Одной из наболевших проблем, возникающих при разрешении споров о недвижимом имуществе, является вопрос о том, какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. В частности, необходимо ли в решении признавать недействительным зарегистрированное право или прекращать право собственности лица. От решения этих вопросов зависит, какие действия будет предпринимать на основании данного решения регистрирующий орган, и другие аспекты исполнения данных судебных актов <1>.
--------------------------------
<1> Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 31.
На практике, как правило, часто возникает несколько вопросов. Какое решение будет основанием для прекращения записи в ЕГРП бывшего владельца имущества - ответчика и восстановления записи о праве истца - собственника недвижимого имущества? Достаточно ли просто решения о признании сделки недействительной или необходимо, чтобы суд применил последствия ее недействительности, необходимо ли указание в решении суда на какие-то действия регистрирующего органа по восстановлению записи о праве собственности бывшего собственника имущества?
Судебная практика по данной проблеме является достаточно противоречивой, и ответить на вышепоставленные вопросы очень часто не могут даже судьи, выносящие такие решения.
Некоторые суды в случае признания сделки недействительной признают недействительным зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество. Так, ФАС УО своим Постановлением от 18.01.2005 по делу N Ф09-4479/04-ГК оставил в силе решение Арбитражного суда Свердловской области, которым был признан недействительным договор купли-продажи и признано недействительным зарегистрированное за ответчиком право собственности на трансформаторную подстанцию. При этом суд кассационной инстанции отклонил ссылку ответчика на то, что он является добросовестным приобретателем, указав, что разрешение данного вопроса не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку требование о применении последствий недействительности или виндикационный иск не заявлены. То есть суд фактически применил последствие недействительности сделки, не предусмотренное законом. Также есть случаи, когда вместе с признанием сделки недействительной суды прекращают право собственности ответчика.
Например, Арбитражный суд Саратовской области своим решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, применил последствия недействительности сделки - прекратил право собственности ЗАО на нежилое здание.
ФАС ПО своим Постановлением указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав, что норма закона, на основании которой допускается применение последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности, судом не указана и вывод суда о возможности таких действий противоречит ст. 235 ГК РФ <2>.
--------------------------------
<2> Постановление ФАС ПО от 21.03.2005 N А57-9239/04-5.
Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица. Стоит отметить, что существует также совершенно иная судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом. В частности, ФАС МО в противоположность вышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение.
ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено.
Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям. Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО право собственности на этот объект недвижимости. Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО.
Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП.
Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации <3>.
--------------------------------
<3> Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 34.
Обратим ваше внимание, что договоры дарения чаще, чем какие-либо другие виды сделок, становятся предметом судебных споров. Таким образом, в 2006 году около 15% дел, рассмотренных судами Республики Бурятия с участием Управления, составили иски о признании недействительными зарегистрированных договоров дарения объектов недвижимого имущества.
"Иски о признании договора дарения недействительным связаны в основном с тем, что стороны при заключении договора подразумевали заключение договора пожизненного содержания с иждивением или оформление наследства, были не способны понимать значение своих действий, не осознавали юридические последствия при заключении договора дарения. Однако законодательством не предусмотрены полномочия регистрирующего органа по выяснению воли сторон. Предполагается, что в заявлении, поданном на регистрацию, граждане письменно излагают свою волю и намерение передать в собственность одаряемого недвижимое имущество.
В Советский районный суд г. Улан-Удэ обратился прокурор с иском о признании договора дарения недействительным. Иск мотивирован тем, что между истцом (дарителем) и ответчиком (одаряемым) был заключен договор дарения квартиры, согласно которому Х. дарит Р. квартиру. Договор дарения Х. оформила по просьбе Р. за обещание продолжать ухаживать за ней. В момент заключения договора Х. в силу ряда заболеваний нуждалась в постороннем уходе при отсутствии внимания родственников. В соответствии со статей 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность. Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки. Из пояснений Х. следует, что она не продает квартиру, а передает ее бесплатно. Однако при этом Х. полагала, что квартира перейдет в собственность Р. лишь после ее смерти, т.е. существенно заблуждалась относительно природы сделки, поскольку по договору дарения право собственности переходило Р. сразу после заключения сделки с момента ее государственной регистрации. На этом основании договор дарения был признан недействительным.
Другим основание для обращения в суд с иском о признании договора дарения недействительным является указание сторон на то, что заключенный договор дарения прикрывает договор ренты (пожизненного содержания с иждивением).
В июле 2006 года С. и К. обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности, договора дарения и перехода права собственности к К. Документы, представленные на государственную регистрацию, свидетельствовали о намерении С. заключить договор дарения. Самостоятельно заполнив и подписав заявление о регистрации права собственности и договора, сам договор дарения, С. тем самым выразила волю на осуществление дарения квартиры. В текст договора дарения дарителем условия о проживании, осуществлении ухода одаряемым за дарителем не включены. При осуществлении государственной регистрации у государственного регистратора прав сомнений в действительности сделки не возникло и не могло возникнуть.
Однако уже в сентябре 2006 года дарителем С. было направлено исковое заявление в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ о признании договора дарения недействительным, в котором истица ссылается на следующие обстоятельства: отношение со стороны одаряемой к ней резко ухудшилось, за ней перестали осуществлять уход, снизился уровень ее жизни. В качестве основного аргумента в пользу признания сделки недействительной истица указывала на тот факт, что в силу плохого зрения не могла ознакомиться с договором, который подписала.
С целью предупреждения возможных последствий судебных исков специалисты отдела приема-выдачи документов должны быть уверены в том, что содержание подписываемого в их присутствии договора известно заявителю и заявление о государственной регистрации сделки, договор на самом деле являются проявлением воли и намерений сторон. Согласно части 2 статьи 170 ГК РФ, притворная сделка ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ обратилась Е. к К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя это тем, что она являлась собственником части жилого дома. К. вынудила продать принадлежащую ей часть, однако рассчиталась по договоренности не полностью. В Управление Е. и ответчик обратились за регистрацией договора дарения. Так как фактически между ними был заключен договор купли-продажи, просила признать договор дарения недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
К. предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи состоявшимся. Суд, руководствуясь частью 2 статьи 170 ГК РФ, требования по встречному иску удовлетворил, признал совершенным договор купли-продажи части жилого дома, указав, что расписка о получении денег является соглашением в письменной форме о цене сделки, в связи с чем требования статьи 555 ГК РФ о письменной форме договора купли-продажи соблюдены. Исковые требования Е. оставлены без удовлетворения" <4>.
--------------------------------
<4> Обзор судебной практики по оспариванию зарегистрированных сделок с объектами недвижимого имущества. 02.03.2007.
Рассмотрим Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 г.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поступающие в Арбитражный суд Вологодской области дела данной категории разделяются на следующие виды: о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, о признании незаконным зарегистрированного права, об обязании произвести государственную регистрацию права либо прекращение зарегистрированного права.
За 2006 год в Арбитражный суд Вологодской области поступило и рассмотрено 8 исковых заявлений данной категории. Зачастую обращение о признании недействительной государственной регистрации права собственности в дальнейшем сводится к уточнению требований истца о признании права собственности, в связи с чем непосредственно регистратор участником процесса не являлся и Закон о регистрации при рассмотрении данных дел не применялся. Вместе с тем заявители иногда обращаются одновременно к правообладателю и регистрирующему органу, соединяя исковые требования о праве с требованиями о признании акта регистрации недействительным.
По делу N А13-4104/2006-29 предприниматель обратился в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области и предпринимателю о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное в цокольном и первом этажах.
В обоснование иска указывал на то, что по рассматриваемому судом другому делу были приняты обеспечительные меры и наложен арест на подвал и первый этаж данного здания. В период действия ареста Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по мнению истца, противоречило ст. 19 Закона о регистрации. В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.
Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с требованиями п. п. 2, 4 ст. 51 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (в ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующим органам рекомендовано учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не являются препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества. В данном случае суд установил, что в отличие от ранее описанной ситуации фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области осуществило регистрацию права собственности во исполнение вступившего в законную силу решения суда, право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.
Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформированного государственным регистратором на основании недостоверных данных объекта недвижимого имущества не может являться отказом в регистрации договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и содержащего надлежащие, документально подтвержденные данные о предмете аренды <5>. Здесь целесообразно рассмотреть еще одно дело. Суд обязал регистрирующий орган произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, применив аналогию - статьи 165, 551 ГК РФ, так как порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен.
--------------------------------
<5> //www.lexgroup.ru/rus/brows-prakt/
Общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения УФРС об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости - подъездные железнодорожные пути, а также об обязании зарегистрировать права собственности на указанный объект. Заявленные требования основаны на статьях 165 и 551 ГК РФ и статье 2 Закона о регистрации и мотивированы тем, что в настоящее время ОАО, которому принадлежали железнодорожные пути и которое внесло их в качестве вклада в уставный капитал общества, ликвидировано, а потому отказ в регистрации права является неправомерным.
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменений. В свою очередь, как видно из документов, спорные подъездные пути приватизированы ОАО в 1992 году. В ноябре 1998 года ОАО приняло решение о внесении указанного имущества в уставный капитал общества. Переход права не был зарегистрирован. В марте 2003 года ОАО было ликвидировано.
Порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен, поэтому суд правомерно на основании статьи 6 ГК РФ применил аналогию закона - статьи 165, 551 указанного Кодекса, обязав УФРС произвести регистрацию перехода права собственности (дело N А17-3565/5-2006, подтв. ФАС ВВО) <6>.
--------------------------------
<6> //klerk.ru
Рассмотрим теперь судебную практику, связанную с земельными правоотношениями.
Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" рассматривается ситуация, когда у покупателя строения отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на земельный участок, на котором оно находится. И данная ситуация не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия "самовольное занятие земель", данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка. Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу <7>.
--------------------------------
<7> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".
Целесообразно рассмотреть также Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков. С вступлением в силу Земельного кодекса были изменены или отменены во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в Постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов.
Например, вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором.
Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды. При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества "Ультра Стар" (далее - Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.2002, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства.
Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.2002 ответчик не является. Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело N А56-16958/2005).
Федеральный арбитражный суд Московского округа придерживается другой позиции и взыскивает неустойку, ссылаясь на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях, что и у предыдущего собственника (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05, N КГ-А40/1308-05) <8>.
--------------------------------
<8> //www.efremov-partners.ru/articles/detail.php?ID=1334
Итак, в настоящей статье мы рассмотрели небольшую часть вопросов, возникающих при рассмотрении споров о недвижимости, регистрации сделок с ней, а также земельные споры. Таким образом, напрашивается вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства и законодательства о недвижимом имуществе.
Автор: Осипов А.А.