Вступивший в действие с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс РФ возложил на органы местного самоуправления обязанность по созданию надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в сфере управления жилищным фондом. Статья 161 ЖК указывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление жилищным фондом согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, включает в себя: а) организацию эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Согласно п. 1.3 Правил, граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, а именно:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Порядок проведения общего собрания включает в себя:

1. подготовку к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме;
2. подготовку приглашений на общее собрание;
3. проведение собрания;
4. решение общего собрания.

На стадии подготовки к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме органы местного самоуправления или инициативные группы домовладельцев (далее — инициатор) предварительно проводят работу с собственниками по разъяснению положений ЖК. Беседа проводится с каждым собственником или с инициативной группой домовладельцев в каждом подъезде многоквартирного дома. При подготовке приглашений на общее собрание инициатор созыва общего собрания обязан сообщить собственникам помещений в этом доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении этого дома, доступном для всех собственников.

В сообщении о проведении общего собрания обязательно должны быть указаны:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
• форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
• дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• повестка дня собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

При невозможности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (большое количество проживающих, отсутствие поблизости свободного помещения) голосование по вопросам общего собрания собственников помещений можно провести заочно. В качестве представителя муниципального образования в многоквартирном доме выступает соответствующий комитет по управлению имуществом, в адрес которого направляется письмо с приглашением на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Перед началом общего собрания собственники помещений выбирают председателя и секретаря собрания. В ходе проведения собрания каждый собственник, пришедший на собрание, отмечается. При этом под роспись знакомится с количеством голосов, пропорциональным размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и (или) нежилых помещений. Решения общего собрания по вопросам, постановленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Правом голосовать на общем собрании обладают собственники помещений в этом доме. Голосуют собственники как лично, так и через своих представителей. Представитель действует по составленной в письменной форме доверенности на голосование. Она должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ.

Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования, т.е. передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в этом доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

• сведения о лице, участвующем в голосовании;
• сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
• решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Решение общего собрания оформляется протоколом.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали непосредственное управление собственниками помещений в таком доме (без регистрации юридического лица), то договоры по содержанию и ремонту общего имущества заключаются с лицами, осуществляющими эти виды деятельности, на основании решений общего собрания собственников. При этом собственники помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров и плата за жилье (содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома) устанавливается общим собранием собственников помещений.

Оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы:

а) за содержание жилья, которое состоит из:

• содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши,
• технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома,
• вывоза бытовых отходов,
• содержания придомовой территории;

б) за ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, по перечню работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья;

в) за наем жилого помещения — для нанимателей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.

Граждане, проживающие в жилых домах (жилых помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание жилья и наем жилого помещения. Услуги по содержанию жилья и работы по ремонту жилья, заказываемые гражданами сверх перечней и объемов, включенных в состав расходов при установлении цен на содержание и ремонт жилья, а также содержание и ремонт занимаемых гражданами жилых помещений, оплачиваются гражданами дополнительно. Размер платы за содержание и ремонт жилья, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяется как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения.

Договоры по предоставлению коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбрали управление общим имуществом многоквартирного дома товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ), то на собрании должны быть выбраны председатель ТСЖ, правление и другие должностные лица. Каждый работник должен ознакомиться под роспись с должностной инструкцией.

Для регистрации ТСЖ в орган по регистрации юридических лиц представляются следующие документы:

• заявление на регистрацию юридического лица;
• протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• устав ТСЖ.

Если собственники на общем собрании выбрали управление общим имуществом многоквартирного дома управляющей организацией, то каждым собственником помещения с управляющей организацией заключается договор на управление долей собственника в общем имуществе многоквартирного дома (договор доверительного управления общим имуществом многоквартирного дома).

Договоры доверительного управления подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. Общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку дня собрания. Решения, принятые общим собранием собственников, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в этом доме инициатором созыва общего собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении дома, доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании. Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. При любом способе управления многоквартирным домом общее собрание собственников — высший орган управления многоквартирным домом.

В первом квартале 2008 г. прокуратура Пензенской области и прокуратуры некоторых районов провели работу по осуществлению качественного надзора за соблюдением законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. По результатам прокурорских проверок выявлены факты существенных нарушений прав собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся как на территории г. Пензы, так и области.

При проверке прокуратурой Никольского района Пензенской области соблюдения законодательства в указанной сфере был выявлен факт нарушения ст. 161 ЖК РФ. Так, в ходе прокурорской проверки установлено, что 18 декабря 2007 г. администрация г. Никольска и ООО «Никольскжилсервис» заключили генеральный договор на жилищное обслуживание на 2008 г. жилых домов, находящихся в муниципальной собственности. В нарушение ст. 161 ЖК указанный договор был заключен без проведения конкурса, в результате чего нарушены права собственников помещений в многоквартирных домах. По результатам проверки прокуратурой Пензенской области подготовлено исковое заявление в Арбитражный суд Пензенской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другим примером надлежащего осуществления надзора за соблюдением законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, где выявлены нарушения прав собственников помещений в многоквартирных домах и действующего законодательства, стали прокурорские проверки качества предоставляемых гражданам жилищно-коммунальных услуг. Так, прокурор Октябрьского района г. Пензы при проверке в двух многоквартирных домах установил, что температура в жилых помещениях, в нарушение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», принятым во исполнение ст. 157 ЖК, составляла от +13 до +17 градусов при температуре наружного воздуха -20 градусов.

По результатам проверки прокурор района возбудил административное дело по признакам состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП РФ, — нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами в отношении МУ «Управляющая организация ЖХ г. Пензы». Административное дело направлено для рассмотрения по существу в жилищную инспекцию Пензенской области. В адрес руководителя МУ «Управляющая организация ЖХ г. Пензы» прокуратурой Октябрьского района г. Пензы внесено представление. После вмешательства прокуратуры температурный режим в жилых домах стал соответствовать нормам, установленным законодательством. Нужно добавить, что только за январь 2008 г. при осуществлении надзора за соблюдением прав граждан в сфере ЖКХ органы прокуратуры Пензенской области выявили 168 различных нарушений действующего законодательства, касающихся вопросов установления тарифов, ремонта и технического обслуживания жилья, оказания коммунальных услуг. Прокуроры принесли 26 протестов на незаконные правовые акты в сфере ЖКХ, внесли 15 представлений, вынесли 4 постановления о возбуждении производства по делу об административном правонарушении, предъявили 122 заявления в суды общей юрисдикции и 1 заявление в арбитражный суд.

В заключение следует отметить, что надзор за соблюдением законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства — одно из приоритетных направлений деятельности органов прокуратуры по обеспечению конституционного права граждан на жилище.

Читайте ещё по этой теме:

• Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц

Автор: Прудченко А.