Проблема отчуждения жилья неуправомоченными лицами является достаточно распространенной. Ежегодно судами рассматривается большой объем дел, связанных так или иначе с оспариванием сделок (договоров) с участием лиц, которые не имели права отчуждать имущество.
В ситуации, рассмотренной в заметке, можно выделить три правовые составляющие:
- уголовно-правовой аспект действий лиц, завладевших имуществом;
- участие нотариуса в данной ситуации;
- гражданско-правовые последствия совершения такой сделки как для истинного владельца имущества, так и для последующих покупателей.
Относительно уголовно-правовых последствий указанных действий необходимо отметить следующее. Подобные деяния должны квалифицироваться (и в конечном счете квалифицируются) по ч. 4 ст. 159 "Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение" УК РФ, наказание за которое предусмотрено до 10 лет лишения свободы. Другой вопрос, что, прежде чем возбудить подобное дело, потерпевшему (собственнику имущества) придется сильно постараться. У правоохранительных органов существует позиция, что указанная ситуация носит характер гражданско-правового спора и подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства. Нельзя сказать, что этой точки зрения придерживаются всегда и везде (бывают случаи, когда уголовное дело возбуждается сразу после первого заявления потерпевшего), но учитывать данный момент необходимо.
Кроме того, учитывая, что в рассматриваемой ситуации фигурировали неустановленные лица, у правоохранительных органов возникает проблема с раскрытием преступления и привлечением лица, его совершившего, к уголовной ответственности. Ведь лицо не установлено, а это означает, что само дело может превратиться в "висяк", т.е. нераскрытое преступление, что, в свою очередь, негативно отражается на подразделении.
Ситуация с нотариусом не так проста, как описывается в заметке. Исходя из ее текста, можно предположить, что и нотариус участвовал в совершении преступления. Однако это далеко не всегда так. Вполне вероятно, что нотариусу привели человека, внешне похожего на владельца недвижимости, с поддельным паспортом. При этом необходимо отметить, "поддельный" паспорт не означает, что он изготовлен кустарно, вполне вероятно, что он выдан на настоящем бланке (как он попал к преступникам - это другой вопрос) и не обладает признаками подделки, поэтому у нотариуса отсутствовали основания для сомнения в подлинности паспорта.
Согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Так вот вины нотариуса в такой ситуации может и не быть, он все сделал в соответствии с законом и инструкциями, следовательно, основания для возмещения вреда с его стороны отсутствуют.
Авторам приходилось лично участвовать в судебном заседании при допросе нотариуса в подобной ситуации. Нотариус утверждал, что оснований усомниться в подлинности лица и документов у него не имелось.
Очень важным моментом являются гражданско-правовые последствия совершения подобной сделки. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В рассматриваемом случае складывается ситуация, при которой имущество выбыло у законного владельца помимо его воли. Доверенность он не выдавал, договор не подписывал, заявление в Росреестр не писал, то есть волю на отчуждение не изъявлял. Данная позиция поддерживается и судебной практикой (п. 35 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева").
На практике суды довольно уверенно применяют данные нормы и разъяснения. Так, например, удовлетворяя исковые требования ООО "Весна" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество выбыло из владения истца на основании недействительной сделки, помимо воли (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.07.2017 по делу N 33-7241/2017).
В другом случае суд установил, что в судебном заседании нашел подтверждение факт того, что Ф.И.О.2 договор купли-продажи подписан не был, свою волю на отчуждение имущества она не изъявляла, доказательств получения денежных средств от ответчика по договору материалы дела не содержат. Таким образом, суд считает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку не подписан лицом, имеющим право на отчуждение спорного имущества (решение Свердловского районного суда г. Перми от 26.03.2016, дело N 2-64/2016 г.).
Таким образом, для собственника (потерпевшего) ситуация не выглядит совсем безнадежной, ему необходимо обратиться в суд иском о признании сделки недействительной, истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. Обязательно необходимо просить суд о применении мер по обеспечению иска (ареста имущества), в противном случае имущество может быть отчуждено, что существенно усложнит и удлинит процедуру возврата объекта недвижимости законному владельцу.
Необходимо учитывать, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, составляющий три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
По-иному складывается ситуация для приобретателя такого жилья. К моменту начала спора объект недвижимости может быть уже продан 3-му лицу, которое не имеет никакого отношения к преступникам и приобрело жилье для своих нужд. И здесь возникает ситуация, когда приобретатель (даже добросовестный) не защищен от иска законного владельца, так как в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, так как оно выбыло из владения собственника помимо воли.
Если наблюдается такой фактический состав, приобретатель лишается жилья и фактически не может вернуть уплаченные за него деньги. Все указанное выше говорит о том, что необходимо быть внимательнее при совершении сделок с недвижимостью, собственникам стоит время от времени проверять статус объекта недвижимости в ЕГРН, кроме того, можно воспользоваться правом, предусмотренным ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и направить в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия собственника.
Авторы: Р. Мустафин, В. Васькин