Римскому праву было известно понятие «недвижимые вещи», под которым понимались не только земельные участки (praedia; fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). А происхождение договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно — товаром, другое — ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием «право собственности», заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение.

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного — фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение.

Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства.

Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) — п. 1 ст. 549 § 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение («переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» — п. 1 ст. 551 ГК РФ).

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Автор: Ильиных Е.В.