Действительно, Федеральный закон N 214-ФЗ существует уже более 10 лет, к нему периодически принимаются поправки, чтобы устранить выявленные проблемы, способы его обойти и «белые пятна». Однако застройщики тоже не сидят без дела и по возможности адаптируются к поправкам, продолжая нарушать свои обязательства.

Наибольшее количество обманутых дольщиков появилось в кризис 2008 — 2009 годов. Это связано с тем, что на тот момент Закон N 214-ФЗ не запрещал продажу квартир по обходным схемам (договор предварительной купли-продажи, вексельная схема, продажа квартир по инвестиционному договору). С принятием соответствующих поправок застройщики лишились возможности не только продавать квартиры по обходным схемам, которые зачастую приводили к двойным продажам одних и тех же квартир, но и возможности продавать квартиры до момента получения всей необходимой документации.

Такую документацию было невозможно получить в принципе, дома не могли быть введены в эксплуатацию, а люди, купившие квартиры в этих домах, лишались не только возможности получить оплаченные квартиры, но и вероятности вернуть вложенные деньги, т.к. на тот момент этих денег у застройщика уже не было.

Еще одна из причин — банкротство застройщиков в связи с изменением в законодательстве и усугублением экономической ситуации в стране.

По задумке законодателей, завершение недостроенных объектов обанкротившихся застройщиков должны были брать на себя крупные игроки строительного рынка в каждом конкретном регионе. Однако в большинстве случаев это не имеет экономической целесообразности, т.к. большая часть квартир в недостроенных домах были заранее проданы по договорам долевого участия, а деньги, полученные по этим договорам, израсходованы. Таким образом, застройщик, принимающий на себя обязательство ввести в эксплуатацию недостроенные объекты, лишается возможности реализовывать большую часть квартир и, как следствие, выполняет работу себе в убыток.

Эта проблема была так или иначе решена в случае с банкротством крупнейшего застройщика РФ — СУ-155 при активном участии государства, однако в других случаях решение проблем недостроенного жилья редко идет по подобному сценарию.

— Старые долгострои сносятся по решению суда, достраиваются другими застройщиками или же так и остаются долгостроями. В крайне редких случаях застройщик-банкрот, пройдя процедуру финансового оздоровления, восстанавливает платежеспособность и достраивает собственный объект.

— Одна из наиболее распространенных схем — так называемая схема ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Использование жилищно-строительных кооперативов разрешается Законом N 214-ФЗ, однако застройщики зачастую используют возможность, установленную законом для осуществления недобросовестной деятельности.

Основная проблема в том, что при использовании ЖСК застройщик заключает с покупателем не договор долевого участия, а договор паенакопления, который не подлежит регистрации Росреестром, что позволяет застройщикам совершать двойные продажи одних и тех же квартир. Продавать квартиры через ЖСК, согласно Жилищному кодексу РФ, можно до получения разрешения на строительство. Если администрация муниципального образования не выдаст разрешения на строительство, такие дома могут быть признаны самостроями и по решению суда их снесут.

— При принятии решения о получении ипотечного кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке необходимо в первую очередь установить всех правообладателей на собственность в данной квартире. Потенциальному покупателю стоит самостоятельно получить выписку из домовой книги, уточнить наличие согласия супруга (если такой имеется) и иных лиц, которые могут претендовать на долю в данной квартире.

— Правовой статус апартаментов до сих пор четко не установлен, в связи с чем на практике зачастую возникают проблемы. В первую очередь апартаменты не являются жилой недвижимостью, поэтому получить регистрацию по общему правилу в них невозможно. Однако есть лазейка: можно получить временную регистрацию сроком не более чем на пять лет, если нежилое помещение входит в состав специализированного учреждения — гостиницы или дома отдыха. Временная регистрация ничем не отличается от обычной — за исключением срока ее действия. На практике встречаются случаи, когда застройщик обещает подобную регистрацию, но после ввода жилья в эксплуатацию свое обещание по разным причинам не выполняет.

Статус нежилого помещения апартаментов так же влияет на налоговую ставку по налогу на недвижимое имущество. Разница между налогом на обыкновенную квартиру и апартаменты составит в районе 20%.

— Мошенничество с использованием доверенности при получении ипотеки носит, скорее, единичный характер, потому что абсолютное большинство банков требуют личного присутствия доверителя при заключении договора ипотечного кредитования, а также оставляют за ним право последней подписи. Службы безопасности и юридические департаменты банков тщательно перепроверяют каждую деталь, именно поэтому случаев мошенничества не так много.

А вот случаи мошенничества с использованием доверенности при купле-продаже квартир встречаются довольно часто. Тут у злоумышленников имеется полный набор инструментов: получение доверенности у добросовестного нотариуса с использованием двойников собственника квартиры и поддельных паспортов, получение доверенности от недееспособных лиц, или лиц, находящихся в заключении или на службе в армии. Иногда встречаются и случаи соучастия нотариусов.

Автор: Д. Ярных