В статье А. Илясова «Квартплата без квартиры» («ЭЖ-Юрист». N 6. 2008) критиковалась практика, при которой расходы на коммунальные услуги возлагаются на дольщиков после фактического получения ими квартир от застройщика в течение всего периода, предшествующего их государственной регистрации. Вслед за выступлением в защиту дольщиков полагаем уместным выслушать адвоката, представляющего интересы противоположной стороны — застройщиков.

На завершающем этапе строительства некоторые дольщики считают себя обязанными оплачивать коммунальные услуги только после государственной регистрации полученных от застройщика квартир. Такие дольщики обычно ссылаются на ст. 210 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Казалось бы, все верно. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но так ли проста ситуация?

Договорные обязательства застройщика в отношениях с каждым из дольщиков, как правило, прекращаются после подписания передаточного акта на соответствующую квартиру. Если к этому времени многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию, то в целях налогообложения застройщик обязан определить финансовый результат от строительства данного объекта. С этого момента у застройщика нет законных оснований учитывать в стоимости строительства оплату коммунальных услуг. Невыгодная (точнее, убыточная) для застройщика неопределенность сохраняется до тех пор, пока товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) не заключит в интересах собственников квартир аналогичные договоры на оказание коммунальных услуг.

Чтобы устранить двусмысленность ситуации, по мнению автора, следует определить природу объектов правоотношений, участниками которых являются дольщики в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта.

Имущество, создаваемое в процессе долевого строительства

Виды объектов гражданских прав перечислены в ст. 128 ГК РФ. В первую очередь к ним относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Из содержания данной статьи следует, что понятие «имущество» является собирательным — под него подпадает широкий круг объектов, которые не охватываются понятием «вещи».

Приведем несколько примеров «иного имущества»: уже упомянутые имущественные права, а также предприятие (ст. 132 ГК РФ), плоды, продукция и доходы (ст. 136 ГК РФ), животные (ст. 137 ГК РФ), валютные ценности (ст. 141 ГК РФ). Согласно ст. 129 ГК РФ неотъемлемым признаком любого имущества, включая имущественные права, является оборотоспособность.

Примеры «иного имущества» обнаруживаются не только в ГК РФ, но и в федеральных законах, регулирующих инвестиционно-строительную деятельность.

В частности, в силу ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Статья 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» вводит понятие «объект долевого строительства». Статья 11 названного Закона допускает в отношении указанного объекта совершение сделок в виде уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.

И объект капитальных вложений, и объект долевого строительства обладают признаком оборотоспособности и становятся объектами недвижимости после государственной регистрации в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Какова же «эволюция» объектов капитальных вложений (объектов долевого строительства) по мере исполнения застройщиком и дольщиками договорных обязательств и совершения иных юридических действий?

Основываясь на широком понимании понятия «имущество», можно выделить следующие «этапы развития» предмета договора участия в долевом строительстве:

• имущественные права, которые возникают у дольщика после заключения договора участия в долевом строительстве и внесения соответствующих платежей застройщику. Объект долевого строительства существует в это время в «идеальном» виде как совокупность технических характеристик, т.е. как будущая вещь. Что касается застройщика, то его затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта на данном этапе, формируют инвентарную (сметную) стоимость строительного объекта;
• иное имущество — объект долевого строительства, уже переданный дольщику, но еще не прошедший государственную регистрацию, т.е. незарегистрированная квартира. Про такой объект можно сказать, что он имеет «вещественное» (техническое) содержание, но еще не получил необходимой юридической формы. Это именно «иное имущество», а не имущественные права, поскольку за исключением гарантийных обязательств исчезло обязанное лицо — застройщик.

Подведя итоги строительства, т.е. определив финансовый результат, застройщик лишается источника для покрытия соответствующих расходов, в том числе на оплату коммунальных услуг. Целевое финансирование за счет средств дольщиков достигло своей цели, и объект незавершенного строительства после ввода в эксплуатацию перестал быть таковым, т.е. стал объектом недвижимости в виде многоквартирного дома.

Извлечение материальных и иных благ из такого «иного имущества» неразрывно связано с юридическими и фактическими действиями дольщика, поэтому и бремя содержания незарегистрированной квартиры также должно быть возложено на него;

— недвижимое имущество, т.е. квартира, статус которой подтверждается актом государственной регистрации со всеми вытекающими последствиями. На данном этапе возникает полная определенность в отношении прав и обязанностей нового собственника, чего, собственно, и добивается законодатель своим требованием государственной регистрации вновь созданного объекта недвижимости.

А что же суд?

Подтверждение изложенной позиции можно найти в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 N 373-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сеничкина Александра Юрьевича на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из фабулы дела вытекает, что решением мирового судьи, оставленным без изменения определением апелляционной инстанции, с заявителя — физического лица в пользу ТСЖ взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и проценты за пользование чужими денежными средствами за период, предшествующий регистрации права собственности на жилое помещение. Судебными актами на заявителя как на фактического пользователя коммунальных услуг возложена обязанность по их оплате. При этом момент возникновения данной обязанности был определен судом не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию.

Заявитель попытался оспорить конституционность ст. ст. 209, 210 и 219 ГК РФ о содержании права собственности, бремени содержания имущества и возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом он был не согласен с тем, что указанные законоположения позволяют истолковывать их как предоставляющие право пользования жилым помещением только с момента государственной регистрации права собственности на него и возлагающие обязанности по его содержанию до такой регистрации. Но Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению жалобы заявителя.

Таким образом, обоснованность возложения на дольщиков расходов по оплате коммунальных услуг как на собственников соответствующего «иного имущества» не должна вызывать сомнений.

На практике эстафету в «коммунальных» отношениях застройщика с дольщиками обычно принимает ТСЖ. Поэтому нередко именно товарищество собственников жилья начинает требовать с дольщиков оплату коммунальных услуг.

«Гражданское оружие» застройщика и ТСЖ

В реальной жизни застройщики или ТСЖ во исполнение договоров, заключенных с энергоснабжающими организациями, продолжают оплачивать коммунальные услуги в интересах дольщиков, которые могут и не торопиться осуществлять государственную регистрацию своих квартир. Такая деятельность застройщика или ТСЖ по оплате коммунальных услуг в целом соответствует смыслу гражданско-правового института действий в чужом интересе без поручения.

Мажорное завершение подобной ситуации предполагает одобрение дольщиком действий застройщика или ТСЖ в его интересе. Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий (ст. 982 ГК РФ). Поскольку в отношениях с энергоснабжающими организациями застройщик или ТСЖ действуют от собственного имени, но в интересах жильцов (домовладельцев), то к отношениям сторон должны применяться правила о договоре комиссии или об агентском договоре соответствующего типа.

При минорном развитии событий, т.е. при неодобрении дольщиком действий застройщика или ТСЖ, может быть запущен запасной механизм защиты их прав и законных интересов. Статья 987 ГК РФ предусматривает: если действия, непосредственно не направленные на обеспечение интересов другого лица, в том числе в случае, когда совершившее их лицо ошибочно предполагало, что действует в своем интересе, привели к неосновательному обогащению другого лица, применяются правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ. Иными словами, законодатель «подстраховал» институт действий в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ) институтом обязательств вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

К счастью, спектр действия гл. 60 ГК РФ необычайно широк. Правила, предусмотренные данной главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации неосновательным обогащением приобретателей (домовладельцев) будет экономия денежных средств, которые уплачены за них потерпевшим (застройщиком или ТСЖ) за коммунальные услуги.

Значение договора

Общая норма о бремени содержания имущества имеет оговорку. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Поэтому в договоре участия в долевом строительстве можно закрепить положение, согласно которому застройщик несет расходы по оплате коммунальных и иных услуг и после подписания передаточного акта с инвестором (дольщиком). При этом необходимо определить срок, в течение которого действует соответствующее обязательство застройщика.

Руководствуясь ч. 1 ст. 190 ГК РФ, застройщик и дольщики могут установить «удобный» для себя срок. В качестве такого срока может выступать, например, последнее число текущего месяца или окончание отчетного периода (квартала).

На основании ч. 2 ст. 190 ГК РФ может быть определено событие, до наступления которого застройщик будет оплачивать коммунальные и иные услуги. Данным событием может быть, например, заключение соответствующих (аналогичных) договоров ТСЖ или управляющей компанией.

В таком случае положения договора или иного соглашения о возложении на застройщика обязанности по уплате коммунальных и иных услуг будут служить достаточным основанием для отнесения соответствующих платежей на текущие расходы застройщика в силу подп. 49 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ.

В завершение хочется еще раз поддержать «логику судейских рассуждений», критикуемую А. Илясовым. Раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он и должен за это платить! Если иное, конечно, не предусмотрено договором между ним и застройщиком, как уже говорилось выше.

Автор: Константин Дмитриевцев
Источник: газета «ЭЖ-Юрист»