В России за последние годы применялось множество правовых схем, с помощью которых продавались квартиры в строящихся многоквартирных домах. Изначально это были договоры инвестирования, потом предварительные договоры купли-продажи, и наконец вышел Закон N 214-ФЗ, обязывающий застройщика заключать договоры участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), предполагающие их регистрацию в Росреестре. Однако на протяжении всех лет и по сегодняшний день широко используется договор уступки прав требования по первоначальному ДДУ или предварительному договору купли-продажи недвижимости. Такой договор предусмотрен действующим законодательством и является вполне законной сделкой, если соблюдены все правила его заключения. В настоящей статье предлагается рассмотреть риски оспаривания в суде договора уступки прав требования, если при его заключении сторонами были допущены ошибки, в том числе преднамеренные в случае применения мошеннических схем.
Цессия (уступка права требования) означает передачу первоначальным кредитором новому кредитору определенного права в силу сделки или на основании закона. Главой 24 ГК РФ охватывается регулирование двух институтов обязательственного права: уступка требования и перевод долга. Следовательно, предмет договора уступки прав требования без перевода долга по основному обязательству должен быть описан в договоре четко и определенно. В случае передачи по договору одновременно и прав, и обязанностей к договору применяются дополнительные требования, в частности, необходимым является согласие кредитора на сделку по переводу долга на новое лицо (согласно п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора).
В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если при покупке квартиры по договору уступки прав требования обязательства по переводу долга не возникают, значит, первоначальным покупателем квартиры уже уплачена в полном объеме цена основного договора - договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи недвижимости. И это обстоятельство должно быть подтверждено документально, с передачей оригиналов платежных документов и иной первичной документации новому кредитору.
В Обзоре Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа "Рассмотрение споров, вытекающих из заключения, неисполнения или ненадлежащего исполнения договоров уступки права требования (цессии), признания договоров незаключенными и ничтожными" был сделан вывод, что правообладающим лицом в обязательстве может быть лишь лицо, у которого находятся правоустанавливающие документы, ибо без документов, подтверждающих требование, реализация права в судебном порядке невозможна.
Столкнуться с необходимостью судебной защиты права, возникшего на основании договора цессии, новый кредитор может в связи с расторжением застройщиком основного договора либо признанием договора участия в долевом строительстве недействительным по причине неуплаты или неполной уплаты его цены первоначальным покупателем квартиры.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Нормы действующего законодательства императивно устанавливают порядок проведения расчетов (наличных и безналичных), а также требования к документам, подтверждающим проведение этих расчетов (приходный кассовый ордер, квитанция к нему, расчетные (платежные) документы), нарушение этих требований влечет за собой отказ в признании допустимыми тех доказательств, которые этим требованиям не соответствуют. Справка о полном расчете по договору не является доказательством оплаты в силу ст. 13 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденного решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации 22.09.1993. Также отсутствие в ДДУ соглашения о цене договора, сроках и порядке ее уплаты может повлечь признание такого договора незаключенным. Признание судом основного договора участия в долевом строительстве недействительным или незаключенным влечет признание ничтожным договора уступки прав требования по нему как нарушающего права и законные интересы третьих лиц (решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 31.03.2015 по делу N 2-304/2015).
Для предупреждения вышеописанных недоразумений, как правило, договор уступки прав требования при приобретении жилых помещений подлежит обязательному согласованию с застройщиком, что прописывается в тексте самого основного договора.
Еще одной распространенной ситуацией необходимости судебной защиты прав на квартиру является признание застройщика несостоятельным (банкротом) либо иные обстоятельства, которые не позволяют новому кредитору (покупателю) получить право собственности на квартиру иначе как путем признания права собственности на основании решения суда.
В Определении Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 307-ЭС15-8607 указано, что для целей признания обоснованным требования участника долевого строительства и включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств оплаты в рамках договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Одной из гарантий действительности приобретаемого по договору уступки прав требования на квартиру на основании ДДУ является обязанность регистрации договоров (основного и дополнительного) в Росреестре.
В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса). При отсутствии регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было разъяснено: назначение государственной регистрации - обеспечение стабильности гражданского оборота (п. 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.
Исключительной позицией по защите прав цессионария можно признать разъяснения, данные в Определении Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 305-ЭС17-14583, согласно которым суд отказал должнику (застройщику) в освобождении от обязанности уплаты неустойки по причине недействительности договора цессии при отсутствии его государственной регистрации. Суд указал: "Недействительность уступки требования не влияет на правовое положение должника, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании статьи 312 ГК РФ.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.
В пункте 70 Постановления N 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах ссылка ответчика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения, с целью освободиться от такой уплаты. При отсутствии доказательств нарушения прав должника совершением уступки суд не может отказать в иске цессионарию".
В случае приобретения жилья по договорам, не требующим государственной регистрации в Росреестре, существует риск приобретения объектов, попавших под мошенническую схему "двойных продаж". В настоящее время в Арбитражном суде Московской области рассматривается дело N А41-60101/13 о банкротстве застройщика ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", осуществлявшего строительство общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы" в районе деревни Марфино Новоивановского городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области. Застройщиком была реализована мошенническая схема продажи квартир путем привлечения денежных средств через агентства недвижимости и заключения предварительных договоров купли-продажи будущих квартир. В указанном судебном процессе по прошествии более семи лет покупатели квартир обнаружили, что на их жилые помещения претендует несколько иных лиц, также уплативших денежные средства по предварительным договорам, не требующим государственной регистрации в Росреестре.
В случае если покупателю жилого помещения по договору уступки прав требования повезло с застройщиком, его квартира была построена и даже передана ему по акту приема-передачи, то могут возникнуть иные обстоятельства оспоримости ранее совершенной сделки. Эти обстоятельства, как правило, связаны с самим первоначальным кредитором, который вам уступил свое право на недвижимое имущество.
К одному из таких рисков относится банкротство самого первоначального кредитора (покупателя).
Согласно п. 1 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Согласно п. 2 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица. Арбитражный суд Дальневосточного округа (АС ДВО) опубликовал Обзор судебной практики по вопросам оспаривания сделок при банкротстве граждан (утв. Постановлениями Президиума АС ДВО от 26.10.2018 N 21 и от 21.12.2018 N 25).
Также договор уступки права требования может быть оспорен в рамках применения семейного законодательства супругом (супругой) первоначального кредитора (цедента). Поскольку указанный договор направлен на отчуждение оплаченных первоначальным покупателем имущественных прав на недвижимое имущество, то предполагается, что данные права до отчуждения принадлежали также супругу цедента, который обязан выдать согласие на их отчуждение третьему лицу.
В случае совершения сделки по распоряжению правами на имущество лицом, состоящим в браке, требуется предоставление нотариально заверенного согласия его супруга на отчуждение данных прав в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой "владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".
При этом следует отметить некоторые казусы в судебной практике при разрешении споров с распоряжением общим имуществом супругов.
В практике встречаются случаи, когда супруги расторгают брак, но не слишком торопятся разделить общее имущество. После прекращения брака это недвижимое имущество продолжает в силу ч. 6 ст. 38 СК РФ оставаться совместной собственностью бывших супругов, но нормы ч. 3 ст. 35 СК РФ в данном случае не применяются.
Так в Определении судебной коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 по делу N 77-КГ16-17 сделан вывод, что предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи, супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи. Положения ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.
При этом суд сослался на необходимость применения к правоотношениям положений ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в силу которой необходимо выяснять обстоятельства наличия или отсутствия осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.
Аналогично в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 по делу N 18-КГ17-105 было указано на необходимость защиты прав добросовестного приобретателя, который не знал и не мог знать о неправомерности действий участника совместной собственности, не состоящего в браке на момент совершения сделки.
С вышеизложенными позициями должны считаться супруги, которые намерены расторгнуть брак, так как если недвижимое имущество оформлено на имя одного из них, то в случае его отчуждения добросовестному покупателю, такую сделку будет проблематично признать недействительной.
Однако в связи с тем, что данное обстоятельство не исключает оспоримости сделки, включая договор уступки прав требования, покупателю (новому кредитору, цессионарию) следует проверять обстоятельства приобретения имущества первоначальным кредитором (цедентом) в период нахождения в браке.
Следует обратить внимание на значение цены в договоре уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор уступки прав требования (цессии) предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Однако цена договора уступки прав требования не всегда равнозначна цене договора участия в долевом строительстве. В последнее время застройщики, предполагающие возможность задержки сроков строительства и в связи с этим возникновение неблагоприятных последствий в виде уплаты неустойки участникам долевого строительства, идут на хитрости договорного оформления прав. Первоначальным покупателем (участником) становится аффилированная застройщику организация, которая приобретает квартиры в многоквартирном доме по единому договору участия по заниженной цене. В дальнейшем данные квартиры реализуются третьим лицам по рыночной цене на основании договоров уступки прав требования. Нюанс данной схемы заключается в том, что при просрочке передачи квартир новым кредиторам (дольщикам) неустойку в суде последние вправе требовать не от цены уплаченных денежных средств по договору цессии, а от заниженной цены первоначального договора участия в долевом строительстве. Столь "мудрая" схема не запрещена действующим законодательством. На нее лишь следует обратить внимание потенциальным покупателям для определения рисков возмещения убытков (взыскания неустойки) в случае нарушения застройщиком сроков строительства.
В заключение следует обратить внимание на общие правила заключения и действия договоров уступки, описанные в судебной практике:
Законом либо иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер уступки требования. Существо оспариваемого договора также не позволяет считать его безвозмездным (Постановление АС Московского округа от 13.10.2015 по делу N А40-212123/14). В случае заключения безвозмездного договора уступки прав требования он может быть квалифицирован как договор дарения, при этом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июня 2001 г. N 8303/00 указано, что "в силу п. 2 ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения о цессии очевидное намерение передать право в качестве дара".
Отсутствие в договоре цессии условия о цене уступаемого права не влечет его незаключенность, поскольку не является существенным условием для данного вида договоров. Условие о цене договора признается существенным в силу прямого указания в законе либо когда оно по заявлению одной из сторон должно быть согласовано. В иных случаях необходимо руководствоваться положением ГК РФ, согласно которому в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Поскольку в указанном случае условие о цене не является существенным, у суда не имелось оснований для признания договора незаключенным по этому основанию.
Общее правило гражданского законодательства - чтобы уступить свое право, кредитору не нужно согласие должника, если обратное не предусмотрено законом или договором. Эти положения диспозитивны и направлены на выполнение конституционного и гражданско-правового принципа свободы договора. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 13.12.2011 N 10900/11 сформулировал следующее: при закреплении обязанности получения согласия должника в условиях конкретного обязательства недействительность договора уступки прав требования необходимо устанавливать применительно к правилам ст. 174 ГК РФ. Уступка прав требования, сделанная в обход договорного запрета, действительна и влечет правовые последствия за исключением оспаривания такой сделки в суде (Постановление АС ЗСО от 20.05.2015 по делу N А27-17071/2014).
Недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.
Из положений ст. 390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право. Поэтому вывод суда о недействительности соглашения об уступке права (требования) является ошибочным (Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).
Применительно к договорам уступки прав требования в части по договору участия в долевом строительстве были даны разъяснения в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015. Из Обзора следует, что, если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве. В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: И. Симич