали регистрационные органы.

В Москве ранее ограниченные части пола регистрировали как объект недвижимости и описывали их в качестве помещения, проводя дальнейшие процедуры по постановке на учет и регистрации права собственности. Но и такое разрешение проблемы не является исчерпывающим, поскольку при этом появляются новые вопросы, например, насколько такой подход верен, ведь если посмотреть шире, то возникает следующий вопрос: в чьей собственности находятся остальные элементы помещения, в котором расположена парковка, - стены, колонны и т.д. (подробнее см. [6]).

В Санкт-Петербурге пошли по пути регистрации доли в праве. Но при этом в реестре не имелось записи, какое конкретно место закреплено за субъектом. К тому же, как уже отмечалось, в случае отчуждения доли в праве действовало правило преимущественного права покупки других собственников долей. Если к процедуре продажи такой доли привлекать нотариуса, то это, возможно, потребует немалых затрат на то, чтобы уведомить всех собственников долей. Некоторые граждане пытаются обойти это правило и вместо договора купли-продажи заключают договор дарения. Таким образом, по словам нотариуса А. Комарова, "чуть ли не 99% сделок на вторичном рынке машино-мест недействительны, так как для обхода прав преимущественной покупке по статье 250 ГК РФ заключается дарение" (см. [9]).

Для того чтобы все эти вопросы были однозначно урегулированы, законодатель отнес к недвижимым вещам машино-место при условии, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Вместе с этим установлено определение машино-места. Согласно трактовке этого понятия, данной в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Теперь стоит разобраться с параметром самостоятельности рассматриваемого объекта. Поскольку этот критерий является основополагающим для проведения различного рода сделок и, следовательно, признания его полноценным объектом гражданского оборота, рассмотрим, какие характеристики законодатель выделил для обоснования самостоятельности машино-места.

Несмотря на то что длительное время после вступления в силу Закона, закрепляющего машино-места как самостоятельный объект недвижимости, определение этого объекта не было установлено, некоторые представления и критерии в отношении физического состояния машино-места были понятны, так как парковочные места появились значительно раньше. Таким образом, законодателю оставалось лишь прописать в соответствующих нормативных актах критерии и условия, которыми должно обладать машино-место для возможности признания его самостоятельным объектом недвижимости, что дает возможность дальнейшей постановки его на кадастровый учет и регистрации права на него.

Установленные критерии, определяющие самостоятельность рассматриваемого объекта (см. [1]), представлены на рисунке 1.

⇓

————————————

⇓                                     ⇓

Рис. 1. Характеристики машино-места, позволяющие определять его как самостоятельный объект недвижимости

Как известно, по общепринятой классификации существует два вида недвижимого имущества:

1. объекты, признанные недвижимыми по своим физическим характеристикам;
2. объекты, признанные недвижимыми по прямому указанию Закона.

Машино-место относится к виду недвижимости, которое стало таковым только по прямому указанию Закона, то есть оно не является ни природным, ни абсолютно неоспариваемым по прочной связи с землей, как, например, земельный участок или недра. Поскольку рассматриваемый объект признали частью здания или сооружения, возникает вопрос о признании его самостоятельным объектом гражданских прав и возможности оформления вещного права на него - права собственности.

Некоторые ученые высказывают мнение, что признак самостоятельности вообще не должен определять отношение объекта к недвижимости, в силу того что утрата каким-либо объектом самостоятельности сказывается только на особенности определения правового режима, но не является основанием для исключения из числа недвижимых вещей (см., например, [5]). Признак функциональной самостоятельности обозначает возможность использования какого-либо объекта отдельно от других объектов недвижимости, или же его функциональное назначение предполагает частичное использование посторонних объектов недвижимого имущества.

О значимой роли самостоятельности для объекта недвижимости говорит Л. Лапач, который приходит к выводу, что государственная регистрация не является критерием, определяющим статус объекта как недвижимого. По его мнению, это требует наличия иных признаков и в первую очередь самостоятельности, а также его способности удовлетворить хозяйственные потребности субъекта. Исследователь объясняет это тем, что само по себе понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым по признаку неразрывной связи с землей и наличием технического плана невозможно. Проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты вспомогательного назначения является не причиной, а следствием такого явления, как распространение на какой-либо объект правового режима недвижимого имущества (см. [7]).

Поскольку государство преследовало цель предоставления возможности регистрации права собственности на машино-места, надо было определиться с самостоятельностью этого объекта, так как от этого зависит его правовая принадлежность. Если его самостоятельность признается, это позволит включить его в объекты гражданских прав, что и нужно государству, если его самостоятельность не признается, то становится возможной только долевая собственность, от чего государство стремилось уйти. Так как государство определило машино-место самостоятельным, далее следовало отнести его к какому-либо имеющемуся правовому статусу и принять решение о закреплении этого объекта как части здания либо сооружения.

Основаниями выделения рассматриваемого объекта как самостоятельного объекта недвижимости, с точки зрения И.В. Петрова, являются его самостоятельное функциональное предназначение, возможность обособленного, независимого использования и имеющаяся оборотоспособность (см. [8]).

Интересным представляется то, что в Европе парковочное место признается неотъемлемой частью недвижимого имущества, как, например, чердак или подсобка, и право на него переходит вместе с переходом соответствующего права на квартиру, если речь идет о жилом доме. Исходя из такого подхода, отдельное право на машино-место зарубежные специалисты считают излишеством и даже в некотором роде нелепостью (см. [9]).

Что касается определенности и ограниченности машино-мест, то здесь допущение законодательством признания его индивидуально обособленным только посредством нанесения границ краской или маркирующими наклейками, максимум ограничивающими барьерами делает его уникальным и особенным в силу того, что соответствующие нормативные правовые акты не допускают большей ограниченности такого объекта. Конечно же, такое положение многих специалистов не устраивает по уже известным причинам.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 декабря 2016 года N 792 [3] установлены минимальные и максимальные размеры, в пределах которых осуществляется формирование обособленного места для размещения транспортного средства:

• минимальный размер - 5,3 - 2,5 метра;
• максимальный размер - 6,2 - 3,6 метра.

Если рассматриваемый объект не будет соответствовать каким-либо из перечисленных параметров, то изготовление плана и дальнейшая постановка на кадастровый учет будут невозможны.

Требования к оформлению плана машино-места, определенные в статье 24 Федерального закона N 218-ФЗ [1], включают основные элементы, которые позволяют сформировать такой объект (см. рис. 2).

⇓

————————————

⇓                                     ⇓

Рис. 2. Требования к оформлению технического плана машино-места

Также Федеральным законом [1] определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места.

Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола.

Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машино-места устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе [1, п. 7.1 ст. 24].

Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта.

Следует отметить, что объекты недвижимости, которые соответствуют установленным требованиям и характеристикам машино-места и права на которые были зарегистрированы до 1 января 2017 года, признаются полноценными машино-местами и самостоятельными объектами недвижимости. В таком случае не требуется ни замена документов, ни изменение в них или в Едином государственном реестре недвижимости сведений об указанном объекте недвижимого имущества (см. [10]).

В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации отмечают, что после того, как машино-места признали самостоятельными объектами недвижимого имущества, доверие со стороны их потенциальных покупателей значительно возросло, сделки с паркингами стали прозрачнее. По их словам, эти объекты плохо продавались в подземных паркингах больших городов именно из-за неопределенности их правового статуса. Теперь этот барьер устранен, надеются в Министерстве (см. [11]).

Резюмируя изложенное, отметим следующее.

Установлено и законодательно закреплено понятие "машино-место" как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Машино-место определяется как предназначенная исключительно для размещения транспортных средств индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Определение критериев, которым должно отвечать машино-место как самостоятельный объект недвижимости, помогло обозначить границы этого понятия, идентифицировать его из ряда других объектов недвижимости посредством изучения качественных и вещественных особенностей этого объекта.

Литература и информационные источники

1. "О государственной регистрации недвижимости": Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 11 августа 2018 года).

2. "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации": Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

3. "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 декабря 2016 года N 792.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.

5. Алексеев В.А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон. 2015. N 9. С. 150 - 155.

6. Бычко М.А., Мельникова М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Гуманитарные и юридические исследования. 2017. N 1. С. 150 - 156.

7. Лапач Л. "Спорная недвижимость" - некоторые вопросы теории и практики // Хозяйство и право. 2014. N 12. С. 53 - 65.

8. Петров И.В. Проблемы правового регулирования парковочного места как самостоятельного объекта гражданских прав // Общество и право. 2016. N 3. С. 41 - 44.

9. Машино-место станет недвижимостью: делимся подробностями. URL: https://finance.rambler.ru/news/2016-07-22/mashinomesto-stanet-nedvizhimostyu/.

10. Оформление машино-мест в собственность // Рамки закона. URL: https://lawforyou.ru/yuridicheskie-uslugi-dlya-fizicheskih-lic/sdelki-s-nedvizhimostyu/oformlenie-mashino-mesta-v-sobstvennost (дата обращения: 25 января 2018 года).

11. Перевод машино-мест в статус недвижимости: покупателям пора задуматься // Московский комсомолец. URL: http://www.mk.ru/economics/2017/02/27/perevod-mashinomest-v-status-nedvizhimosti-pokupatelyam-pora-zadumatsya.html (дата обращения: 8 мая 2018 года).

Авторы: В.А. Павлова, И.С. Медведникова