Можно ли претендовать на освободившуюся комнату в коммуналке после смерти соседа?

Если комната не приватизирована, она поступит в жилищный фонд социального использования (гл. 35 ГК, раздел III ЖК).

Если указанная комната приватизирована и у умершей не обнаружится наследников ни по завещанию, ни по закону, то помещение будет признано выморочным имуществом (ст. 1151 ГК).

Выморочное имущество - имущество, переходящее в порядке наследования по закону в собственность государства, если:

• отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или
• никто из наследников не имеет права наследовать, или
• все наследники отстранены от наследования, или
• никто из наследников не принял наследства, или
• все наследники отказались от наследства без указания выгодоприобретателя.

Порядок наследования и учета такого имущества, считаемого выморочным, определяется законом. На сегодняшний день действует ст. 225 ГК "Бесхозяйные вещи", в связи с чем остается открытым вопрос: наследует ли государство именно вещи (по образцу Англии, США, Франции) или приобретает как активы, так и пассивы, т.е. долги наследодателя (по образцу ФРГ, Швейцарии, Японии)? ГК РСФСР 1964 г. однозначно придерживался второго варианта (ст. 553).

На государство не распространяется право отказа от наследства. Государству нет необходимости совершать какие-либо действия для принятия наследства.

По общему правилу выморочное имущество поступает в государственную казну Российской Федерации. Особый порядок предусмотрен для жилых помещений.

Согласно п. 2 ст. 1151 ГК, выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации (см. также письмо ФНС России от 4 декабря 2008 г. N ШС-6-3/892 "О выморочном имуществе"). Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

В п. 3 ст. 1151 ГК предусмотрено издание федерального закона о порядке наследования и учета выморочного имущества, а также о порядке его передачи в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований. До настоящего времени такой закон не принят.

В отсутствие такого закона отдельными субъектами Российской Федерации приняты правовые акты, регламентирующие указанный вопрос.

Согласно п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП "О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан" (далее - Постановление N 639-ПП) правомочия собственника в отношении недвижимого имущества в виде жилых помещений, переходящих по праву наследования по закону в собственность г. Москвы, осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее - Департамент).

В работе с объектами выморочного имущества следует руководствоваться Положением о порядке выявления и оформления жилых помещений, переходящих в порядке наследования по закону в собственность города Москвы (приложение 1 к Постановлению N 639-ПП; далее - Положение) и Порядком взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и организаций по работе с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан (приложение 2 к Постановлению N 639-ПП; далее - Порядок).

Согласно п. 2.1 Порядка органы загса два раза в месяц не позднее 10 и 25 числа месяца, следующего за отчетным, направляют в отделы Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве в административных округах информацию об умерших гражданах.

Последние в трехдневный срок с момента поступления сведений из органов загса уведомляют Департамент, государственные учреждения г. Москвы, инженерные службы районов, управляющие организации о выбытии граждан в связи со смертью (п. 2.2.1 Порядка).

Управления Департамента в административных округах г. Москвы осуществляют прием от отделов Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве в административных округах, государственных учреждений города Москвы, инженерных служб районов (в Зеленоградском административном округе - от ЕИРЦ), управляющих организаций сведений о выбытии граждан в связи со смертью (п. 2.3.1 Порядка, п. 2.1 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763 "О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП").

Согласно п. 2.2 Положения управы районов г. Москвы совместно с Департаментом, управляющей организацией, управлением внутренних дел по соответствующему административному округу г. Москвы опечатывают жилое помещение.

На управления Департамента в административных округах возложены обязанности по сбору сведений об отсутствии прав третьих лиц на освобождаемое жилое помещение и оформлению жилого помещения, освобождаемого в связи с выбытием граждан, распоряжением Департамента о закреплении жилой площади (п. 2.3.4 Порядка).

При осуществлении работы с выморочным имуществом органы, выступающие от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, руководствуются Положением о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1984 г. N 683 (далее - Положение о порядке учета), и Инструкцией Минфина СССР от 19 декабря 1984 г. N 185 "О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов" (далее - Инструкция N 185).

В п. 5 Инструкции N 185 предусмотрено, что документом, подтверждающим право государства на наследство, является свидетельство о праве государства на наследство, выдаваемое нотариальным органом соответствующему органу не ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства.

После государственной регистрации права собственности г. Москвы на жилые помещения данные о них включаются Департаментом в установленном порядке в Реестр объектов собственности г. Москвы в жилищной сфере с отнесением к виду "жилищный фонд социального использования" (п. п. 1.2, 1.4 Постановления N 639-ПП, п. 8.2 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763).

Префектура соответствующего административного округа г. Москвы в срок не более шести месяцев с момента получения уведомления Департамента об освобожденном жилом помещении осуществляет контроль за проведением ремонтных работ в жилых помещениях, освобожденных в связи со смертью граждан (п. 2.5.1 Порядка).

Согласно п. 3.1 Положения и п. 2.16 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763 реализация жилого помещения, перешедшего в порядке наследования по закону в собственность г. Москвы, осуществляется Департаментом в установленном порядке в соответствии с ежегодно утверждаемыми городскими жилищными программами.

Предоставление комнат в коммунальных квартирах осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы (п. 3.3 Положения).

Основными актами по этому вопросу в г. Москве являются Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (далее - Закон N 29) и Положение о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утвержденное распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства города Москвы от 4 октября N 852 "О продаже освободившихся комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы" (далее - Положение N 852).

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 37 Закона N 29 освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями г. Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, будет не менее нормы предоставления на одного человека и не более размеров площади жилого помещения, установленных ст. 20 Закона N 29.

Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека (п. 3 ст. 20 Закона N 29). Если речь идет о комнате в коммунальной квартире, жилое помещение из жилищного фонда г. Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза (п. 5 ст. 20 Закона N 29).

Порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире установлен ст. 38 Закона N 29.

Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире таких лиц освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в г. Москве по месту жительства на законных основаниях не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.

Жители г. Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений, в рамках городских жилищных программ имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном Законом N 29, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.

При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:

1. дата постановки на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
2. срок проживания в г. Москве по месту жительства на законных основаниях;
3. жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители г. Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за пять лет, предшествующих предоставлению жилых помещений или помощи города Москвы (ст. 10 Закона N 29).

При отсутствии в коммунальной квартире проживающих в ней нанимателей либо собственников, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях, а также проживающих в этой квартире нанимателей либо собственников, занимающих жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающих в г. Москве по месту жительства на законных основаниях не менее 10 лет и не ухудшавших свои жилищные условия более пяти лет, освободившуюся комнату или несколько комнат вправе выкупить по рыночной стоимости иные граждане, проживающие в этой квартире.

Жители города Москвы, желающие воспользоваться своим правом, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в эти органы.

Согласно п. 1 Положения N 852 при поступлении в управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы информации об освобождении комнаты (комнат) в коммунальной квартире они письменно уведомляют граждан, проживающих в данной квартире на условиях найма либо имеющих в данной квартире комнаты в собственности, об освобождении комнаты (комнат).

Граждане, желающие выкупить свободные комнаты в коммунальной квартире, должны подать в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе в течение двух (согласно п. 2 Положения N 852) или шести (согласно п. 7 ст. 38 Закона N 29) месяцев со дня получения уведомления следующие документы (п. 2 Положения N 852):

• заявление о выкупе освободившейся комнаты;
• выписку из домовой книги;
• копию финансового лицевого счета;
• справку о проверке жилищных условий;
• экспликацию и поэтажный план на квартиру.

Если заявители занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи согласно п. 2 ст. 38 Закона, то они дополнительно должны представить:

• выписки из Единого государственного реестра прав, подтверждающие наличие/отсутствие у граждан жилых помещений в собственности, а также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с принадлежащими им жилыми помещениями за последние пять лет;
• жилищные документы с предыдущего места жительства, если заявитель проживает на занимаемой площади менее пяти лет;
• документы, подтверждающие проживание заявителя в г. Москве не менее 10 лет.

Согласно Положению о порядке расселения квартир коммунального заселения при наличии свободных комнат, находящихся в собственности г. Москвы, утвержденному распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики от 22 ноября 1999 г. N 169, граждане, являющиеся очередниками и проживающие в квартире коммунального заселения, при наличии свободных комнат, являющихся собственностью города, имеют право на внеочередное предоставление безвозмездной субсидии для выкупа освободившегося жилого помещения, если в результате выкупа семья очередников снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий (п. 5).

Граждане, изъявившие желание выкупить жилое помещение в квартире коммунального заселения, обязаны в течение двух месяцев с момента подачи заявления заключить договор купли-продажи жилого помещения с управлением муниципального жилья административного округа. В договоре должны быть указаны сроки и условия оплаты. В случае выделения гражданам субсидии срок оплаты равен шести месяцам от даты решения префекта административного округа о предоставлении субсидии (п. 6 Положения о порядке расселения).

В случае письменного отказа граждан, проживающих в квартирах коммунального заселения, в том числе нуждающихся в улучшении жилищных условий, от присоединения свободного жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, от выкупа жилого помещения управления муниципального жилья административных округов в 15-дневный срок выступают с предложением о расселении квартиры коммунального заселения, о чем письменно уведомляют граждан (п. 7 Положения о порядке расселения).

Также уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы рассматривают вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке при отсутствии в коммунальной квартире граждан, которые могли бы воспользоваться правом в отношении освободившейся комнаты, или невозможности предоставления освободившихся комнат в порядке, установленном ст. 38 Закона N 29 (п. 4 ст. 37 Закона N 29).

Расселение квартиры коммунального заселения при наличии в ней собственности города производится по распоряжению префекта административного округа с учетом рекомендаций окружной общественной жилищной комиссии (п. 10 Положения о порядке расселения).

В случае отказа гражданина от всех предложенных вариантов расселения квартиры коммунального заселения, в том числе от письменного оформления отказа, а также неявки гражданина на направленные управлением муниципального жилья уведомления сотрудники управления составляют акт, который рассматривается как отказ от свободного жилого помещения в квартире коммунального заселения.

В этом случае возможно предоставление (в том числе общей площадью менее 18 кв. м на каждого члена семьи) комнаты гражданам, принятым на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, до подхода очереди без снятия их с учета (п. п. 19 - 20 Положения о порядке расселения).

Площадь, поступившая в собственность города в результате расселения квартиры коммунального заселения, используется управлениями муниципального жилья административных округов для предоставления очередникам округа по договору социального, коммерческого найма либо аренды с правом выкупа.

При приобретении высвобождаемых комнат в коммунальных квартирах применяются Методика расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. N 703-ПП, и Положение о порядке и условиях предоставления безвозмездных субсидий для выкупа комнат гражданам, проживающим в коммунальных квартирах и нуждающимся в улучшении жилищных условий, утвержденное распоряжением мэра г. Москвы от 24 июня 1999 г. N 668-РМ.

Вопрос об отнесении отдельно проживающих в другом населенном пункте взрослой замужней племянницы, ее мужа и детей к членам семьи претендующего на приобретение освободившейся комнаты будет решаться Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или - в случае спора - судом.

Вопрос о том, кто именно из соседей приобретет освободившуюся комнату, будет решаться в зависимости от очередности поступления заявлений, от нуждаемости в улучшении жилищных условий, от метража уже занимаемого жилого помещения, количества и пола членов семьи и лиц, совместно проживающих с заявителем, от наличия другого жилого помещения у заявителя управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или - в случае спора - судом.

Использованные правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Семейный кодекс РФ.
4. Основы законодательства о нотариате, утвержденные Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6. Письмо ФНС России от 4 декабря 2008 г. N ШС-6-3/892 "О выморочном имуществе".
7. Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
8. Положение о порядке и условиях предоставления безвозмездных субсидий для выкупа комнат гражданам, проживающим в коммунальных квартирах и нуждающимся в улучшении жилищных условий, утвержденное распоряжением мэра г. Москвы от 24 июня 1999 г. N 668-РМ.
9. Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП "О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы, и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием граждан".
10. Методика расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. N 703-ПП.
11. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 ноября 2008 г. N 2763 "О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 639-ПП".
12. Положение о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, утвержденное распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства города Москвы от 4 октября 2006 г. N 852 "О продаже освободившихся комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы".
13. Положение о порядке расселения квартир коммунального заселения при наличии свободных комнат, находящихся в собственности г. Москвы, утвержденное распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики от 22 ноября 1999 г. N 169.
14. Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденное Постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1984 г. N 683.
15. Инструкция о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденная Минфином СССР 19 декабря 1984 г. N 185.

Читайте ещё по этой теме:

• Приобретение в собственность освободившейся комнаты в коммунальной квартире в г.Москве
• Правовая специфика коммунальных квартир

Автор: В.В.Долинская
Источник: журнал "Цивилист"