Ипотека зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу

Статья посвящена рассмотрению содержания, противоречия и использования сторонами ипотечных правоотношений, регламентированных законодательством Российской Федерации, правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу.

 

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу, является то, что законодательством Российской Федерации в настоящий момент регламентированы две самостоятельные правовые конструкции (далее - конструкции) ипотеки таких объектов недвижимости <1>.

--------------------------------

<1> В качестве предмета ипотеки в данном случае рассматриваются земельные участки (не право их аренды, за исключением правовой конструкции ипотеки здания или сооружения с одновременной ипотекой права аренды соответствующего земельного участка), а также расположенные на них здания или сооружения, принадлежащие на праве собственности одному лицу.

 

1. Конструкция ипотеки зданий, сооружений - допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды). Правовой основой указанной конструкции служат п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В рамках отмеченной конструкции здание, сооружение (их совокупность) и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта, следующие судьбе друг друга. Позднее указанный подход (единого объекта) также нашел свое отражение в принятом в 2001 г. Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Следует заметить, что в отличие от положений п. 3 ст. 340 ГК и ст. 69 Закона об ипотеке, рассматривающих в качестве основного объекта недвижимости соответствующее здание или сооружение, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, регламентирующий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, формально в качестве главного объекта рассматривает все-таки земельный участок, судьбе которого должны следовать все прочно расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения). Не вдаваясь в подробный анализ такого противоположного подхода российского законодательства, отметим стремление законодателя к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего как здание, сооружение (их совокупность), так и земельный участок (право его аренды), на котором они расположены. На наш взгляд, установление единого объекта гражданского оборота (земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений) способствует упорядочиванию оборота указанных объектов гражданских прав путем установления единого правового режима (их принадлежности одному лицу) и исключения, таким образом, различного рода конфликтных ситуаций, связанных с урегулированием земельно-правовых отношений разных собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, принадлежащем одному из таких собственников. Тем не менее действующее законодательство предусматривает случаи, когда указанные объекты недвижимости могут принадлежать разным лицам (например, п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке, допускающий распоряжение залогодателем незаложенными залогодержателю зданиями, сооружениями, или п. 4 ст. 35 ЗК РФ, допускающий отчуждение части здания, строения, сооружения без земельного участка, если он не может быть выделен в натуре вместе с ней, либо в случае, если земельный участок изъят из оборота).

 

Требование об одновременной ипотеке земельного участка (права его аренды) в рамках отмеченной конструкции не является абсолютным и не может быть соблюдено в случаях:

 

- изъятия земельного участка из оборота либо если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 ЗК РФ);

- если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 Закона об ипотеке);

- отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

 

В указанных случаях стороны вполне легально могут оформить ипотеку только зданий или сооружений, без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды). При обращении взыскания на предмет ипотеки права на землю перейдут к приобретателю заложенных зданий или сооружений в силу закона. Однако во всех случаях ипотеки зданий или сооружений, когда залогодателю принадлежит земельный участок на праве собственности или аренды, земельный участок (право его аренды) должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями.

2. Конструкция ипотеки земельного участка - может быть как с ипотекой расположенных на нем зданий, сооружений, так и без таковой (ипотека только земельного участка). Если в первом случае, согласно положениям п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка залог распространяется в силу закона на находящиеся или возводимые (строящиеся) на нем здания и сооружения (даже если они прямо не указаны в качестве предмета ипотеки по тексту договора об ипотеке) <2>, то во втором случае в договоре об ипотеке должно быть прямо указано, что ипотека не распространяется на находящиеся или возводимые (строящиеся) на земельном участке здания или сооружения. Таким образом, законодательство допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений. Исключение составляют только случаи ипотеки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, поскольку ипотека таких участков допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ними объектов недвижимости (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке), что, по мнению некоторых исследователей, обусловлено особым значением земель сельскохозяйственного назначения и расположенных на них объектов недвижимого имущества в сфере сельского хозяйства [1].

--------------------------------

<2> В указанном случае речь идет о распространении ипотеки только на те здания, сооружения которые принадлежат или будут принадлежать в будущем залогодателю (не третьим лицам). Есть основания полагать, что в этом случае регистрирующий орган должен зарегистрировать обременение всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, которые прямо не указаны в договоре об ипотеке, если право собственности залогодателя на них зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), либо зарегистрировать такое обременение в момент государственной регистрации права собственности залогодателя на указанные здания, сооружения (если на момент заключения договора об ипотеке, право собственности залогодателя на них не было зарегистрировано в ЕГРП). Необходимость государственной регистрации ипотеки в силу закона в последнем случае подтверждается и позицией судебных органов (см.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3365/10).

 

Основные характеристики и отличия указанных конструкций ипотеки, которые можно увидеть при буквальном прочтении ГК РФ и Закона об ипотеке, состоят, по нашему мнению, в следующем:

 

- указанные конструкции ипотеки объектов недвижимости являются самостоятельными правовыми режимами залога, самостоятельных, в свою очередь, объектов недвижимости - земельного участка и зданий, сооружений, расположенных на нем, регламентируются самостоятельными правовыми нормами, помещенными в различные главы Закона об ипотеке;

- нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ в связи с его противоречием обязательным требованиям ГК РФ и Закона об ипотеке. Нормы, регламентирующие ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений, за исключением земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- если конструкция ипотеки зданий или сооружений применима в случаях, когда земельный участок принадлежит залогодателю как на праве собственности, так и на праве аренды, то конструкция ипотеки земельного участка применима только в случае, если земельный участок оформлен в собственность залогодателя;

- при ипотеке зданий или сооружений необходима одновременная ипотека земельного участка (его права аренды) с соблюдением описания предмета ипотеки в соответствии с требованиями ст. 9 Закона об ипотеке, т.е. указания всех необходимых характеристик как самих зданий или сооружений, так и земельного участка. При буквальном прочтении ст. 64 Закона об ипотеке следует вывод о том, что при ипотеке земельного участка с условием о распространении залога на находящиеся, возводимые (строящиеся) на этом участке здания или сооружения, указанные здания или сооружения не обязательно описывать в соответствующем договоре об ипотеке, даже если право собственности залогодателя на них зарегистрировано в ЕГРП (в Законе об ипотеке не указаны необходимость либо отсутствие необходимости регистрации прав залогодателя на находящиеся, возводимые (строящиеся) здания или сооружения на земельном участке). Право залога на них распространяется в силу прямого указания закона вне зависимости от регистрации прав залогодателя в ЕГРП. Следуя указанным положениями Закона об ипотеке, можно предположить, что при обращении взыскания на земельный участок взыскание должно быть обращено на находящиеся, а также возводимые (строящиеся) на нем здания, сооружения, вне зависимости от регистрации прав на них в ЕГРП. Отметим, что для обращения взыскания на здания, сооружения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, необходима государственная регистрация прав на них в ЕГРП, так как в противном случае невозможно будет обратить взыскание на них, поскольку нельзя обратить взыскание на то, что не является еще в юридическом смысле слова объектом права собственности залогодателя (право собственности возникает с даты государственной регистрации такого права в ЕГРП). В настоящее время механизм обращения взыскания в рассматриваемой ситуации действующим законодательством Российской Федерации детально не урегулирован;

- конструкция ипотеки зданий или сооружений полностью согласуется с подходом единого объекта, соединяющего как земельный участок, так и расположенные на нем здания (выраженным также в ст. 1 ЗК РФ, регламентирующей принцип единства судьбы земельных участков и прочно расположенных на нем объектов недвижимости, а также в положениях п. 2 ст. 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ, устанавливающих правило одновременного отчуждения земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости). Конструкция ипотеки земельного участка предполагает возможность исключения из указанного подхода, а точнее, прямо противоречит ему в той части, в которой допускает оформление ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений, принадлежащих залогодателю и, соответственно, обращения взыскания на земельный участок без обращения взыскания на указанные здания, сооружения. В данном случае мы разделяем мнение одного из специалистов, что п. 4 ст. 340 ГК РФ очень трудно рассматривать как некоторое необходимое отступление от принципа единства судьбы земельного участка и прочно расположенных на нем объектов недвижимости, регламентированного ст. 1 ЗК РФ [2]. Иными словами, в законодательстве отсутствуют какие-либо достаточные основания для исключения из указанного подхода единого объекта недвижимости;

- как следствие указанного, если конструкция ипотеки зданий, сооружений не предполагает раздельного оборота земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, то конструкция ипотеки земельного участка в виде ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений, напротив, такую возможность прямо предусматривает как в результате обращения взыскания на земельный участок (если здания, сооружения не были заложены, следовательно, на них не может быть обращено взыскание), так и в случае распоряжения залогодателем незаложенными зданиями, сооружениями по своему усмотрению в период действия ипотеки земельного участка (п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке). В последнем случае у залогодателя или у третьего лица, которому залогодателем были отчуждены незаложенные здания или сооружения, возникает сервитут на ту часть земельного участка, которая необходима для использования указанных зданий или сооружений.

 

Таким образом, в настоящее время законодательством Российской Федерации регламентированы две параллельно существующие конструкции ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий или сооружений, отличающиеся друг от друга рядом указанных моментов.

На наш взгляд, указанное обстоятельство является неким юридическим парадоксом и отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, а также надлежащей защите интересов сторон ипотечных правоотношений по рассмотренным ниже причинам.

 

 

В ситуации, когда залогодателю принадлежат на праве собственности земельный участок и расположенные в его границах здания, сооружения (при условии регистрации прав залогодателя на них в ЕГРП), стороны договора об ипотеке в целях обеспечения обязательств должника залогодержателя вправе выбрать любую из двух рассмотренных конструкций ипотеки, в том числе конструкцию ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки зданий или сооружений (ст. 64 Закона об ипотеке). Такое положение вещей, хотя формально и не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, несет определенные правовые риски для сторон в зависимости от направленности их интересов, поскольку последняя из указанных конструкций не является, по нашему мнению, бесспорной и безупречной. Данное обстоятельство обусловлено следующими причинами.

Во-первых, как было указано, наметилась тенденция к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п. 3 ст. 340, п. 2 ст. 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ. В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. В противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой <3>.

--------------------------------

<3> В данном случае сложно привести какие-либо экономические, правовые и логические обоснования отнесения конструкции ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений к указанным исключениям. Указанные обоснования не выработаны в настоящий момент и судебной практикой.

 

Указанный подход нашел отражение в судебной практике. Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев (прекращение прав на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном и пр.) (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Таким образом, обращение взыскания и реализация земельного участка без одновременного обращения взыскания и реализации расположенных на нем здании и сооружений не допускаются. Хотя Закон об ипотеке (ст. 64) допускает прямо противоположное.

Во-вторых, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, любая дифференциация правового регулирования должна осуществляться с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства, в силу которого любые различия в правовом регулировании (правах лиц, относящихся к одной и той же категории) должны быть объективно оправданны и обоснованны <4>. По нашему мнению, на данный момент отсутствуют какие-либо логические основания для разделения указанных конструкций в качестве самостоятельных, так как, по сути, они регулируют ипотеку одних и тех же объектов недвижимости в одной и той же ситуации: земельного участка и расположенных на нем зданий или сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу. Однако стороны договора об ипотеке вправе выбрать в таком случае один из явно противоречащих друг другу вариантов оформления ипотеки (при выборе конструкции ипотеки земельного участка без ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений) с разными правовыми последствиями, что вряд ли можно признать справедливым и обоснованным. Основания для такого противоположного подхода к ипотеке зданий, сооружений и земельного участка логическому объяснению не поддаются. На данный момент нам не удалось обнаружить объяснения такого подхода на примерах судебной практики. Не понятны цели, которые преследовал законодатель, устанавливая возможность применения в одной и той же ситуации разных конструкций ипотеки земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, причем не просто разных, а противоречащих друг другу, если речь идет о залоге земельного участке без залога расположенных на нем зданий или сооружений.

--------------------------------

<4> Из числа последних решений, подтверждающих данную позицию, следует отметить Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова".

 

В-третьих, в законодательстве отсутствуют четкие критерии применения той или иной конструкции ипотеки. Более того, имеется формальная возможность их одновременного использования в рамках одного и того же договора об ипотеке (например, когда закладывается часть расположенных на земельном участке зданий, сооружений по правилам ст. 69 Закона об ипотеке, а в дальнейшем ипотека распространяется (например, в ходе судебного разбирательства по иску стороны договора об ипотеке) на незаложенные здания, строения, расположенные на том же земельном участке, на основании положения ст. 64 Закона об ипотеке). Такой подход, например, был продемонстрирован в позиции Федерального арбитражного суда Уральского округа. По обстоятельствам дела в ипотеку залогодержателю были переданы здание и функционально обеспечивающий его земельный участок, т.е. ипотека оформлялась по правилам конструкции ипотеки, регламентированной ст. 69 Закона об ипотеке (указание о том, что ипотека была оформлена по правилам ст. 64 Закона об ипотеке в решении суда отсутствовало). В то же время на участке был расположен иной объект, не заложенный залогодержателю по договору об ипотеке. По мнению суда, право залога, возникшее на основании договора об ипотеке, распространяется и на не заложенный по такому договору объект недвижимости на основании п. 4 ст. 340 ГК РФ <5>. Не чужда указанная позиция оказалась и Федеральному арбитражному суду Северо-Кавказского округа <6>. На наш взгляд, такое положение вещей, допускающее одновременное использование отличных и даже противоречащих друг другу конструкций ипотеки (по крайней мере, прямо не запрещающее), с учетом рассмотренных ниже возможных рисков сторон ипотечных правоотношений, вряд ли можно признать оптимальным.

--------------------------------

<5> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 20 июля 2009 г. N Ф09-4953/09-С6.

<6> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 мая 2010 г. по делу N А53-23353/2008.

 

В-четвертых, конструкция ипотеки зданий, сооружений, требующей оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды), в случае несоблюдения указанного требования влечет более серьезные последствия для сторон, вплоть до признания договора об ипотеке ничтожной сделкой, в то время как конструкция ипотеки земельного участка допускает возможность вообще не передавать в залог здания, сооружения, расположенные на земельном участке.

Учитывая, что вопрос, в каких случаях следует применять ту или иную конструкцию ипотеки, до настоящего времени надлежаще не урегулирован законодательством Российской Федерации, а также не разработан судебной практикой, то он, по сути, определятся усмотрением сторон либо суда (в случае судебного разбирательства), которые законно могут применить любую из указанных конструкций, причем не исключено, что одновременно обе в рамках одного и того же договора об ипотеке.

В рассматриваемой ситуации представляется возможным выделить следующие основные риски сторон по договору об ипотеке в случае использования конструкции ипотеки земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений либо при ипотеке части (не всех) зданий или сооружений, расположенных на земельном участке.

Рассмотрим их на следующем примере (табл. 1).

 

Таблица 1

 

 

С целью минимизации возможных рисков сторон договора об ипотеке нами предлагаются следующие рекомендации по использованию конкретной конструкции ипотеки объектов недвижимости (табл. 2).

 

Таблица 2

 

 

 

Проблема противоречивости регламентированных законодательством Российской Федерации конструкций ипотеки объектов недвижимости была отмечена разработчиками Концепция совершенствования общих положений обязательственного права Российской Федерации (см. раздел III "Обеспечение исполнения обязательств", подраздел I "Залог", пункт 2.4.1). В частности, указано, что действующее законодательство не допускает ипотеку здания без земельного участка, в то же время допускает ипотеку земельного участка без ипотеки здания.

В качестве возможных мер по совершенствованию законодательства Российской Федерации в этой части указывается на необходимость разграничения сфер действия п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, установив, что правила п. 4 ст. 340 ГК РФ об ипотеке земельного участка, а также права аренды земельного участка применяются только в случае, если на момент заключения договора на участке отсутствуют другие самостоятельные объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю. Правда, авторы Концепции не упомянули, что следует понимать под словосочетанием "самостоятельные объекты недвижимости", находящиеся на закладываемом земельном участке. Видимо, речь должна идти о законченных строительством зданиях, сооружениях (в отношении которых имеется утвержденный уполномоченным органом акт ввода в эксплуатацию), право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП. В случае наличия на закладываемом земельном участке таких зданий или сооружений, а также не оконченных строительством зданий, сооружений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, подлежат применению положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке. В иных случаях, когда на земельном участке отсутствуют законченные строительством здания или сооружения либо когда они имеются, но на них отсутствуют зарегистрированное в ЕГРП право собственности залогодателя, применению подлежат положения п. 4 ст. 340 ГК РФ и ст. 64 Закона об ипотеке.

По нашему мнению, в целях совершенствования правового регулирования ипотеки объектов недвижимости необходимо четко предусмотреть в ГК РФ и Законе об ипотеке ситуации, при которых возможно использование той или иной конструкции ипотеки. Возможные модели подобного регулирования вполне соответствуют рекомендациям по осуществлению выбора определенной конструкции ипотеки объектов недвижимости, изложенным в настоящей статье. Так, в случае наличия на земельном участке завершенных строительством зданий или сооружений, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП, применению должна подлежать конструкция ипотеки зданий, сооружений. По нашему мнению, оптимально было бы закрепить прямую возможность сторон договора об ипотеке, предусмотреть в нем возможность распространения ипотеки на вновь возведенные (построенные) на заложенном земельном участке здания, сооружения с момента регистрации права собственности залогодателя на них в ЕГРП в рамках конструкции ипотеки здания или сооружения. Необходимо также решить вопрос о правовой судьбе зданий, сооружений, которые не окончены строительством либо права на которые не зарегистрированы в ЕГРП на момент обращения взыскания по договору об ипотеке.

В случае отсутствия на закладываемом земельном участке завершенных строительством зданий или сооружений либо при их наличии, но при отсутствии зарегистрированного права собственности на них в ЕГРП, должна подлежать применению конструкция ипотеки земельного участка. В рамках данной конструкции в целях устранения имеющихся противоречий оптимально было бы предусмотреть ипотеку земельного участка исключительно с ипотекой (в силу закона) возводимых (строящихся) на нем зданий или сооружений. Таким образом, будет наиболее полно реализовываться подход единого объекта, соединяющего земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. Для случаев ипотеки части зданий или сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, необходимо предусмотреть механизм пропорционального "распределения земельных прав" в отношении различных собственников, находящихся на земельном участке зданий или сооружений. Здесь приемлем вариант, предложенный разработчиками Концепции, заключающийся в установлении обязанности залогодателя при ипотеке объекта недвижимости одновременно заложить долю в праве собственности на неделимый земельный участок, для чего потребуется внести соответствующие изменения в п. 4 ст. 244 ГК РФ <7> либо (при ипотеке права аренды на земельный участок) внести в законодательство положение, предусматривающее, что при обращении взыскания на заложенный объект недвижимости к его приобретателю переходит в соответствующем объеме часть принадлежащих залогодателю прав арендатора (соарендатора) земельного участка, на котором находится заложенная недвижимость.

--------------------------------

<7> На данный момент указанная статья формально не предполагает возможности собственника заложить долю в праве собственности принадлежащего ему объекта недвижимости.

 

Таким образом, законодательством Российской Федерации предусмотрены две конструкции ипотеки объектов недвижимости. Действующие правовые нормы, регламентирующие указанные конструкции ипотеки, нуждаются в корректировке в целях устранения существующих противоречий и повышения эффективности правовой регламентации ипотечных правоотношений.

 

 

1. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юстицинформ, 2008.

2. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и строений, принадлежащих одному лицу. Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. М.: Статут, 2008.

 

Автор: С.П. Чередниченко