Приказом от 08.06.2007 N 113 Федеральная регистрационная служба утвердила Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества. При осуществлении регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества регистратор в первую очередь обязан удостовериться, что такой объект не является самовольной постройкой (поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности).

Самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны в случаях, если они созданы:

• на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• без получения на это необходимых разрешений;
• с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГК РФ).

Отметим, что с отказами регистрационной службы регистрировать права на создаваемые объекты недвижимости по причине самовольности постройки связано немалое количество судебных споров (см. Постановления ФАС ВСО от 06.04.2006 N А33-20108/05-Ф02-715/06-С2, ФАС СЗО от 30.03.2007 N А56-54716/2005).

Если объект недвижимости создается несколькими лицами, то регистратору рекомендуется проверить наличие в разрешениях на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также в иных документах, необходимых для регистрации прав, сведения обо всех участниках общей собственности. В случае если можно зарегистрировать право собственности каждого лица на часть объекта, то такие лица должны представить регистратору заключенное ими соглашение о разделе созданного объекта недвижимого имущества. Когда же в долевой собственности находится земельный участок, на котором один из сособственников построил объект недвижимости, то без подтвержденного согласия остальных на использование таким образом земельного участка и на возникновение у данного участника права собственности регистрация производиться не будет.

Авторы: Мошкович М., Завойкина Н., Терешко Ю.
Источник: газета «ЭЖ-Юрист»