В период действия ГК РСФСР 1964 г. существовало четыре специальных основания прекращения права личной собственности граждан на жилые помещения.
Первый был связан с запретом владеть более чем одним жилым помещением. Если в собственности оказывалось более одного жилого помещения, гражданин был "вправе по своему выбору оставить в своей собственности" любое из них. Другое должно было быть отчуждено (продано, подарено и т.п.) собственником в течение года с того момента, когда у него возникло право собственности на второе жилое помещение (ст. 107 ГК РСФСР). Если у гражданина наряду с жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности, имелось жилье государственного, общественного или кооперативного жилищного фонда, он все равно мог оставить за собой только одно из помещений (ст. 108 ГК РСФСР).
Вторым основанием прекращения права личной собственности граждан была самовольная постройка жилого дома (дачи) или части дома (дачи). Самовольно построенные объекты должны были быть снесены либо по решению суда безвозмездно изъяты в фонд местного Совета депутатов (ст. 109 ГК РСФСР).
Третье основание - расторжение договора о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома или дачи, если он совершил неправомерные действия (ст. 110 ГК РСФСР). Последствия те же, что и в случае самовольной постройки жилого дома.
Четвертым основанием было использование жилья для извлечения нетрудовых доходов. В этом случае оно безвозмездно изымалось в фонд местных Советов депутатов (ст. 111 ГК РСФСР).
Ныне ни один из этих случаев не выделен в качестве специального основания. Можно иметь сколько угодно квартир (п. 2 ст. 213 ГК РФ); жилые помещения можно использовать для получения доходов, разумеется, при соблюдении определенных правил (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Самовольная постройка по общему правилу не переходит в собственность (ст. 222 ГК РФ). Но теперь суд может признать за лицом, осуществившим "самострой", или за владельцем находящегося под ним земельного участка это право. Самовольная постройка стала одним из оснований возникновения права собственности, а соответствующие нормы были включены в гл. 14 ГК РФ "Приобретение права собственности".
Прекращение прав на земельный участок у собственника недвижимости, расположенной на данном участке, является единственным случаем, когда право собственности на жилое помещение может быть прекращено и по действующему законодательству. Нормы гл. 17 ГК РФ о последствиях прекращения у собственника недвижимости прав на земельный участок применяются не только в отношении жилых помещений. Они распространяются на собственников любого недвижимого имущества, расположенного там. В этом смысле данные нормы уже не служат специальными случаями прекращения права собственности на жилые помещения.
С принятием части первой Гражданского кодекса РФ в российском законодательстве впервые появилась норма, позволяющая лишать права собственности на жилое помещение за нарушения, связанные с его содержанием (ст. 293 ГК РФ). На сегодня это единственная норма, касающаяся прекращения права собственности на жилое помещение. Все остальные нормы законодательства о прекращении права собственности распространяются на более широкий круг объектов, чем жилые помещения <1>. Возможно, это послужило одной из причин, по которым данная норма за 12 лет ее действия не получила достаточного научного анализа. Критику по этому поводу высказала профессор Л. Щенникова: "К сожалению, и гражданско-правовая теория достаточно поверхностна в изложении существа законодательного подхода, выраженного в ст. 293 ГК и ст. 98 ЖК (имеется в виду ЖК РСФСР - С.Ш.). Обратимся к публикациям последних лет. В них ст. 293 ГК обычно лишь упоминается, в лучшем случае переписываются ее строки. В ряде работ авторы с оптимизмом заявляют, что подавляющее большинство нанимателей и собственников добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому, мол, выселение и прекращение права собственности встречаются очень редко" <2>.
--------------------------------
<1> С принятием Жилищного кодекса РФ появилась еще одна норма, специально предусматривающая прекращение права собственности на жилое помещение - ст. 29 ЖК РФ, которой установлена процедура принудительного изъятия помещения у собственника, допустившего самовольное переустройство и (или) перепланировку. Причины, по которым данная норма не отнесена автором к нормам, регулирующим особые случаи прекращения права собственности на жилые помещения, указаны ниже.
<2> Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. N 4.
Следует отметить сложившуюся с принятием Жилищного кодекса РФ коллизию между нормами ст. 235 ГК РФ и ст. 29 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе от него, вследствие гибели или уничтожения имущества, а также в других случаях, предусмотренных законом. При этом п. 2 ст. 235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, допускается принудительное изъятие у собственника его имущества. В числе таких случаев упомянута ст. 293 ГК РФ, посвященная прекращению права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.
Согласно ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае суд по иску органа, с которым следовало согласовать переустройство и перепланировку, принимает решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Таким образом, ст. 29 ЖК РФ, как и ст. 293 ГК РФ, предусматривает изъятие у собственника жилого помещения и его продажу с публичных торгов. Однако п. 2 ст. 235 ГК РФ, содержащий исчерпывающий перечень случаев, когда допускается принудительное изъятие у собственника его имущества, называет только ст. 293 ГК РФ. Это ставит под вопрос применение ст. 29 ЖК РФ при обращении взыскания на жилое помещение собственника. Тем более что к отношениям, регулируемым жилищным законодательством, ч. 1 ст. 4 ЖК РФ относит те, которые складываются в связи с пользованием помещениями частного жилищного фонда. Следовательно, в вопросах распоряжения жилыми помещениями частного жилищного фонда и прекращения права собственности на них приоритет отдается гражданскому законодательству <3>.
--------------------------------
<3> Ср.: в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ также указано, что в круг жилищных отношений входят отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.
Поэтому в дальнейшем в статье будут рассматриваться только основания прекращения права собственности на жилые помещения, предусмотренные ст. 293 ГК РФ.
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙСТВЕННО СОДЕРЖИМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить ему и соразмерный срок для ремонта (ст. 293 ГК РФ).
Если собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Некоторые авторы расценивают этот случай прекращения права собственности на жилое помещение как меру ответственности или как санкцию. Так, В.А. Фогель, рассматривая ст. 293 ГК РФ, пишет, что Гражданский кодекс РФ устанавливает ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за нарушение запрета на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также за нарушение прав и интересов соседей <4>. К.И. Скловский говорит о том, что к собственнику "может быть применена САНКЦИЯ в виде прекращения его права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение" <5> (здесь и далее выделено мной. - С.Ш.).
--------------------------------
<4> Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. N 1.
<5> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.
Гражданско-правовая ответственность является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ).
Способы защиты гражданских прав можно разделить на две группы: меры государственно-принудительного порядка, обладающие признаками мер гражданско-правовой ответственности, и меры защиты в узком смысле (не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности) <6>. К первой группе относятся возмещение убытков (вреда), взыскание неустойки, компенсация морального вреда. Другие именуются мерами защиты в узком смысле.
--------------------------------
Учебник "Гражданское право: В 2 т. Том I" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (издание второе, переработанное и дополненное).
<6> Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 557, 558. Автор главы - Е.А. Суханов.
Такое деление имеет значение для правоприменительной практики, поскольку Гражданский кодекс РФ устанавливает общие основания и условия для применения мер ответственности (вина правонарушителя, причинно-следственная связь, наличие убытков и т.д.), в то время как другие меры защиты применяются по правилам, специально установленным для них.
В связи с этим необходимо определить, являются ли изъятие у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения и его продажа с публичных торгов мерой ответственности или представляют собой одну из мер защиты в узком смысле. Для этого необходимо рассмотреть предпосылки для разделения мер ответственности и мер защиты.
Во-первых, меры ответственности реализуют КОМПЕНСАТОРНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНУЮ функцию гражданского права. Применение этих мер либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо служит имущественной компенсацией за моральный вред. В отличие от этого меры защиты в узком смысле реализуют, помимо восстановительной, ПРЕВЕНТИВНЫЕ и ПРЕСЕКАТЕЛЬНЫЕ функции.
Во-вторых, применение мер гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков или выплаты неустойки всегда означает для правонарушителя претерпевание юридически обязательных обременительных имущественных обязанностей. Отрицательные для правонарушителя имущественные последствия представляют собой санкции за правонарушения. Применение же мер защиты никаких юридически обязательных обременительных обязанностей не создает. Так, при виндикации незаконный владелец теряет вещь, которая ему по закону не принадлежит. Собственное имущество у незаконного владельца не изымается. Следовательно, виндикация не является для нарушителя обременительной обязанностью.
В-третьих, меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие ОТРАСЛЕВЫЕ ОСОБЕННОСТИ, ибо у каждой отрасли права свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер (например, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления) <7>.
--------------------------------
<7> Там же. С. 558, 559.
Рассмотрение указанных признаков применительно к изъятию бесхозяйственно содержимого жилого помещения приводит к следующему.
Изъятие у собственника жилого помещения и последующая продажа с публичных торгов не реализуют компенсаторно-восстановительной функции, поскольку никаких мер, которые позволили бы восстановить нанесенный собственником ущерб, не включают. Например, закон мог бы предусматривать, что из средств, вырученных от продажи помещения, вычитаются суммы, необходимые для ремонта помещения или для приведения помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (если, допустим, помещение было переоборудовано под офис), или для возмещения материального или морального ущерба, нанесенного соседям. Напротив, согласно ст. 293 ГК РФ из средств, вырученных от продажи, вычитаются только те, что затрачены на исполнение судебного решения. Таким образом, продажа помещения имеет целью не восстановить чью-либо имущественную сферу, а лишь выселить собственника из жилого помещения и тем самым ПРЕСЕЧЬ совершаемые им нарушения. Следовательно, обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение реализует пресекательную функцию и в этом смысле относится к мерам защиты в узком смысле, а не к мерам ответственности.
Второе отличие состоит в наличии для правонарушителя отрицательных имущественных последствий. Согласно ст. 293 ГК РФ собственнику выплачиваются денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения с публичных торгов. При этом никаких взысканий из этих средств, кроме расходов на исполнение судебного решения, не производится. Из этого следует сделать вывод, что норма ст. 293 ГК РФ не преследует цели наложить на собственника обременительные имущественные обязанности.
Следует отметить, что на практике последствия применения ст. 293 ГК РФ могут быть для собственника более неблагоприятными, чем покажется на первый взгляд. К числу таких неблагоприятных имущественных последствий, кроме вычета из сумм, вырученных от продажи жилого помещения, расходов на исполнение решения суда, можно отнести:
а) расходы собственника на переезд в другое место жительства и (или) перевоз имущества в другое помещение;
б) убытки собственника, вызванные тем, что средства от продажи помещения с публичных торгов будут меньше рыночной стоимости жилого помещения, поскольку покупка изъятого в судебном порядке имущества менее привлекательна, чем приобретение квартиры в обычных условиях <8>.
--------------------------------
<8> Более подробно о причинах непривлекательности изъятого имущества, продаваемого на торгах, см.: Клинова Г., Отческая Т. Реализация по принуждению // ЭЖ-Юрист. 2004. N 15.
Однако при всей значительности возможных убытков собственника, у которого изъяли помещение, подобные последствия по своему характеру побочны. Они прямо не предусмотрены ст. 293 ГК РФ и не являются целью ее применения. Напротив, их скорее следует считать вынужденным и неустранимым последствием изъятия помещения у собственника.
Таким образом, по второму признаку разделения мер защиты и мер ответственности обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под меры защиты в узком смысле.
Что касается третьего критерия, то изъятию у собственника жилого помещения и продаже его с публичных торгов есть аналог в административном праве. Согласно ст. 3.6 КоАП РФ один из видов наказаний за совершение административного правонарушения - возмездное изъятие орудия или предмета административного правонарушения.
Таким образом, по всем трем критериям разграничения мер ответственности и мер защиты в узком смысле прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под понятие мер защиты в узком смысле.
Последствие квалификации указанного способа прекращения права собственности уже было отмечено. Основания и условия применения меры защиты должны быть установлены нормами права, регулирующими соответствующую меру. К мерам защиты в узком смысле по общему правилу не применяются понятия вины, причинно-следственной связи между деянием и последствием, наличия ущерба, причиненного правонарушением. Само по себе такое положение следовало бы признать негативным, поскольку ставит собственника в уязвимое положение: для изъятия у него жилого помещения достаточно соблюсти требования, установленные ст. 293 ГК РФ. Это, в частности, означает, что невиновность собственника не будет принята во внимание, если было совершено само правонарушение.
Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение в системе способов защиты гражданских прав следует рассматривать как самостоятельный способ, наиболее схожий с такими, как пресечение действий, нарушающих право, и прекращение правоотношения (в данном случае - вещного).
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙСТВЕННО СОДЕРЖИМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
А.А. Титов отмечает, что "на практике случаи использования жилого помещения не по назначению нередки" <9>. Автор излагает дело об изъятии у собственника жилого помещения, которое использовалось для деятельности политической партии <10>.
--------------------------------
<9> Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. М., 2002. С. 428. Автор статьи - А.А. Титов.
<10> Там же.
На иные аспекты практики изъятия у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения обращает внимание Л. Щенникова: "Если обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст. 293 ГК. Однако о наличии самой проблемы правоприменения свидетельствует тот факт, что в судах Пермской области появились дела о выселении за невозможностью совместного проживания на основании ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР <11>. По сути, ситуации очень схожи, тем более что по ходу рассмотрения дела наниматели жилых помещений нередко превращаются в их собственников, приватизируя эти помещения, что вынуждает суды переходить со ст. 98 ЖК на ст. 293 ГК. Если попытаться обобщить современную судебную практику по данному вопросу, то можно констатировать: суды сегодня "не решаются", "не отваживаются" лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищается в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст. 98 ЖК и ст. 293 ГК" <12>.
--------------------------------
<11> Статья 98 ЖК РСФСР предусматривала за нарушения, аналогичные тем, что указаны в ст. 293 ГК РФ, выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. В настоящее время данная норма закреплена в ст. 91 ЖК РФ.
<12> Щенникова Л. Указ. соч.
С учетом отмеченного редкого применения ст. 293 ГК РФ следует более подробно рассмотреть причины, препятствующие изъятию бесхозяйственно содержимых помещений.
Проблемы применения. Две серьезные проблемы, затрудняющие эффективное воздействие на недобросовестных собственников путем применения ст. 293 ГК РФ, состоят в следующем: применять эту статью можно только к тем гражданам, которые имеют на праве собственности или ином праве, помимо изымаемого, другое жилое помещение и только по инициативе органа местного самоуправления.
Обе проблемы обусловлены состоянием действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и для совместно проживающих с ним членов его семьи оно единственно пригодное для постоянного проживания, за исключением случаев, когда указанное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Статья 293 ГК РФ не говорит собственно об обращении взыскания на жилое помещение, а предусматривает лишь принятие судом решения о продаже помещения с публичных торгов. Однако на вопрос о том, можно ли считать взысканием решение суда о продаже жилого помещения с публичных торгов, следует ответить утвердительно. Такой вывод можно сделать из содержания ст. ст. 349, 350 ГК РФ, которые предусматривают обращение взыскания и продажу с публичных торгов заложенного имущества.
Таким образом, нормы ст. 293 ГК РФ реально могут быть применены лишь к очень незначительной доле недобросовестных собственников, поскольку сегодня подавляющее большинство собственников (и добросовестных, и недобросовестных) имеют лишь одно жилое помещение. Следует отметить, что Конституционный Суд РФ в Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О признал конституционной норму о запрете обращать взыскание на единственное жилое помещение и отметил, что "для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения" <13>.
--------------------------------
<13> Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. N 3.
Для прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение органам местного самоуправления необходимо совершать активные действия, что предусматривается ст. 293 ГК РФ: сначала в виде предупреждения собственника о необходимости устранить нарушения, а затем - в виде подачи и поддержания в суде иска о продаже помещения с публичных торгов.
Следует отметить, что в наибольшей степени нарушения, о которых говорит ст. 293 ГК РФ, касаются соседей собственника. Именно они будут претерпевать неудобства от использования помещения не по назначению, от бесхозяйственного обращения с жильем. При этом нарушения ни в коей мере не могут затронуть интересы органа местного самоуправления. Более того, поддержание иска в суде осуществляется органом местного самоуправления из собственных средств.
Возможно, наделение органов местного самоуправления правом подавать иск о продаже помещения с публичных торгов обусловлено в какой-то мере исторически. Согласно нормам ГК РСФСР любое изъятие помещения происходило по иску местных Советов депутатов. Однако в настоящее время, очевидно, правами на подачу иска должны обладать те, кто в первую очередь заинтересован в применении норм ст. 293 ГК РФ и на чью защиту эти нормы направлены. К ним должны относиться по меньшей мере соседи.
Создает проблемы определение понятия нарушения прав и интересов соседей как одного из оснований судебного решения о продаже помещения с публичных торгов.
К.И. Скловский различает нарушения, которые могут быть основанием применения ст. 293 ГК РФ и которые не могут быть таковым. При этом автор, не выделяя четких критериев разграничения, отмечает, что "ведение в жилом помещении любых работ, независимо от того, на каком основании они проводятся, способом, который влечет систематическое нарушение прав и интересов соседей, также может служить основанием для прекращения права собственности. Действиями, нарушающими права и интересы соседей, могут считаться как строительные работы, перепланировки и реконструкции, так и ведение производства в жилом помещении" <14>. Одновременно указывается, что "нормой данной статьи не охватывается нарушение собственником и членами его семьи правил общественного порядка (например, громкое включение музыкальной аппаратуры в ночное время и т.п.), которое влечет административную ответственность" <15>.
--------------------------------
<14> Скловский К.И. Указ. соч.
<15> Там же.
Несколько иную позицию занимает Н.Н. Агафонова, которая указывает, что систематическое нарушение прав соседей "может проявляться в нарушении общественного порядка, пьянстве, хулиганстве, а также в незаконном переустройстве, перепланировке жилого помещения и других действиях" <16>.
--------------------------------
<16> Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. Автор статьи - Н.Н. Агафонова.
Достаточно широкое толкование ст. 293 ГК РФ дает Л. Щенникова: "Что же касается ст. 293 ГК, то систематическое нарушение прав и интересов соседей авторы ... рассматривают как частный случай бесхозяйственного содержания жилого помещения, с чем вряд ли можно согласиться. Думается, что одно дело - использование жилого помещения не по назначению, действия по его разрушению и совсем другое - влияние на права и интересы других граждан - соседей, КОТОРОЕ МОЖЕТ БЫТЬ ВОВСЕ НЕ СВЯЗАНО С ВОЗДЕЙСТВИЕМ НА САМО ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И ЕГО СОСТОЯНИЕ" <17>.
--------------------------------
<17> Щенникова Л. Указ. соч.
Представляется, что последние две позиции более точно определяют нарушение прав и интересов соседей. Поскольку ст. 293 ГК РФ не обозначает границ нарушения прав соседей, нет оснований считать, что те нарушения, за которые предусмотрена административная или иная ответственность, не могут одновременно быть основанием изъятия у собственника-правонарушителя жилого помещения в порядке ст. 293 ГК РФ. Тем более что за незаконное переустройство или перепланировку также предусмотрена административная ответственность, хотя все авторы считают, что эти действия могут быть основанием прекращения права собственности на жилое помещение, если нарушены права и интересы соседей.
Следует также согласиться с тем, что нарушение прав и интересов соседей может быть вовсе не связано с воздействием на само жилое помещение и его состояние. Нарушением может быть порча общего имущества в многоквартирном доме, создание соседям препятствий в пользовании жилыми помещениями и общим имуществом в доме, в том числе перекрытием доступа к ним, создание шума в ночное время и т.п.
Необходимо исходить из того, что нарушением прав соседей будет считаться только такой случай, когда отношения между нарушителем и потерпевшим имеют характер именно СОСЕДСКИХ. В связи с этим, например, преступление, совершенное одним лицом в отношении другого лица на улице, в общественном месте или на работе, в большинстве случаев не будет подпадать под действие ст. 293 ГК РФ, даже если эти лица окажутся соседями. Основным критерием нарушения прав соседей будет, конечно же, не место совершения нарушения, а его характер, его связь с владением ими соседними жилыми помещениями.
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМА ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙСТВЕННО СОДЕРЖИМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Мы уже говорили о том, насколько неблагоприятным может быть для собственника-правонарушителя изъятие у него жилого помещения. В связи с этим угроза применения ст. 293 ГК РФ может стать эффективной, а в некоторых случаях и единственной мерой воздействия на недобросовестное лицо.
Действительно, как еще можно повлиять на собственника, который нарушает интересы соседей, не нанося при этом материального ущерба, например создает постоянный шум? Если такими действиями причиняется моральный вред, можно требовать его компенсации. Однако оценивать моральный вред сложно; судебная практика показывает, что суммы компенсации, как правило, незначительны и малоэффективны.
Более того, в ряде случаев возместить ущерб (материальный, моральный) для собственника может быть проще, чем прекратить нарушения. Особенно если помещение используется не по назначению, например как офис организации, принося тем самым прибыль.
Поэтому необходимо развивать механизм прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на уровне законодательных и судебных органов. Полезно обратить на это внимание и юристам, оказывающим правовую помощь гражданам.
"Тенденцией развития гражданского законодательства зарубежных стран является, как справедливо отмечается в цивилистической литературе, не абсолютизация права собственности, не фетишизация его неограниченности, а, наоборот, выработка системы ограничений собственнических прав в интересах публично-правовых" <18>. В качестве примера можно привести германский Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью. Принятый еще в 1951 г., он предусматривает, что если "домовладелец оказался виновным в совершении настолько серьезного нарушения лежащих на нем обязательств по отношению к другим домовладельцам, что нельзя ожидать продолжения товарищества с таким домовладельцем (например, существенно просрочил исполнение своей обязанности по содержанию дома и покрытию расходов), другие домовладельцы вправе потребовать от него отчуждения жилого помещения, и тогда жилое помещение на основании судебного решения будет продано с торгов" <19>. Аналогичные положения закреплены в австрийском Законе о жилищной собственности 2002 г. Согласно ему собственник жилья может быть исключен из общества собственников жилья по иску большинства остальных. Помещение подлежит продаже с публичных торгов, причем если исключение собственника из общества было связано с причинением вреда другим собственникам, то ни исключаемый, ни лица, связанные с ним близкими родственными или деловыми отношениями, не имеют права участвовать в торгах в качестве покупателей <20>.
--------------------------------
<18> Щенникова Л. Указ. соч.
<19> Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. Т. I / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. С. 354.
<20> Там же. С. 355, 356.
Как видим, иностранное законодательство отводит большую роль в применении защиты от недобросовестных собственников владельцам помещений в многоквартирном доме. Необходимо также отметить, что германский и австрийский законы указывают на несколько конкретных нарушений, за которые может быть изъято помещение, в том числе на такое весьма распространенное нарушение, как невнесение платы за содержание многоквартирного дома.
Автор: Шахов С.Ю.