Как часто приходится слышать от знакомых, что родственники им подарили квартиру или земельный участок. "Повезло же", - думаешь ты! А порой и незнакомые люди пытаются оформить переход права собственности на недвижимость по договору дарения в обход сделки купли-продажи недвижимого имущества, например, чтобы избежать процедуры получения согласия на сделку с долями от других сособственников (преимущественное право покупки) либо с целью избежания налогообложения. Однако не многие задумывались, какие подводные камни с правовой точки зрения могут поджидать счастливых правообладателей.
Законодательство предусматривает ряд оснований, по которым даритель может в судебном порядке отменить дарение и вернуть себе право собственности на ранее подаренную недвижимость, а также признать сделку недействительной может не только даритель, но и иные заинтересованные лица, причем данный факт может иметь место даже после смерти самого дарителя. Поскольку данные основания разбросаны по Кодексу не только в разных статьях, но и в разных главах, недобросовестные "профессионалы" часто пользуются юридической неграмотностью обычного населения.
Рассмотрим подробно, какие случаи возврата подаренной вещи предусмотрены законодательством:
- Напрямую в ст. 578 "Отмена дарения" Гражданского кодекса указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил противоправный акт покушения на жизнь дарителя или членов его семьи либо человек, на имя которого подписали договор дарения, нанес телесные повреждения дарителю.
- В этой же статье указано на право отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
- Подарок можно вернуть и тогда, когда даритель переживет одариваемого человека (обязательное условие применения данного пункта закона - прямое указание на него в договоре дарения).
- В п. 3 ст. 578 ГК РФ указано, что по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Данное основание предполагает совершение безвозмездной сделки (дарения) с целью причинить вред кредиторам (вывод активов должника).
- Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 Гражданского кодекса).
- Также недобросовестные участники сделки могут признать договор дарения недействительным по всему перечню оснований, предусмотренных в Гражданском кодексе в главе о недействительных сделках (гл. 9, ч. 1, параграф 2).
Предлагаю рассмотреть подробно различные основания утраты права собственности на подаренную недвижимость счастливыми правообладателями на примерах судебных споров:
1) п. 1 ст. 578 Гражданского кодекса предусмотрено, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Данная статья внесена законодателем в Кодекс с целью защитить интересы дарителя от недобросовестного одаряемого, который после совершения акта дарения недвижимости стал совершать в отношении дарителя противоправные насильственные действия. Вроде бы все справедливо... НО! Мало кто задумывается, что недобросовестный даритель может злонамеренно воспользоваться данной нормой закона, чтобы вернуть себе недвижимость любыми способами.
В моей судебной практике встречались случаи, когда даритель после формальной ссоры с одаряемым пытался сфабриковать против одаряемого уголовное дело по обвинению в нанесении побоев. При этом даже отсутствие приговора по данным обвинениям не является основанием для отказа в отмене дарения. Гражданский кодекс указывает на обязательную форму вины одаряемого против дарителя в виде УМЫСЛА, то есть "знал, предвидел и хотел наступления неблагоприятных последствий", однако суды по гражданским спорам данное обстоятельство вообще предпочитают не изучать. Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела и заключения судебно-медицинской экспертизы зачастую являются достаточными для отмены дарения по решению суда.
В случае если нанесение телесных повреждений дарителю одаряемым не удается доказать в рамках уголовного или административного преследования, то даритель имеет возможность доказать указанный факт в гражданском деле по иску о взыскании морального вреда за причинение телесных повреждений. Зачастую такое решение в дальнейшем ложится в обоснование позиции по отмене дарения (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.08.2018 по делу N 33-38097/2018). В указанном судебном акте также сделана весьма существенная оговорка: "...сам по себе факт прекращения уголовного дела в связи с декриминализацией деяния не означает отсутствия в деянии одаряемого состава преступления и не опровергает указанные в качестве оснований исковых требований доводы дарителя об умышленном причинении ответчиком телесных повреждений одаряемым". Также судом признана мнимой последующая сделка по дарению недвижимости от одаряемого к близкому родственнику (дочери).
Аналогичная позиция высказана в Апелляционном определении Московского городского суда от 12.11.2014 по делу N 33-35864/2014 с оговоркой о том, что не имеет значения то обстоятельство, что приговор мирового судьи был отменен, а производство по делу в связи с истечением срока давности привлечения к уголовной ответственности по ст. 78 УК РФ прекращено, поскольку соответствующее постановление не содержит выводов, исключающих противоправные, при наличии умысла, действия одаряемого в отношении дарителя;
2) отмена дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, указана в п. 2 ст. 578 ГК.
Таким образом, дарение может быть отменено при совокупности двух условий: вещь должна представлять для дарителя неимущественную ценность, обращение одаряемого с вещью влечет угрозу ее утраты. По данной статье отмена дарения происходит крайне редко по причине сложности доказывания указанных фактов. Заявители зачастую неправильно дают оценку "угроза утраты вещи". В решении Георгиевского городского суда Ставропольского края от 12.11.2018 по делу N 2-2073/2018 указано: "...само по себе намерение в дальнейшем одаряемым продать дом и земельный участок не может расцениваться в качестве ненадлежащего обращения с подаренной вещью, способной привести к ее безвозвратной утрате, а является использованием предоставленного собственнику правомочия по распоряжению имуществом".
При этом ненадлежащее содержание подаренной недвижимости, в связи с чем может возникнуть безвозвратная утеря недвижимости, рекомендуется доказывать заключением судебно-технической экспертизы по факту разрушения подаренного имущества (решение Анапского городского суда Краснодарского края от 07.11.2018 по делу N 2-3168/2018);
3) по вопросу возврата недвижимости в случае, когда даритель переживет одариваемого человека. Законодатель неспроста указывает на то, что в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Следовательно, в договоре дарения данное право должно быть оговорено напрямую.
Право на отмену дарения осуществляется посредством одностороннего волеизъявления дарителя, обращенного, соответственно, к одаряемому или его наследнику. Данное право сохраняется у дарителя в случае сохранения на момент смерти у одаряемого указанной вещи (решение Первомайского районного суда г. Омска (Омская область) по делу N 2-3044/2018).
Несмотря на наличие в ГК РФ нормы, предусматривающей возможность отмены договора дарения по воле дарителя в случае, если он переживет одаряемого, стороны могут заключить договор дарения и не обусловив такую возможность. Разъяснение сторонам договора этого права нотариусом предполагает для сторон исходя из принципа свободы договора возможность воспользоваться п. 4 ст. 578 ГК РФ либо отказаться от него. Разъяснив сторонам договора право обусловить возможность отмены договора дарения, нотариус, являясь незаинтересованной стороной заключаемой сделки, создает условия дарителю и одаряемому самостоятельно реализовать предоставленную законом возможность применения п. 4 ст. 578 ГК РФ, сохранив и обеспечив право сторон договора, действующих в своей воле и в своем интересе, самостоятельно прийти к соответствующему соглашению. Однако разъяснение нотариусом сторонам договора возможности, предусмотренной п. 4 ст. 578 ГК РФ, не может свидетельствовать о том, что стороны договора при его заключении предусмотрели такую возможность и проявили свою волю на заключение договора именно на этих условиях. Следовательно, в случае если даритель не воспользовался правом включения в договор дарения указанных норм, то в судебном порядке защитить право отмены дарения не получится (решение Заинского городского суда (Республика Татарстан) от 28.11.2018 по делу N 2-1126/2018);
4) в ст. 577 Гражданского кодекса также обусловлено право дарителя отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Следует обратить внимание, что данная статья применима только в случае, когда договор предусматривает обещание передать вещь в будущем, то есть на момент изменения положения дарителя данный договор не исполнен.
Приведенная норма предоставляет возможность дарителю односторонне расторгнуть договор, обязывающий его осуществить в будущем безвозмездную передачу вещи или прав. При этом такой возможностью даритель может воспользоваться при определенных условиях, когда он до исполнения договора попадает в сложную экономическую ситуацию либо его состояние здоровья или семейное положение сильно изменяются. Причем характер этих изменений таков, что передача обещанной вещи либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности приведут к существенному понижению уровня жизни дарителя. Под изменением имущественного положения следует понимать существенное уменьшение доходов (например, потеря высокооплачиваемой работы, утрата или гибель ценного имущества и т.д.). Изменение семейного положения предполагает появление на иждивении одаряемого новых членов семьи, которых он обязан содержать. Изменение состояния здоровья дарителя предполагает нетрудоспособность, наступление инвалидности либо иного заболевания, препятствующего продолжению прежней работы. При этом указанные изменения должны быть непредвиденными. Если договор дарения сторонами исполнен, право собственности перешло к одаряемому, то договор не может быть расторгнут по указанным основаниям (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 26.09.2012 по делу N 33-8484).
Даже если переход права собственности по договору дарения не был произведен в пользу одаряемого по причине уклонения дарителя от государственной регистрации перехода прав, но сделка была исполнена, то суд также может встать на защиту прав одаряемого по иску о принудительной регистрации сделки.
В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество должна производиться на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 указанного Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии со ст. ст. 572 и 574 ГК РФ если договор дарения заключен в надлежащей форме лицами, имеющими на это право, сторонами исполнен, действительность данного договора не оспаривалась, то сам договор и переход права собственности подлежали государственной регистрации. При подтверждении доводов истца об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии надлежащих доказательств обоснованности таких действий суд удовлетворил исковые требования одаряемого (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2017 по делу N 33-14246/2017);
5) наиболее распространенным случаем вернуть себе право собственности на ранее подаренную недвижимость как самим дарителем, так и его родственниками является признание договора дарения недействительной сделкой. Одним из оснований признания сделки недействительной является применение ст. 170 ГК по мотивам мнимости или притворности.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из разъяснений, содержащихся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными мнимых сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. Обращаясь с иском о признании сделки мнимой по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 ГК РФ, истец должен не только доказать, что при ее совершении стороны не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий.
Правовое значение для квалификации сделки в качестве мнимой имеет вопрос о действиях сторон с целью обмана определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки (Определение Свердловского областного суда от 08.11.2011 N 33-15921/2011).
Для признания сделки мнимой необходимо доказать, что стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, т.е. заключенную сделку фактически не исполняли и исполнять не намеревались (Определение Свердловского областного суда от 21.06.2011 N 33-8597/2011).
По договору дарения, например, квартиры обстоятельствами, свидетельствующими о его мнимом характере, могут выступать следующие обстоятельства:
- оставление квартиры в фактическом владении дарителя, отсутствие подписанного передаточного акта (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.03.2014 N 33-1980/2014);
- факт того, что одаряемый не вселяется в квартиру и не принимает попыток к вселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2013 N 11-19226);
- несение дарителем бремени расходов по содержанию квартиры (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 04.09.2014 N 33-12530/2014);
- совершение сделки дарения одновременно с принятием ее сторонами на себя каких-либо иных обязательств (например, заемных), которые могут служить объяснением их действительной воли (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2014 N 33-29854);
- отсутствие у дарителя иного пригодного для проживания жилого помещения (Апелляционные определения Ульяновского областного суда от 08.04.2014 N 33-1127/2014, Ярославского областного суда от 31.05.2013 N 33-2754).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; при этом суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Под заинтересованным лицом в данном случае следует понимать лицо, чьи права и законные интересы затрагиваются в результате совершения недействительной сделки (Определение ВС РФ от 22.11.2011 N 23-В11-6). Это лицо, не являясь стороной оспариваемой сделки, должно иметь материально-правовой интерес относительно ее последствий (Определение Приморского краевого суда от 27.04.2011 N 33-3988). Так, заинтересованным лицом может быть кредитор должника, который совершил мнимую сделку, чтобы уберечь свое имущество от взыскания.
К данной категории споров также относится отмена дарения по основанию, предусмотренному п. 3 ст. 578 ГК РФ, когда по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Данное основание предполагает совершение безвозмездной сделки (дарения) с целью причинить вред кредиторам (вывод активов должника).
Согласно п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. По данным основаниям часто оспаривают договор дарения, который, по сути, прикрывает договор купли-продажи недвижимости. Если подтверждаются обстоятельства о том, что договор дарения не был безвозмездным, заключался под условием материальной выгоды, имела место встречная передача вещи или права либо встречного обязательства, договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 настоящего Кодекса, согласно которому притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 марта 2015 г. по делу N 33-2632/2015).
Также частым основанием оспаривания ранее заключенной сделки по дарению недвижимого имущества является ст. 177 Гражданского кодекса, в которой указано, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы.
Если заинтересованное лицо докажет, что даритель на момент заключения договора дарения находился в состоянии, при котором он не способен осознавать значение своих действий в связи с состоянием здоровья, например перенес ОНМК, алкоголизацию, повлекшую длительную сосудистую патологию, нарушение памяти, речи, выраженное снижение интеллекта, утерю навыков самообслуживания, невозможность осмыслить происходящее, адекватно общаться, отсутствие критических и прогностических способностей, имел стойкую социальную и трудовую дезадаптацию, суд отменит сделку по вышеуказанной статье (решение Мотовилихинского районного суда г. Перми N 2-3392/2018; решение Ленинского районного суда г. Красноярска N 2-2558/2018).
Сторонам сделки необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости сторон сделки, включая справки из ПНД, и не только по договорам дарения, но и по другим возмездным сделкам.
Из иных оснований по оспоримости сделки могут встречаться такие, как совершение сделки под влиянием обмана, насилия или заблуждения дарителя в отношении правовой природы совершаемого договора дарения.
По смыслу положений п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
Также возможно оспорить договор дарения, подписанный не самим дарителем, а лицом по выданной ему дарителем нотариальной доверенности, как сделку, совершенную с пороком воли (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2014 по делу N 4-КГ13-40).
В заключение необходимо обратить внимание на общеизвестную поговорку "Бесплатный сыр бывает только в мышеловке", и, несмотря на распространенность сделок, связанных с дарением недвижимости, рекомендуется проверять чистоту сделок для предупреждения убытков сторон, связанных с судебными разбирательствами в дальнейшем.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: И. Симич