Столичные девелоперы из-за нехватки средств вынуждены замораживать стройки и отказываться от реализации проектов, где уже были начаты продажи квартир. Чиновники как могут успокаивают дольщиков, но, похоже, словам те уже не верят. Участники рынка заговорили о второй волне движения пострадавших соинвесторов, которая может вот-вот начаться.
Вторая серия?
В середине апреля в столичном микрорайоне "Красногорье", который возводит СУ-155, прошел митинг покупателей квартир, которые заплатили деньги, но никак не могут дождаться обещанных ключей. Основными требованиями пикетчиков было завершение строительства проданных домов. По подсчетам организаторов, на митинге присутствовало более 250 владельцев квартир в комплексе.
В пресс-службе компании корреспонденту сообщили, что строительство по этому проекту приостановлено не было и никаких проблем у компании нет. При этом, по расчетам Дениса Кожевникова, активиста инициативной группы соинвесторов "Красногорья", в этом районе квартир дожидается более 10 тысяч человек. 27 апреля на митинг вышли соинвесторы строительства нескольких домов в Высоковольтном проезде, которые тоже возводит СУ-155.
Впрочем, СУ-155 не единственная компания, столкнувшаяся с претензиями со стороны соинвесторов. В частности, получения квартир пытаются добиться соинвесторы строительства жилых домов в подмосковном городе Лобня, которые строит ЗАО "Коммунстройресурс". В письме, которое дольщики прислали в редакцию, говорится, что в строительство вложили деньги более 200 семей, первые договоры заключались еще в 2004 году, однако стройка до сих пор находится на стадии нулевого цикла.
Кризис расширил круг организаций, которым адресуются претензии дольщиков. 17 апреля дольщики жилого комплекса "Западные ворота столицы", который строит в Одинцовском районе Подмосковья инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", вышли на митинг к офису банка ВТБ в Москве, требуя возобновления кредитования строительства, прекращенного в период финансового кризиса.
И это только некоторые примеры. На десятках интернет-форумов дольщики обсуждают состояние строек по всей России и проблемы, с которыми столкнулись застройщики. Пока большинство обсуждений не переросли в массовые акции протеста, хотя взволнованных откликов становится все больше.
По оценкам ОРСИ ("Открытый рынок строительных инвестиций" - система по торговле долговыми обязательствами), всего по России заморожено 60-70 процентов строек. В Москве, как утверждают в компании МИАН, процент замороженных строек не превышает 40-50 процентов. В Питере же, по данным RBI Group, по состоянию на апрель 2009 года было заморожено 43 процента всех строек.
Вынужденная остановка
Первая волна обманутых соинвесторов прокатилась в 2005-2006 годах. Тогда в целом по России пострадало более 60 тысяч семей, почти половина из которых были дольщиками обанкротившейся "Социальной инициативы". Основатели "пирамиды" - Николай и Наталья Карасевы – сейчас отбывают сроки, но своих квартир большинство дольщиков компании не получили до сих пор. Хотя следует признать, что некоторые бывшие жертвы "Социальной инициативы" уже справили новоселье, о чем с пафосом отрапортовали центральные телеканалы.
Чиновники, впервые столкнувшись с проблемой, попытались найти решение и снять социальную напряженность. Сделать это оказалось куда сложнее, чем казалось. Не допустить массовых волнений было лишь половиной дела. Надо было еще и обеспечить финансированием завершение этих проектов. Нужно отметить, что лучше всего обстоят дела с завершением строительства в столице, однако и они далеки от идеала. Московское правительство разработало программу поддержки обманутых дольщиков, а на достройку объектов была брошена "старая гвардия" столичного стройкомплекса: достраивать объекты взялись СУ-155, ГК "ПИК", "М.О.Р.Е – Плаза" и "Новая Площадь". Mirax Group взялась за завершение строительства в Москве ЖК "Вертикаль" (ныне – "Well-house на Ленинском"), с которым не справился прежний инвестор. Еще часть домов власти достроили на бюджетные деньги.
Как рассказывает бывший пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева, обманутые дольщики первой волны постоянно получают новые квартиры, хотя, конечно, пока проблема полностью не решена.
Сейчас, по словам многих участников рынка, началась вторая волна движения пострадавших дольщиков. Пока ее масштабы не сопоставимы с первой, но у экспертов есть опасение, что худшее еще впереди. Если во времена первой волны у государства были достаточные финансовые запасы, чтобы пусть медленно, но завершать строительство и предоставлять людям квартиры, то сегодня такой возможности уже нет.
При этом следует понимать, что далеко не все остановленные проекты являются по-настоящему проблемными. Во многих случаях девелопер просто столкнулся с "кассовым разрывом" или с проблемами с поставщиками и вынужден был временно приостановить строительство. Например, компания "Гиза-XXI Век" на месяц останавливала строительство дома в Балашихе, поскольку МДМ банк приостановил финансирование проекта. Но затем банк снова открыл кредитную линию компании, и строительство было продолжено. Возможно, что многим другим девелоперам удастся найти деньги на завершение строительства.
На город надейся...
Попытки найти выход из ситуации все же предпринимаются. В начале апреля вице-мэр Москвы Владимир Силкин заявил "Ведомостям", что правительство Москвы не может допустить повторения ситуации с обманутыми дольщиками. Для предотвращения этого сценария чиновники приняли решение помочь части компаний, связанных с городом, привлечь деньги и завершить строительство проблемных домов. При такой схеме городские ГУПы профинансируют завершение домов на собственные или привлеченные кредитные средства, которые будут предоставляться под госгарантии. После завершения строительства часть квартир, свободных от обязательств перед соинвесторами, будут проданы на рынке, что позволит девелоперу компенсировать затраты. Первой помощь должна получить ДСК-1, часть проектов которой профинансирует "Московский городской центр арендного жилья". На очереди и другие компании, оказавшиеся в тяжелом положении.
Другое дело, что у этой схемы есть ряд нюансов, которые могут свести к минимуму положительный эффект. Во-первых, понятно, что всем помощи явно не хватит. Только в прошлом году в столице было возведено жилья на 2 миллиона квадратных метров меньше плана. Многие из этих проектов не введены до сих пор, и, кроме того, заморожены некоторые проекты, сдать которые планировалось уже в 2009 году. Таким образом, только в столице уже можно насчитать минимум 2,5 миллиона квадратных метров долгостроя. И это еще оптимистичная оценка. Даже если принять себестоимость строительства этих метров на уровне 40 тысяч рублей, то на завершение потребуется около 100 миллиардов рублей. Таких денег у города нет. Поэтому помощь получат лишь избранные, близкие к правительству девелоперы. Кроме того, у наблюдателей вызывает большие сомнения возможность нового инвестора продать часть квартир: мало того, что спроса на "первичку" почти нет, так еще и проектов, где достаточная часть квартир не была продана ранее, не так много. В этом случае городу придется либо самому выкупать достроенные метры, что не вписывается в новую бюджетную политику стройкомплекса, либо увеличивать площадь проекта опять же без гарантий продажи готовых квартир.
...но сам не плошай
Таким образом, надежда на помощь чиновников у покупателей проблемных квартир есть, но чтобы получить свое жилье, одной надежды на власть мало. Что же делать дольщикам, оказавшимся в проблемной ситуации? Соинвесторам, столкнувшимся с задержкой ввода дома в эксплуатацию, юристы советуют не бить тревогу и не паниковать. Сначала лучше встретиться с другими покупателями квартир в этом же доме и обсудить ситуацию, а после этого обратиться за разъяснениями к местным чиновникам и в саму девелоперскую компанию. Иногда звонок девелоперу из префектуры может заставить его действовать.
Кроме того, может оказаться, что ничего страшного еще не произошло. Задержки сроков сдачи домов были, есть и, похоже, будут всегда. Попытка же поднять панику может только пошатнуть и без того ненадежное положение девелопера. Так, например, один из собеседников "Ленты.Ру-Недвижимость" в Госдуме критически отозвался о поведении дольщиков СУ-155: "Компания действительно испытывает проблемы, но все же она строит много социального жилья и заканчивает часть проектов. Если сейчас развернуть против нее масштабную кампанию по дискредитации имени, как делают сейчас дольщики, то есть риск, что СУ-155 вообще больше ничего не построит", - сказал чиновник.
Впрочем, если представители девелопера на связь не выходят, чиновники ограничиваются отговорками, а строительство при этом не ведется, самое время действовать. Просто проведение пикетов и митингов вряд ли станет панацеей, поэтому, как считают правозащитники, в первую очередь необходимо объединение дольщиков в инициативную группу.
"Объединившись, дольщики имеют куда больше шансов отстоять свои права – один в поле не воин", – считает гендиректор юридического центра "Дольщик" Сергей Кузнецов. "Не надо бороться в одиночку. Как показывает опыт, это абсолютно неэффективно. Лучше всего создать группу из таких же инвесторов, которые тоже ждут результатов строительства. Далее необходимо постоянно активно общаться с государственными или муниципальными надзорными органами, отвечающими за строительство в городе", – добавляет руководитель направления "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы Vegas Lex Юрий Борисенко.
Кроме того, при Госдуме существует Комитет пострадавших соинвесторов. В Комитете, как уверяют его представители, все жалобы рассматриваются и анализируются, а по случаям выявленных нарушений принимаются оперативные меры. Полномочия Комитета достаточные, чтобы повлиять на девелопера и заставить его достроить объект. Правда, это возможно лишь в том случае, если девелопер был добросовестный, не практиковал двойные продажи, а проблемы возникли в связи с ограничением доступа к финансовым ресурсам. Если же компания успела вывести активы и подготовиться к фиктивному банкротству, то максимум, чего может добиться Комитет - ареста гендиректора и топ-менеджера. Дальше решение о достройке проблемного дома будет приниматься в правительстве.
Что дальше? Дальше – суд. Юристы советуют дольщикам подавать коллективные иски, чтобы попытаться добиться от застройщика хоть чего-то. В принципе, дольщик может получить либо деньги, либо квартиру. Второй вариант, конечно, предпочтительнее, но куда более сложный. "При наличии у застройщика каких-либо активов вполне реально вернуть через суд большую часть вложенной инвестором в строительство суммы плюс взыскать денежную компенсацию за пользование чужими средствами, – рассуждает Юрий Борисенко. – В случае с квартирой ее можно получить с помощью судебного решения только при условии, что в другом, уже построенном застройщиком объекте, имеются квартиры, принадлежащие компании на праве собственности".
Увы, как показали итоги первой волны обманутых соинвесторов, наибольшие шансы у дольщиков есть на то, чтобы остаться и без денег, и без квартир. Впрочем, пока еще есть надежда, что все обойдется и масштабы второй волны не окажутся настолько критическими.
Автор: Антон Белых
Источник: //realty.lenta.ru