Проблема так называемых обманутых дольщиков является актуальной для абсолютного большинства регионов страны. Сегодня насчитывается уже более сотни тысяч пострадавших граждан, инвестировавших немалые средства в строительство жилья. Однако далеко не всегда застройщиков удается своевременно привлечь к уголовной ответственности. Для решения этого вопроса и был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ.
Рискованное вложение
Долевое строительство, вероятно, не только самый выгодный для дольщика способ приобретения жилья, но и высокорисковый. Такое строительство выгодно для обеих сторон договора: квартира в строящемся доме на этапе котлована на 20 - 30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. А застройщик, используя для строительства деньги дольщиков, экономит на процентах, которые уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита.
Несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял, но и показал тенденции к росту. По данным Минстроя России, в прошлом году в долевое строительство было инвестировано почти 1,5 трлн. руб., из которых 940 млрд. - заемные средства. За счет средств дольщиков строилось 12 тыс. объектов недвижимости, состоящих из 2 млн. самостоятельных единиц - квартир, офисов, гаражей.
В то же время такой способ инвестирования рискован для покупателя. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. По подсчетам рабочей группы президиума Генсовета "Единой России" по защите прав вкладчиков и дольщиков, насчитывается 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах РФ и 114214 обманутых дольщиков (в 2014 году - 684 объекта и 70915 пострадавших). Правда, Минстрой России утверждает, что на 1 января 2016 года в стране насчитывалось 510 проблемных объектов и 42 тыс. обманутых граждан.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением прав собственности на эти объекты, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Закон N 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Так, сделка по привлечению средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, совершенная в нарушение способов ее заключения, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Должностные лица и юрлица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение этих требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Наряду с этим установлены и гражданско-правовые меры ответственности.
Всероссийская проблема
Несмотря на пристальное внимание властей, ситуация на рынке жилищного строительства остается неблагополучной. По данным Генпрокуратуры РФ, в 2015 году было выявлено более 4 тыс. нарушений в сфере долевого строительства, для устранения которых внесено 1,5 тыс. представлений, а в суды направлено 180 заявлений. Наиболее распространены нарушения при организации строительных работ, вводе построенных объектов в эксплуатацию и передаче их дольщикам. По требованиям прокуроров к различным видам ответственности привлечено 2,1 тыс. человек. По направленным в следственные органы постановлениям прокуроров было возбуждено 36 уголовных дел.
Так, в сентябре по требованию Раменской городской прокуратуры возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ ("Мошенничество") в отношении руководителя компании, который под предлогом строительства малоэтажных жилых домов организовал массовое привлечение средств дольщиков при отсутствии реальной возможности исполнения обязательств. По предварительной оценке, в результате его действий пострадало более 700 граждан, которым причинен ущерб на сумму свыше 800 млн. руб.
Кризисные явления в экономике способствовали ухудшению криминогенной обстановки и увеличению количества обратившихся в правоохранительные органы участников долевого строительства. Всего за прошлый год было зарегистрировано 799 преступлений, а следственными органами возбуждено 546 уголовных дел (Алтайский, Краснодарский, Красноярский края, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская и Тюменская области, города Москва и Санкт-Петербург и др.).
Мошенников к ответу
До недавнего времени лица, виновные в нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства, привлекались к уголовной ответственности по ст. ст. 201, 159, 160, 165, 174 УК РФ.
Так, в октябре 2015 года Железнодорожный районный суд г. Новосибирска приговорил учредителей жилищно-строительного кооператива "Держава" Ю. Котлярова и Л. Котлярову к 15 и 9 годам лишения свободы заочно. Их признали виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 174.1, ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ. По данным следствия, супруги Котляровы организовали ЖСК "Держава" для строительства трех многоэтажных домов на территории г. Новосибирска. Не получив разрешительную документацию, они привлекли почти 200 граждан, которые инвестировали в строительство несуществующих домов более 178 млн. руб. Потерпевшие заключали инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, поскольку стоимость квадратного метра жилья была ниже рыночной. Часть похищенных средств супруги успели легализовать, купив квартиры на общую сумму свыше 55 млн. руб.
В апреле 2016 года Ленинский районный суд г. Новосибирска приговорил к 13 с половиной годам лишения свободы со штрафом в 1 млн. руб. директора строительных компаний ЗАО "СУМет", ООО "СУМЕТ.Сибирь.Плюс" и ООО "СУМет" В. Зуркова. Он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, с использованием служебного положения в крупном и особо крупном размерах), ч. 4 ст. 160 (присвоение с использованием служебного положения в особо крупном размере) и ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). Как установил суд, с июля 2001 года по март 2011 года Зурков, вопреки интересам участников долевого строительства и инвесторов, продавал ниже рыночной стоимости жилые и нежилые помещения в строящихся в разных районах г. Новосибирска многоэтажных жилых домах и зданиях. В результате этих действий возглавляемые им строительные организации оказались банкротами и не смогли исполнить обязательства по строительству жилья перед 913 гражданами. Ущерб от его действий составил около 900 млн. руб.
Превентивная мера
Для нормализации ситуации был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 319-ФЗ, вводящий уголовную ответственность за нарушение требований законодательства о долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 200.3 УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (более 3 млн. руб.) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до года или без такового. Если это деяние было совершено группой лиц или в особо крупном размере (5 млн. руб.), то виновному грозят обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до пяти лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового (ч. 2 ст. 200.3 УК РФ).
В соответствии с примечанием к указанной статье виновный освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных им денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если им приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.
Остается добавить, что летом прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве. Указанные договоры подлежат регистрации в Росреестре при представлении застройщиком страхового полиса. Документ выдает компания, которая входит в перечень ЦБ РФ на момент регистрации ДДУ. С 1 октября ЦБ РФ ужесточил требования к страховщикам. Так, страховщик должен осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет; иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования и размер собственного капитала не менее чем 1 млрд. руб. (ранее - 400 млн. руб.).
Информация о страховых организациях, которые соответствуют установленным требованиям, размещается в разделе "Финансовые рынки" отдельным файлом в реестре субъектов страхового дела на сайте ЦБ РФ. Сейчас таких насчитывается 19.
В переходный период с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика. С 2020 года предлагается полностью отказаться от долевого строительства жилья. Застройщики смогут продавать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. В Правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость.
Автор: А. Сухаренко