Договор о сносе недвижимого имущества не предусмотрен гражданским законодательством, что позволяет отнести его к непоименованным договорам (п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Возникновение подобных договоров обусловлено соответствующей потребностью гражданского оборота. В первую очередь речь идет о ситуации, при которой возникает необходимость создания новых недвижимых вещей на земельном участке, занятом другими недвижимыми вещами, имеющими собственника. В таком случае встает вопрос сноса (уничтожения) существующей недвижимой вещи. Согласно общепринятому мнению распорядиться об уничтожении вещи могут исключительно ее собственник либо одновременно несколько собственников, если вещь находится в общей собственности <1>. С точки зрения ГК РФ право на уничтожение вещи вытекает из права "иным способом распоряжаться вещью" (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
--------------------------------
<1> См., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2000. С. 328.
Теоретически собственник может уничтожить вещь, руководствуясь исключительно собственной волей, не вступая в какие-либо договорные отношения с застройщиком. На практике такое почти не встречается. Как правило, судьба вещи определяется путем заключения договора между застройщиком и собственником, в котором последний выражает волю на снос принадлежащей ему недвижимости.
Отметим, что договор о сносе недвижимого имущества принципиально отличается от договора купли-продажи недвижимости или договора мены тем, что он не предполагает и не влечет перехода права собственности на недвижимую вещь к застройщику. Предмет договора составляет снос недвижимости, а не передача права собственности на него к застройщику <2>. Несколько сложнее ситуация с отличиями от договора подряда. Внешне выглядит так, что застройщик (заказчик) уплачивает собственнику (подрядчику) определенный имущественный эквивалент за выполнение работ по уничтожению вещи. Однако на самом деле застройщик оплачивает не столько работы, сколько будущие убытки собственника, вытекающие из уничтожения недвижимости. Кроме того, очень часто обязанность выполнения работ по сносу недвижимости возлагается на застройщика, собственник обязан лишь выразить волю на снос. Складывается впечатление, что договор об уничтожении недвижимого имущества вообще является самостоятельным видом договоров, поскольку не относится к договорам о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
--------------------------------
<2> Хотя на практике встречаются договоры купли-продажи или мены недвижимости под снос. Заключение таких договоров вполне допустимо, однако это совсем иной подход к вопросу урегулирования отношений между застройщиком и собственником по поводу сноса, который не попадает в поле внимания настоящей статьи.
Договор о сносе недвижимого имущества является двусторонним, возмездным, консенсуальным и взаимным. Такой вывод следует из положений действующего гражданского законодательства. Двусторонний он, поскольку предусматривает обязанности застройщика по предоставлению компенсации за снос и встречную обязанность собственника осуществить снос либо дать разрешение на снос. Возмездный - в силу действия презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ), а также сложившейся практики, рассматривающей подобные договоры как возмездные. Консенсуальный - поскольку закон не связывает момент заключения договора с передачей имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, действует общее правило о заключенности договора в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Взаимный - ввиду того, что обязанность собственника осуществить снос или дать разрешение на снос обусловлена встречной обязанностью застройщика предоставить компенсацию. При неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком этой обязанности собственник вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Статус договора как непоименованного еще не означает, что он не регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются правила о дву- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, общие положения об обязательствах (ст. 307 - 419), общие положения о договоре (ст. 420 - 453). Специальные нормы ч. II ГК РФ применяются к договору о сносе только в том случае, если он будет содержать элементы договоров, предусмотренных частью второй ГК РФ. Такой вывод следует из положений п. 3 ст. 421 ГК РФ о смешанном договоре.
Договор не требует государственной регистрации, так как закон не предусматривает необходимости регистрации такого договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Следовательно, он порождает права и обязанности с момента достижения соглашения по всем существенным условиям (п. 2 ст. 307, ст. 432 ГК РФ). Однако подлежит государственной регистрации прекращение права собственности на недвижимую вещь после ее сноса (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ).
Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок (ст. 158 - 163 ГК РФ). Учитывая то, что подобные договоры предусматривают обязанность застройщика уплатить компенсацию в размере, значительно превышающем 10 минимальных размеров оплаты труда, а также то, что одной из сторон договора, как правило, является юридическое лицо, договор должен заключаться в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора не влечет недействительности сделки, а только порождает определенные ограничения в доказывании условий договора (ст. 162 ГК РФ).
Существенными условиями договора являются условия о предмете и о компенсации за снос. Предмет договора должен содержать условие о том, какой объект недвижимости подлежит сносу. Компенсация относится к условиям, необходимым для договоров данного вида (ст. 432 ГК РФ), и может выражаться в движимых или недвижимых вещах либо имущественных правах. Нет принципиальных ограничений в предоставлении компенсации за снос путем выполнения работ или оказания услуг. Другими словами, компенсация за снос может быть выражена практически в любом имущественном благе, имеющем денежную оценку.
Таким образом, договор должен четко формулировать ответы на два вопроса: "Что сносим?" и "Что предоставляем за снос?". Безусловно, в договоре логично предусмотреть целый ряд иных обязанностей технического характера. Например, целесообразно предусмотреть обязанность собственника освободить подлежащее сносу помещение, вывезти личные вещи, обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в помещении, подать заявление о снятии помещения с инвентаризационного учета после его сноса, подать заявление об отказе от права бессрочного пользования земельным участком. Для застройщика можно более детально определить порядок предоставления компенсации за снос. Подобные условия договора важны, однако вряд ли можно их считать существенными с точки зрения ст. 432 ГК РФ, если только одна из сторон не потребует обязательного отражения в договоре технического условия.
Имеется две точки зрения на вопрос о составе компенсации за снос. Согласно первой из них компенсация включает в себя рыночную стоимость недвижимости, расходы собственника, связанные с исполнением договора об уничтожении имущества, в том числе с уничтожением недвижимой вещи и переездом собственника на другое место. Такой подход отражен в п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при разрешении вопроса изъятия земельного участка у собственника недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
Вторая точка зрения исходит из того, что размер компенсации за снос не может жестко ограничиваться какими-либо критериями и является предметом торга между застройщиком и собственником. При таком подходе размер компенсации за снос не имеет ни нижних, ни верхних пределов, что вполне укладывается в действие принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). И первая и вторая точки зрения находят практическое подтверждение. Причем первая - для случая изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а вторая - при строительстве многоквартирных домов и торгово-офисных комплексов организациями, когда земельный участок не изымается для государственных и муниципальных нужд. Оба подхода имеют достоинства и недостатки. Например, второй подход не учитывает того, что собственник может вполне потребовать уплаты компенсации, многократно превышающей разумные пределы. Нередко размер такой платы равен рыночной стоимости нескольких объектов недвижимости, каждый из которых сам по себе достаточен для достойного компенсирования издержек собственника, связанных со сносом жилья, сменой места жительства или даже сменой образа жизни.
Недостаток первого подхода состоит в том, что справедливая компенсация, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, не учитывает того, что уничтожение недвижимости влечет, как правило, еще и лишение собственника жилища и для решения этого непростого вопроса ему требуется компенсация на приобретение жилого помещения, а не рыночная стоимость сносимой недвижимости. Поясним на примере. Рыночная стоимость ветхого деревянного дома площадью 40 - 50 кв. м никак не обеспечит возможности приобретения любого благоустроенного жилья, даже самого скромного. В итоге происходит лишение собственника жилого помещения без надлежащего обеспечения конституционного права на жилище.
Отметим то, что конфликты, регулярно возникающие между собственниками и застройщиками на почве согласования размера компенсации за снос, есть результат отсутствия элементарного правового регулирования отношений между застройщиком, осуществляющим жилищное строительство, и собственником. Никаких специальных норм, регулирующих эти отношения, не имеется. Согласно ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу распоряжения жилыми помещениями частного жилищного фонда не регулируются жилищным законодательством. По-видимому, это преференция гражданского законодательства, отстаивающего принципы неприкосновенности собственности и свободы договора. Правильно это или нет - вопрос, на который еще предстоит ответить. ЖК РФ распространяет действие только на отношения по поводу пользования частным жилищным фондом.
Ст. 32 ЖК РФ не исправляет положения, поскольку предусматривает возможность изъятия земельного участка лишь для государственных или муниципальных нужд (например, строительства автодороги или линии электропередачи) и не касается жилищного или коммерческого строительства частными застройщиками. Для контраста отметим, что в Жилищном кодексе РСФСР существовали нормы (ст. 92, 137), предусматривавшие обязанность организации, которой отводился земельный участок, предоставить жилье по установленным нормам <3>. Имелась обширная и достаточно устойчивая судебная практика применения указанных норм <4>. В действующем ЖК РФ подобного ориентира не имеется, хотя потребность в нем очевидна. Застройщик желает уплатить собственнику как можно меньше, чтобы сократить затраты на строительство, собственник желает получить от застройщика как можно больше, чтобы обеспечить недвижимостью себя и близких. Этот конфликт интересов в целом должен быть урегулирован императивно. Сугубо договорный порядок здесь малоэффективен. При этом законодателем должен быть найден такой баланс, при котором собственник приобретал бы жилое помещение, по площади не уступающее сносимому, а застройщик заранее знал максимальный предел затрат на компенсацию за снос, которую вправе потребовать собственник.
--------------------------------
<3> Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
<4> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 16 августа 1984 г. "О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд"; Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 30 октября 1985 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. N 2. С. 27; Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке (раздел 5) // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. N 9. С. 9.
Широкое распространение получил подход, при котором застройщик обязывается предоставить собственнику недвижимое имущество (например, жилые помещения) взамен сносимого. Сложность состоит в том, что на стадии заключения договора о сносе стороны не знают, какое конкретно недвижимое имущество устроит собственника. Поэтому в договоре обычно указываются его примерное местонахождение, предел стоимости и приблизительные характеристики (площадь, этаж, количество комнат, планировка, степень благоустройства). В таком виде договор оставляет собственнику возможность обстоятельного поиска. Однако нередко этот поиск приобретает затяжной характер, поскольку подбор собственником идеального варианта помещения взамен сносимого по времени стремится к бесконечности. Таким образом, указание в договоре лишь приблизительных характеристик недвижимости, предоставляемой в качестве компенсации за снос, только порождает споры между застройщиком и собственником.
В этой связи представляется более предпочтительным указывать размер компенсации за снос в деньгах. Исполнение денежного обязательства может осуществляться как собственнику, так и путем уплаты застройщиком денежных средств третьему лицу, у которого собственник приобретает недвижимость взамен сносимой.
Проблемным представляется вопрос заключения предварительного договора о сносе. Предварительный договор о сносе выгоден застройщику ввиду того, что сам по себе он не порождает обязанности уплачивать компенсацию и при этом предоставляет застройщику возможность сообщить органам власти о наличии соглашения с собственником относительно судьбы недвижимости, подлежащей сносу. Как правило, органы власти ставят факт заключения таких соглашений в качестве условия для приобретения застройщиком прав на земельный участок под строительство. С точки зрения собственника предварительный договор невыгоден, поскольку имущественного эффекта от него он не получает. Фактически производится отсрочка предоставления застройщиком компенсации за снос до момента заключения основного договора. За время отсрочки недвижимость дорожает и компенсация фактически обесценивается.
Иногда так называемые предварительные договоры не содержат информации, позволяющей определить условие о компенсации. Например, определяется только площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению за снос, без указания его стоимости, этажности, места расположения, степени благоустройства, материала постройки. При таких обстоятельствах не совсем понятно, о какой компенсации договорились стороны. По-видимому, такие предварительные договоры, в которых не определены существенные условия, являются незаключенными, поскольку предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Заслуживает внимания и вопрос сноса недвижимых вещей, находящихся в долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из этого следует мысль о том, что если хотя бы один из долевых собственников не дал распоряжения на снос, то недопустимо приступать к сносу дома. Однако отсутствие согласия всех долевых собственников на снос не означает автоматической ничтожности соглашений с долевыми собственниками, выразившими согласие на снос. Особенно сложно ситуация обстоит с многоквартирными домами, где в силу прямого указания закона общее имущество находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Осуществить снос многоквартирного дома по частям, не затронув общего имущества и, как следствие, интересов других собственников, практически невозможно. Соответственно, для сноса многоквартирного дома необходимо заключить договор о сносе с каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Теоретически можно разрешить вопрос о сносе многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Иначе обстоит дело с лицами, обладающими правом пользования жилым помещением, имеющим частного собственника. В таких случаях пользователи не обладают правом распоряжения вещью и не заключают договор о сносе. Между тем договор непосредственным образом затрагивает право пользователя проживать в жилом помещении. С этой точки зрения договор о сносе вызывает некоторую тревогу, поскольку застройщик не обязан предоставлять компенсацию за снос пользователю. Пользователь может только надеяться на то, что собственник поставит застройщику в качестве условия заключения договора о сносе предоставление жилой площади лицам, совместно проживающим с собственником. Однако, по существу, речь идет об обыкновенном торге с собственником, а не результате действия норм, обеспечивающих интересы пользователей жилых помещений. Исключение из сложившегося положения составляют случаи, касающиеся нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих на основании договора социального найма. Наличие этого исключения только подчеркивает актуальность проблемы обеспечения жилищных прав пользователей, проживающих в сносимых помещениях, не в силу действия договора социального найма, а на иных законных основаниях (например, члены семьи собственника, п. 2 ст. 31 ЖК РФ).
После введения в действие ЖК РФ высшими судебными инстанциями не принимались судебные акты, касающиеся вопросов сноса недвижимости. Хочется надеяться на то, что это только временное явление. Отметим то, что попытки застройщика выселить собственника или понудить его снести недвижимость без договора о сносе едва ли заслуживают поддержки, поскольку определить судьбу вещи помимо воли собственника невозможно. Доводы застройщика о целесообразности сноса без договора с собственником в связи с тем, что застройщиком зарезервировано достойное жилье взамен сносимого, также малоубедительны, поскольку игнорируют волю собственника. В условиях действующего гражданского законодательства обрести надежность в вопросе сноса застройщик может только при наличии заключенного с собственником основного договора о сносе, купле-продаже, мене и его надлежащего исполнения. Применительно к договору о сносе приведем пример из судебной практики.
Между ООО "Ресурс-Т" и Н.С. Поповой заключен предварительный договор о сносе, по условиям которого ООО "Ресурс-Т" оплачивает за Н.С. Попову стоимость квартиры, приобретаемой Н.С. Поповой у ООО "Тюменгазстрой" на основании договора долевого участия в строительстве, после чего Н.С. Попова в течение месяца освобождает принадлежащий ей жилой дом и осуществляет его снос. Во исполнение предварительного договора ООО "Ресурс-Т" уплатило за Н.С. Попову в пользу ООО "Тюменгазстрой" необходимую сумму, но с просрочкой на два месяца. ООО "Тюменгазстрой" передало квартиру Н.С. Поповой по акту приема-передачи. Ссылаясь на просрочку ООО "Ресурс-Т" исполнения предварительного договора, Н.С. Попова указала на удорожание стоимости квартир в г. Тюмени за время просрочки и потребовала дополнительную компенсацию. ООО "Ресурс-Т" обратилось в Калининский районный суд г. Тюмени с иском к Н.С. Поповой об обязании произвести снос жилого дома и надворных построек (в иске указаны адрес и литеры из технического паспорта домовладения).
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что между сторонами заключен предварительный договор, который порождает обязанность сторон заключить основной договор на условиях предварительного (ст. 429 ГК РФ), но не влечет обязанности ответчицы осуществить снос жилого дома.
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда решение суда первой инстанции отменила, иск удовлетворила, указав на то, что стороны перешли к реальному исполнению предварительного договора, что свидетельствует о наличии взаимной воли на заключение основного договора на условиях предварительного. Основной договор заключен и истцом исполнен. Ответчица обязалась освободить и снести дом после получения компенсации. Компенсация ответчицей получена в размере и на условиях, которые предусмотрены договором. Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим <5>.
--------------------------------
<5> Кассационное Определение Тюменского областного суда от 20 сентября 2006 г. по делу N 33-1615 // Архив Тюменского областного суда.
ПРОЕКТ
ДОГОВОР
О СНОСЕ ЖИЛОГО ДОМА
г. N-ск
3 июля 2006 года
Общество с ограниченной ответственностью "Строитель", именуемое в дальнейшем - "Организация", в лице генерального директора Иванова Сергея Григорьевича, действующего на основании Устава, и Петрова Мария Ивановна, 1949 г.р., паспорт... зарегистрированная по адресу: г. N-ск, ул. Октябрьская, 20, вместе именуемые - "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Петрова Мария Ивановна обязуется освободить и обеспечить возможность сноса принадлежащего ей на праве собственности одноэтажного деревянного жилого дома N 20 по улице Октябрьской города N-ска, общей площадью 64,8 кв. м, а также всех надворных построек, находящихся по тому же адресу, в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора, и отказаться от прав на земельный участок, за что Организация обязуется уплатить денежную сумму, указанную в разделе 2 настоящего договора.
1.2. В состав имущества, расположенного по адресу: г. N-ск, ул. Октябрьская, 20, подлежащего сносу (далее - домовладения), входит: жилой дом (литер А), сени (литер а), навес (литер Г), дровяник (литер Г1), уборная (литер Г2), ворота (литер Г4), калитка (литер Г7), забор (литер Г6), сеновал (литер 0), а также иное имущество, расположенное в пределах названного домовладения.
1.3. Домовладение принадлежит Петровой Марии Ивановне на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от 3 апреля 1988 г. N 2-1215, выданным нотариусом Т.В. Пермяковой.
2. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОМПЕНСАЦИИ ЗА СНОС ЖИЛОГО ДОМА
2.1. В качестве компенсации за снос домовладения и возмещения связанных со сносом убытков Организация обязана уплатить Петровой Марии Ивановне денежную компенсацию в пределах 1 700 000 (одного миллиона семисот тысяч) рублей.
2.2. На основании письменного заявления Петровой Марии Ивановны денежная компенсация, указанная в пункте 2.1 настоящего договора в части или полностью, должна быть уплачена Организацией непосредственно Петровой Марии Ивановне или третьему лицу в счет покупки Петровой Марией Ивановной либо указанными ею лицами квартир или иного имущества. В этом случае обязательства Организации по предоставлению компенсации считаются исполненными надлежащим образом.
2.3. Если в течение двух месяцев со дня заключения настоящего договора Петрова Мария Ивановна не представит письменного заявления о необходимости передачи ей либо указанным ею третьим лицам денежных средств на сумму, указанную в пункте 2.1, в счет оплаты приобретаемых жилых помещений, либо обратится в Организацию с заявлением о внесении платы, превышающей пределы, указанные в пункте 2.1, Организация вправе перечислить денежную сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора, на банковский счет Петровой Марии Ивановны либо в депозит нотариусу. В этом случае обязательства Организации по предоставлению компенсации считаются исполненными надлежащим образом.
2.4. Услуги агентства недвижимости и расходы на государственную регистрацию права собственности на квартиры, приобретенные Петровой Марией Ивановной или другими указанными ею лицами, осуществляет Организация. Данные расходы оплачиваются Организацией помимо компенсации, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
3. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ СНОСА ДОМОВЛАДЕНИЯ
3.1. В течение 45 дней с момента уплаты Организацией компенсации, предусмотренной пунктом 2.1 настоящего договора, Петрова Мария Ивановна обязана освободить подлежащее сносу домовладение, вывезти личные вещи, снять с регистрационного учета лиц, проживающих в домовладении, и подать в адрес Организации заявление о его сносе.
3.2. На основании письменного заявления Петровой Марии Ивановны Организация обязана предоставить транспорт для вывоза вещей и обеспечить их погрузку и выгрузку.
3.3. Снос домовладения осуществляется Организацией в течение 5 дней со дня получения письменного заявления о сносе от Петровой Марии Ивановны и другого сособственника, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.4 настоящего договора.
3.4. По истечении двух месяцев с момента полной уплаты Организацией компенсации, предусмотренной пунктом 2.1 настоящего договора, при наличии у Петровой Марии Ивановны и другого сособственника жилого помещения для переезда и дальнейшего проживания Организация вправе осуществить снос домовладения без ее письменного заявления.
3.5. После осуществления сноса домовладения стороны составляют и подписывают акт о сносе жилого дома. При уклонении одной из сторон от подписания акта о сносе жилого дома другая сторона вправе составить акт в одностороннем порядке с привлечением представителей компетентных органов власти.
3.6. В течение 10 дней после осуществления сноса домовладения Петрова Мария Ивановна обязана обратиться в ФГУП "Ростехинвентаризация" с заявлением о снятии домовладения с инвентаризационного учета.
3.7. В течение 10 дней после получения компенсации за снос домовладения Петрова Мария Ивановна обязана обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением об отказе от права бессрочного пользования земельным участком, на котором находится домовладение.
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. Петрова Мария Ивановна гарантирует, что на момент подписания настоящего соглашения домовладение свободно от прав третьих лиц, не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит.
4.2. Стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.
4.3. При возникновении споров по настоящему договору стороны обязаны принять меры к их разрешению в претензионном порядке.
4.4. В случае невозможности урегулирования споров в претензионном порядке они подлежат разрешению в суде.
4.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
5. ПОДПИСИ СТОРОН
Автор: Торкин Д.А.