Высокие дачи нельзя узаконить

Строящиеся дачи с количеством наземных этажей более четырех нельзя будет узаконить. Об этом сообщает "интерфакс" со ссылкой на генерального директора Бюро технической инвентаризации (БТИ) Московской области Александра Беднягина.

"Собственник не сможет узаконить дачу с четырьмя наземными этажами, он будет вынужден лишать себя одного этажа. Градостроительные ограничения едины для всех. Росреестр никогда не зарегистрирует вам право на постройку, параметры которой не соответствуют этим ограничениям", - заявил Беднягин, уточнив, что аналогичное ограничение действует для построек высотой более 20 метров.

"Мы говорим, естественно, о том, что вы планируете строить или строите сейчас. Если говорить о том, что уже построено, то мы сейчас это не обсуждаем. Это уже право зарегистрировано, сведения о нем внесены", - добавил чиновник.

При этом с 1 января 2019 года вступил в силу Закон, разрешающий россиянам прописываться на дачах. "С 1 января садовод может построить на своем участке жилой дом, зарегистрироваться там по месту жительства, зарегистрировать на него право жилой собственности и спокойно проживать в СНТ (садовом некоммерческом товариществе)", - прокомментировал нововведение директор департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий.

О ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ

С 1 января 2019 года в полной мере вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 23 указанного Закона предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Исходя из определения, зафиксированного в данной норме, объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.

Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством РФ (ч. 3 ст. 23 Федерального закона N 217-ФЗ).

Соответственно, теперь в таких домах можно будет прописаться, что особенно актуально станет для немосквичей, прибывших на заработки в Москву. Подмосковная прописка сразу снимет множество проблем, связанных с трудоустройством и легализацией прибывшего немосквича.

ДОМ КАК БЫ ЕСТЬ, НО ЕГО КАК БЫ ЕЩЕ НЕТ...

А если домик на участке уже есть к моменту начала действия нового Закона? Как в этом случае поступать собственнику?

Прежде всего это зависит от степени готовности дома и его качественных характеристик. Рассмотрим два варианта.

ДОМ-ДАЧА УЖЕ ПОСТРОЕН, НО НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН

Если домик соответствует требованиям этажности и высоты - проблем с его регистрацией не будет.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, на которых до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ (до 04.08.2018) начаты строительство или реконструкция жилого дома (на дачном земельном участке) или жилого строения (на садовом или дачном земельном участке), также вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предусмотренное ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения (ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 340-ФЗ).

См. также соответствующие разъяснения в письме Минэкономразвития России от 07.11.2018 N 32363-ВА/Д23и "О применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома".

В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не потребуется.

Помните: Разрешения на строительство не требуется!

Согласно п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Уведомление по содержанию должно соответствовать требованиям ст. 51.1 ГрК РФ, а по форме - Приказу Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома".

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются (ст. 51.1 ГрК РФ):

1. правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2. документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3. заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4. описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта ИЖС или садового дома, а также описание иных характеристик объекта ИЖС или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта ИЖС или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта ИЖС или садового дома.

Таким образом, если речь идет о садовом домике обычного гражданина, который решил его переобустроить фактически сам, без подрядных организаций (о праве нанять не членов СРО для этого см. п. 5 ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ), то достаточно будет в форме уведомления указать только нужные сведения (без приложения документов) и описание этой стройки/реконструкции (например, пристройка).

На рассмотрение уведомления и прилагаемых документов (или на запрос сведений по межведомственным каналам) местной администрации законом отводится 7 рабочих дней, а если объект ИЖС или садовый дом планируется к строительству или реконструкции в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения - 20 дней. Результат - уведомление администрации о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке либо о несоответствии и недопустимости строительства.

Если строительство согласовали (то есть отправили уведомление о соответствии параметров) или же не отправили в указанные сроки уведомление о несоответствии параметров (то есть, по сути, отказ, не позволяющий начать/закончить стройку/реконструкцию), то это дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию домика в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

По истечении указанного срока при недострое задуманного дома или нереконструировании его в соответствии с планами процедуру нужно будет либо повторить, либо оставить все как есть (если так ничего и не начали делать). Хотя никто не гарантирует, что на тот момент законодательство опять может кардинально поменяться и процедура будет иной.

Конечно, собственник/застройщик может столкнуться с сопротивлением властей реализации прав на строительство и реконструкцию домов в переходный период (с 04.08.2018 по 01.03.2019) и фактически воспрепятствовать стройке. Однако суды считают, что в обстоятельствах начала строительных работ по реконструкции жилого дома до внесения изменений в положения ст. 51 ГрК РФ законодатель не лишает застройщика права на подачу уведомления о планируемой реконструкции индивидуального жилого дома, поскольку это прямо предусмотрено ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Пример: Апелляционное определение Ростовского областного суда от 11.12.2018 по делу N 33-21866/2018, которым суд не удовлетворил исковые требования Администрации района к застройщику (собственнику земли и дома) об обязании приостановить работы. Суд пришел к выводу, что застройщик все сделал правильно - составил правильно и отправил уведомление. Препятствий для рассмотрения уведомления у администрации не было, основания для возвращения поданного застройщиком уведомления без рассмотрения отсутствовали.

В указанной ситуации положение администрации представляется весьма шатким. Теоретически возможно возникновение такой ситуации. Поскольку суд признал уведомление о реконструкции дома надлежаще поданным, а срок для признания его не соответствующим параметрам, указанным в законе, по сути, истек, застройщик может реконструировать/строить свой объект в соответствии с описанием, указанным в уведомлении. А если в нем предусмотрено было 4 этажа или высота более 20 метров... Теоретически получается, что застройщик вправе будет возвести такой особняк, поскольку "уложился" в сроки переходного периода, то есть успел уведомить администрацию до 01.03.2019.

Однако теория является лишь теорией... А примеров в практике пока еще, естественно, нет.

Если незарегистрированный построенный домик больше, чем положено...

По правилу, если же дом-дача построен выше трех этажей или высоты 20 метров, зарегистрировать его в 2019 году в уведомительном порядке не удастся.

И такой домишко будет являться самовольной постройкой.

Ни сделки, ни использование самовольной постройки не допускаются. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с ...обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Конечно, можно попробовать признать право собственности на постройку через суд, доказывая, что дом фактически был построен давно (то есть до вступления в силу нового Закона), но по различным причинам почему-то не был зарегистрирован. Такое случается, если фактический собственник поменялся по объективным причинам. Например, отец строил дом, но, не успев зарегистрировать его, умер. Сын оформил право на наследство земли. И, соответственно, теперь занялся оформлением построенного на ней дома.

Или же собственник, недостроив дом, был осужден и все это упущенное для регистрации время отбывал наказание в местах не столь отдаленных.

Примеров из жизни, когда построенный дом не был вовремя зарегистрирован не намеренно, а по объективным причинам, множество. Многих попавших в подобную ситуацию интересует, конечно, вопрос, что же теперь делать с домом, как оформить на него права. Или же все придется сносить как самовольную постройку?

Вообще собственнику-застройщику стоит все-таки подготовиться к сносу если не всего дома, то хотя бы "лишнего" этажа. Но попытаться сохранить дом в том виде, в котором он построен, конечно, не возбраняется.

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ позволяет через суд (а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке) признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В любом случае при рассмотрении иска собственника судом будет назначена судебная экспертиза с целью выяснения, соответствует ли спорное строение требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных правил, нормативов, установленных в РФ; безопасна ли эксплуатация данного дома или представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.

То есть результат экспертизы - это совокупные выводы. Например, постройка не соответствует требованиям ГрК РФ (например, в ней 4 этажа), но при этом фундамент под постройкой соответствует нагрузке в 4 этажа, при строительстве соблюдены противопожарные правила и санитарные нормы, и дом не создает никакой угрозы. Проще говоря, домик всего лишь выше, чем ограничено законом, но он не развалится, не осядет, никому из соседей не закроет вид из окна и т.д.

Исходя из позиции, выраженной в письме Минэкономразвития РФ от 16.01.2009 N Д23-81, несмотря на то что самовольной постройкой признается и дом, построенный с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1 ст. 222 ГК РФ), вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, лицо, осуществившее самовольную постройку, при рассмотрении дела о признании права собственности на нее обязано представить доказательства того, что эту постройку можно сохранить (см. данную позицию из Определения Верховного Суда РФ от 25.08.2015 N 49-КГ15-10).

В этой связи, а также в связи с отсутствием свежайшей (с 04.08.2018) судебной практики о признании права собственности на дома свыше 3 этажей и выше 20 метров, можно предположить, что признать право собственности на такой высокий домик в судебном порядке теоретически будет все-таки возможно при определенных результатах экспертизы, соответствующих выводах суда. Возможно, что застройщику поможет игра на понятии "надземный этаж", ведь многие дома располагаются на склонах, и потому общая высота и этажность могут существенно отличаться от тех же параметров дома, расположенного на равнине.

Касательно же длительности существования такого незарегистрированного объекта, не стоит забывать еще не измененную с годами позицию (см. письмо Минэкономразвития РФ от 09.11.2009 N Д23-3675) о возможности и реальности признания права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ. Учтите, что документы, подтверждающие уплату земельного налога и коммунальных платежей, могут быть использованы в качестве доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения указанным объектом недвижимости.

ВЫВОДЫ

1. До 1 марта 2019 года законодатель еще дает право подать уведомление в местную администрацию о фактически начатом строительстве садового/жилого дома.
2. Аналогичный уведомительный порядок будет действовать и в отношении будущих запланированных к строительству объектов ИЖС и садовых домов. Разрешения на строительство таких объектов не потребуется.
3. Однако строящийся дом должен соответствовать градостроительным нормам, противопожарным и санитарным правилам и нормам. Поэтому очевидно, что без проекта-то все же не обойтись, как обрадовались многие, интерпретировав нововведения в свою пользу.
4. Если дом построен слишком высоким и превышает ограничения, установленные в ГрК РФ, то Росреестр право собственности на него не зарегистрирует. Скорее всего, "лишний" этаж придется-таки снести.
5. Конечно, остается теоретическая возможность признать право собственности на высокий домик в судебном порядке. Однако это окажется возможным только в случае совпадения многих факторов: фактически дом должен будет соответствовать всем нормам (кроме высоты), быть безопасным и не нарушать ничьи права. Кроме того, истец должен будет доказать, что предпринимал попытки легализовать дом в установленном порядке (то есть обращался в администрацию, которая ему отказала, и пр.). В некоторых случаях придется апеллировать к приобретательной давности и понятию "надземный этаж" (если дом расположен на склоне). Однако степень вероятности получения положительного решения суда при подобных обстоятельствах оценить пока не представляется возможным из-за отсутствия свежайшей судебной практики по делам с аналогичными обстоятельствами.

Читайте ещё по этой теме:

• Самовольная постройка: правовые последствия и возможность легализации
• Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос?

Автор: Н. Пластинина